Moet je een boete betalen als je woning leeg staat?

Share.

Heb je als investering een verlaten woning gekocht, maar heb je nog niet meteen budget om die onder handen te nemen? Of heb je een leegstaande woning geërfd van je grootouders? Schrik dan niet als er plots een aanslagbiljet in je bus valt. Wanneer je woning langere tijd leegstaat, kan het namelijk zijn dat je een zogenaamde leegstandsheffing of heffing ongeschikte en onbewoonbare woningen moet betalen. Een hele mond vol, maar wat betekent het precies?

Leegstandsheffing versus heffing ongeschikte en onbewoonbare woningen

Wanneer je woning 12 maanden onafgebroken leeg staat, komt het in de leegstandsinventaris terecht. “Leeg”, dat wil zeggen dat meer dan 50% van het pand niet meer gebruikt wordt overeenkomstig de functie van het gebouw. Zo kan je bijvoorbeeld je woning niet zomaar als stockageplaats gaan gebruiken. Wordt je woning daarbovenop ongeschikt of onbewoonbaar verklaard, dan kom je op een gewestelijke inventaris met ongeschikte of onbewoonbare woningen, en betaal je de fameuze “krotbelasting”. Uiteraard moet je geen twee keer belastingen betalen. Je betaalt óf leegstandsbelasting óf de heffing ongeschikte en onbewoonbare woningen.

Hoeveel moet je betalen?

Optie 1: wanneer je een leegstandsheffing betaalt

Doordat de leegstandsheffing sinds 2010 een bevoegdheid is van steden en gemeenten, kan de prijs fluctueren. Zo betaal je in Gent een basisbelasting van 1.250 euro per kamer of 2.500 euro per woning, vermeerderd met 800 euro wanneer de woning een gevelbreedte heeft van meer dan 6 meter, of vermeerderd met 1.600 euro wanneer de woning naast een gevelbreedte van 6 meter ook meer dan één bouwlaag heeft. Elk jaar wordt de basisbelasting vermeerderd met x+1, waarin x staat voor de opeenvolgende periodes van leegstand met een maximum van 4.

Heb je dus een leegstaande rijwoning met een gevelbreedte van 5 meter die al 36 maanden leegstaat, dan betaal je 2.500 * (x+1) = 2.500 * 4 = 10.000 euro.

In Antwerpen liggen de basistarieven dan weer op 600 euro per kamer en 2.400 euro per woning, en worden die tarieven vermenigvuldigd met het aantal jaar dat de woning al leegstaat, met een maximum van 5. Wil je dus weten hoeveel jij precies aan leegstandsheffing zou betalen, dan neem je best contact op met je stad of gemeente.

Optie 2: wanneer je krotbelasting betaalt

Werd je woning ongeschikt verklaard, dan wordt de belasting berekend op basis van de formule KI * (P+1). KI staat voor het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning, met een minimum van 990 euro. Is je KI lager, gebruik je dus alsnog 990 euro in je rekensom. Je vindt het KI terug in de aankoopakte van je woning, op je aanslagbiljet (zowel dat van de onroerende voorheffing als dat van de personenbelasting), of op de betekening van het kadastraal inkomen dat je kreeg bij nieuwbouw of na een renovatie. P staat voor het aantal periodes van 12 maanden dat de woning zonder onderbreking is opgenomen in de inventaris. Deze factor bedraagt maximum 4.

In praktijk: Je woning werd op 23/11/2016 opgenomen in het inventaris. Het geïndexeerd kadastraal inkomen is 746 euro. Het minimumbedrag is 990 euro, en dat is dan ook het cijfer dat je zal gebruiken in je rekensom.► 990 * (P+1)

In het aanslagjaar 2017 staat de woning 12 maanden onafgebroken leeg. ► 990 * (1 + 1) = 990 * 2. Het basisbedrag van de heffing bedraagt dus 1.980 euro.

Het jaar erna, in 2018, zal je 2.970 euro betalen, want 990 * (2 + 1) = 990 * 3 = 2970

Opschortingen, vrijstellingen en schrappingen

In bepaalde gevallen hoef je de heffing niet te betalen. De voornaamste reden tot vrijstelling is wanneer het pand je enige woning is dat ook daadwerkelijk dienst doet als je hoofdverblijfplaats. Verhuis je of koop je een tweede woning, dan vervalt ook je vrijstelling.

Andere redenen tot vrijstelling zijn als volgt:

  • Het pand ligt binnen de grenzen van een goedgekeurd onteigeningsplan;
  • Er wordt geen bouwvergunning meer afgeleverd voor het pand omdat een onteigeningsplan wordt voorbereid;
  • Het pand werd getroffen door een ramp;
  • Er werd een sociaal beheersrecht ingesteld, wat wil zeggen dat het pand tijdelijk in beheer gegeven wordt van een sociale woonorganisatie, zodat die ze kan herstellen en sociaal verhuren;
  • Er werd een renovatiecontract afgesloten;
  • Er is sprake van overmacht. Deze vrijstelling is één jaar geldig.

Voor renovaties kan je ook een opschorting aanvragen. Een tweede reden tot opschorting is het verkrijgen van een zakelijk recht. Wanneer je een leegstaande woning koopt, verwerf je niet alleen het eigendomsrecht maar ook het zakelijk recht. Daarvoor krijg je een opschorting van twee jaar, die aanvangt van zodra de notariële akte verlijdt.

Je kan een vrijstelling of een opschorting aanvragen bij de inventarisbeheerder van jouw provincie. Heb je al een aanslagbiljet in de bus gekregen maar valt jouw woning onder een van de vrijstellingsmaatregelen? Dan kan je via dezelfde weg beroep aantekenen. Staat de woning niet langer leeg? Dan kan je ze laten schrappen uit de inventaris.

Auteur: LVB

Share.