Mag mijn huisbaas zomaar het huurcontract opzeggen?

Delen

Huur je een appartement of woning? Dan geniet je in Vlaanderen bescherming. Zo mag een verhuurder je gedurende de loop van de overeenkomst niet zomaar op straat zetten. Maar hij heeft wel enkele mogelijkheden om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen. Een overzicht.

Vooraf: belangrijk om weten

Is het huis dat je huurt jouw hoofdverblijfplaats, dan is de woninghuurwet van toepassing. Hoewel een huurovereenkomst over het algemeen 9 jaar loopt, voorziet de wet enkele mogelijkheden om de overeenkomst vervroegd op te zeggen, zowel voor de huurder als verhuurder.

In dit stuk bespreken we de opzegmogelijkheden van de verhuurder bij een huurovereenkomst van 9 jaar. Jullie kunnen ook een overeenkomst van 3 jaar of minder afsluiten, voor langer dan 9 jaar of zelfs zolang de huurder leeft. Voor deze overeenkomsten gelden meer beperkte opzegmogelijkheden. Zo mag een huurcontract van 3 jaar of minder in principe nooit eenzijdig vervroegd worden opgezegd.

Besef dat elke opzegmogelijkheid die we hieronder vermelden, kan worden uitgesloten in de huurovereenkomst. Lees het huurcontract daarom altijd goed na.

Wederzijdse toestemming

In de plaats van een overeenkomst eenzijdig op te zeggen, kunnen huurder en verhuurder op gelijk welk moment de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming beëindigen. De meest eenvoudige optie, maar dan moeten jullie het wel eens zijn.

Om eventuele discussies achteraf te vermijden, is het aangeraden om een dergelijke minnelijke regeling steeds op papier te zetten.

Geldige opzegredenen

Wanneer mag de verhuurder de huurovereenkomst eenzijdig opzeggen?

  • De verhuurder gaat zelf in het huis wonen. Wil jouw huisbaas zelf de woning betrekken? Dan mag hij of zij de huurovereenkomst eenzijdig opzeggen, mits enkele voorwaarden: zo moet de verhuurder een opzegtermijn van zes maanden respecteren, binnen het jaar na het verstrijken van de opzegtermijn ook daadwerkelijk de woning betrekken en er vervolgens gedurende minstens twee jaar blijven wonen.
  • Familie van de verhuurder gaat de woning betrekken. Ook wanneer de verhuurder een bloedverwant(e) of echtgeno(o)t(e) in het huis wil laten wonen, kan hij of zij de huurovereenkomst opzeggen. Hier gelden dezelfde voorwaarden als wanneer de verhuurder zelf in het huis gaat wonen. Daarbij zijn de familieleden voor wie deze mogelijkheid geldt beperkt.
  • Hij of zij wil de woning verbouwen. Renovatie- of verbouwingsplannen zijn een geldige opzegreden. Let wel, een lik verf volstaat niet. Zo moet het totale kostenplaatje hoger uitvallen van 3 jaar huurprijs. Ook timing is van belang: de verhuurder mag deze reden enkel inroepen bij het verstrijken van elke driejarige periode, moet een opzegtermijn van 6 maanden respecteren en de werken binnen de 24 maanden na het verstrijken de opzegtermijn afronden. En last but not least: de verhuurder moet de opzeg staven met documenten zoals bijvoorbeeld een bouwvergunning, bestek van de werken of kostenraming.
  • Opzeg zonder reden. Verhuurders hebben het recht om een huurovereenkomst op te zeggen zonder motivering. Dit kan enkel op het einde van elke driejarige periode en ze moeten steeds een opzegtermijn van 6 maanden respecteren. Zegt jouw huisbaas op zonder reden? Dan moet hij jou bovendien een schadevergoeding betalen van – afhankelijk van het moment van opzeg- 6 tot 9 maanden huurprijs.

Dit lijstje is een samenvatting. Je vindt een volledig overzicht van alle voorwaarden op de website van de Vlaamse overheid. Respecteert de verhuurder deze voorwaarden niet, dan riskeert hij of zij een schadevergoeding te moeten betalen aan de huurder die kan oplopen tot een bedrag gelijk aan 18 maanden huur.

 

Ook wanneer de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen na de afgesproken duurtijd, moet hij op tijd (minstens 6 maanden op voorhand) zijn opzeg geven. Doet hij dit niet, dan wordt de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden verlengd voor een duur van drie jaar.

Praktisch

Wil jouw huisbaas jullie overeenkomst (vroegtijdig) opzeggen, dan brengt hij jou hiervan het best op de hoogte met een aangetekende opzegbrief. Zo is er achteraf geen discussie over de verzenddatum. De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin hij de opzeg heeft gegeven.

In deze brief, moet de verhuurder duidelijk de reden vermelden waarom hij opzegt, net als de start en het einde van de opzegtermijn. Afhankelijk van welke opzegmogelijkheid hij gebruikt, moet hij ook extra vermeldingen opnemen in de brief (zie hierboven).

Het is gebruikelijk om de huurder in deze brief te herinneren aan zijn verplichtingen bij het verlaten van de woning die zijn vastgelegd in de overeenkomst, zoals bijvoorbeeld de aalput legen of de boiler schoonmaken, maar dit is niet verplicht. Lees daarom steeds de overeenkomst goed na.

Wanprestaties

Wanneer een huurder zich niet houdt aan de afspraken die zijn vastgelegd in de overeenkomst of de woning niet ‘als een goede huisvader’ beheert, dan kan de verhuurder de overeenkomst via de vrederechter laten ontbinden.

Voorbeelden van dergelijke wanprestaties zijn bijvoorbeeld het herhaaldelijk niet betalen van de huur of toebrengen van ernstige schade aan de woning. Is er sprake van een wanprestatie? Dan moet jouw huisbaas je via een schriftelijke ingebrekestelling wel altijd eerst de kans geven om de fouten recht te zetten.

Let op: een verhuurder heeft – zelfs na het gerechtelijk ontbinden van de overeenkomst- nooit het recht om iemand hardhandig op straat te zetten. Hij moet altijd een uithuiszettingsprocedure voeren voor de vrederechter.

Heb jij al eens vroegtijdig je huurwoning moeten verlaten? Of heb jij zelf het huurcontract verbroken?
Waarom was dat dan? Deel je verhaal met ons in de reacties!

Auteur: MVM
Met de medewerking van advocaat Saul Philippeth.

Delen