Hoe verkoop je een woning uit een erfenis?

1
Delen

Stel dat je een woning erft, dan bestaat de kans dat je de woning te willen verkopen. Toch is dat afhankelijk van de situatie. Hoe gaat de verkoop van een geërfde woning in zijn werk?

In dit artikel gaan we ervan uit dat de overledene voor zijn overlijden koos om zijn of haar woning niet vooraf te schenken. Of erven of schenken nu het beste scenario is, kan je lezen in dit artikel.

De woning erven

Of je een woning na erfenis onmiddellijk kan verkopen, hangt af van de familiale situatie. Wanneer je van de langstlevende erft, kan de woning – ook mits onderling akkoord met mogelijke andere erfgenamen – verkocht worden. Maar je kan ook erven, wanneer de langstlevende partner nog in de woning woont. We overlopen de situaties.

#1 De woning als kind van erven

Wanneer je van één ouder erft en het koppel onder het wettelijk stelsel huwde, wordt het deel van de overledene als volgt verdeeld: het vruchtgebruik voor de partner en de blote eigendom voor de kinderen. Dat betekent dat de kinderen bij verkoop effectief mee hun akkoord moeten geven en zo dus hun handtekening plaatsen.

#2 Vruchtgebruik als langstlevende erven

Echtgenoten en wettelijke samenwoners erven hoe dan ook het vruchtgebruik op de gezinswoning. Diegene die dan erft hoeft sinds een aantal jaren géén erfbelasting te betalen bij het erven van de gezinswoning.

#3 In volle eigendom als langstlevende erven

Houd mogelijk wel rekening met een aanwasbeding door gehuwden of wettelijk samenwonenden ingelast. Die houdt in dat bij overlijden de woning volledig in eigendom komt van de langstlevende. Let wel, op het deel van de eigendom dat “aanwast” bij het deel van de partner betaal je geen successierechten, maar wel registratierechten van 10% op het aangewassen deel.

Wat bij conflicten?

Onverdeeldheid treedt op wanneer er meerdere erfgenamen aanspraak maken op een erfenis. Soms kan dit leiden tot een conflict, bv. tussen de kinderen, of wanneer de kinderen als blote eigenaars niet overeenkomen met hun moeder of vader als vruchtgebruiker.  Eén van de erfgenamen kan zo naar de rechter stappen. De rechter stelt een notaris in die de woning dan openbaar verkoopt en de waarde verdeelt.

De geërfde woning schatten

Vooraleer verkoop ter sprake komt, moet de woning aan de fiscus worden aangegeven via een aangifte van nalatenschap. Het is immers op die waarde dat de fiscus de erfbelasting zal heffen.

Zelf de waarde schatten

Je kan zelf de waarde van de woning schatten, maar hoe hoger je de waarde schat, hoe meer erfbelasting je moet betalen. Schat je de woning te laag, dan kan de fiscus een belastingverhoging vorderen, een soort van “boete”. Deze kan behoorlijk hoog liggen.

Als je de bijkomende belastingen hoe dan ook wil vermijden is het een aanrader te wachten om de woning te verkopen. Zo kan je zonder problemen duurder verkopen. Tot twee jaar na het indienen van de aangifte kan de fiscus immers extra erfbelasting navorderen.

Schatting door de landmeter/expert

Wil je deze boete vermijden en dus exact weten wat je woning waard is, doe dan een beroep op een  landmeter-expert die het kwaliteitscharter met de fiscus heeft ondertekend. Dan zal de fiscus in principe niet op deze waarde kunnen terugkomen, ook niet wanneer de woning aan een hoger gelegen waarde dan de geschatte waarde verkocht wordt. Hier vind je een lijst van landmeters-experten.

De erfbelasting betalen

Op basis van de aangifte van nalatenschap zal de fiscus je een aanslagbiljet bezorgen. Twee maanden na de verzendingsdatum van dit aanslagbiljet moet je de erfbelasting betaald hebben. De eigendom gaat eigenlijk meteen over, dus in principe vormt het geen probleem om de woning te verkopen. Hoeveel zo’n erfbelasting voor jou bedraagt, kan je hier uitrekenen!

De geërfde woning verkopen

Een geërfde woning verkopen is een verkoop als een ander. Er is dus geen verschil kwestie van verkoop. Dezelfde formaliteiten moeten gebeuren. Voor de notaris zullen de zaken misschien wel wat ingewikkelder zijn omdat je juist vaak met meerdere erfgenamen zit en omdat er soms een minderjarige erfgenaam is, waardoor je verplicht een beroep moet doen op de vrederechter.

Omwille van de erfenis zal je hoe dan ook in contact komen met de notaris. Laat je door hem bijstaan wanneer je vragen hebt over de verkoop.

Auteur: KC
Met dank aan Notaris.be

Delen
  • M de Grangia

    Mijn vader hertrouwde meer dan 30 jaar geleden, hoe zit dat dan met het erven van zijn huis bij zijn overlijden? Hij zegt dat zijn huidige vrouw voor alles één derde zal erven, is dat ook geldig voor zijn woning?