Onroerende voorheffing en kadastraal inkomen ontcijferd

Share.

Heb jij een eigen woning of appartement, dan heb je misschien dit jaar ook al zo’n mooie brief in de bus gekregen met daarop “Aanslagbiljet inzake onroerende voorheffing”. Het gevreesde kadastraal inkomen (KI), zoals we dat wel eens zeggen. Maar wat betalen we nu precies? En waar komen die bedragen vandaan? Wij zorgen voor het aha-momentje.

Wat is het kadastraal inkomen

Om te kijken waar het kadastraal inkomen (KI) vandaan komt, moeten we onze broek met olifantenpijpen aantrekken. Inderdaad, terug naar 1975, want het fictieve jaarlijkse netto-inkomen dat je voor het verhuren van je woning in dat jaartal zou krijgen, is de basis van het KI. Het bedrag wordt wel jaarlijks geïndexeerd. Aan de hand hiervan wordt berekend welke onroerende voorheffing we jaarlijks voor onze eigen woning moeten betalen.

Wie bepaalt dit bedrag

Het KI komt niet zomaar uit de lucht gevallen. Het bedrag wordt vastgesteld door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie of kortweg AAPD. Heb je een nieuwbouwwoning dan moet je binnen de 30 dagen na ingebruikname het lokale controlekantoor van het Kadaster hiervan op de hoogte brengen. Hetzelfde geldt voor verbouwde woningen. Heb je m.a.w. structurele wijzigingen aan je woning gedaan, zoals die aftandse veranda afgebroken, een aanbouw toegevoegd, je huis afgesplitst van een andere woning, dan moet je dit aangeven. Na aangifte zal het Kadaster je huis komen bezoeken om het KI vast te stellen. Voor een verbouwde woning betekent dat een mogelijke herziening van het oude bedrag. Niet akkoord met de opgegeven waarde, dan kan je bezwaar aantekenen.

 

Hoe ontcijfer je het aanslagbiljet

Wat je eerst en vooral moet weten, is dat de onroerende voorheffing (OV) een gewestbelasting is. De Vlaamse Belastingdienst int en verdeelt de koek over het gewest, de provincie en de gemeente. Die laatste twee bepalen zelf hun bijdrage. De OV is een van de belangrijkste bronnen van inkomsten voor provincies en gemeentes.

Oké, genoeg belast met woorden, haal je rekenmachine van onder het stof, neem je aanslagbiljet erbij, want wij gaan rekenen! Als voorbeeld nemen we een kleine, fictieve woning in de buurt van ons kantoor in het Leuvense Wijgmaal. Het kadastraal inkomen is vastgesteld op € 725.

  • Geïndexeerd kadastraal inkomen:
    Jaarlijks wordt het bedrag van het gewone KI geïndexeerd. Het indexatiecijfer voor het aanslagjaar vind je in het vakje “index”. Tot dusver kunnen we nog volgen, niet?

Gewoon KI x index = geïndexeerd KI → € 725 x 1,7057 = € 1.237

  • Het Vlaams Gewest:
    Om te weten te komen hoeveel het Vlaamse Gewest krijgt, wordt een aanslagvoet van 2,5 % (= het percentage waarop de belastingheffing wordt berekend) toegepast op het geïndexeerde KI.

2,5 % van € 1.237 = € 30,92

  • De provincie:
    Afhankelijk van de provincie waar je woning gelegen is, betaal je minder of meer opcentiemen.
    Onze voorbeeldwoning ligt in Vlaams-Brabant. De provinciale opcentiemen bedraagt hier 332.

€ 30,92 x 332/100 = € 102,65

  • De gemeente
    Hetzelfde regeltje en dezelfde formule gelden voor de gemeentes. Op de website van de Vlaamse Belastingdienst vind je trouwens een overzicht van de opcentiemen per gemeente en provincie. Ons huis ligt in het Leuvense, waar de gemeentelijke opcentiemen 1400 is.

€ 30,92 x 1400/100 = € 432,88

  • Bruto onroerende voorheffing
    Alles opgeteld is dit het bruto OV:

€ 30,92 + € 102,65 + € 432,88 = € 566,45

  • De korting
    Gelukkig kan je in bepaalde gevallen rekenen op een vermindering of vrijstelling van de onroerende voorheffing. Een aantal van deze kortingen wordt automatisch toegekend, voor andere moet je dan weer een aanvraag indienen. Je vindt hierover meer info aan de achterkant van het aanslagbiljet. Gezien ons huis een bescheiden woning is (het KI is immers lager dan € 745), krijgen we 25 % korting. Leuk toch! Die vermindering wordt berekend op het bruto OV:

25 % van € 566,45 = € 141,61

  • Het totaal
    In totaal betalen we dus voor ons huis een onroerende voorheffing van € 424,84.

€ 566,45 – € 141,61 = € 424,84

Zo, we zijn er! Heb jij je aha-momentje al gehad? Met een beetje rekenwerk kan je dat mysterieuze aanslagbiljet dus ontcijferen. Gelukkig krijgen we het maar één keer per jaar in de bus en hoeven we er verder ons hoofd niet over te breken!

Bronnen: FOD Financiën / Vlaamse belastingsdienst / Vlaamse Overheid / Kadaster Leuven
Auteur: KP

Share.