Huis gekocht: wat te doen bij verborgen gebreken?

Share.

Als je als koper een zichtbaar gebrek zoals een schimmelplek of een barst in de gevel vaststelt, is het van belang die voor de verkoopovereenkomst op tafel te gooien. Het is daarnaast ook van essentieel belang dat je de woning op voorhand door een expert laat controleren op verborgen gebreken. Maar wat is dat nu precies en wat moet je doen als er boven komen drijven?

Wat is een verborgen gebrek?

We horen je al denken: ‘wat is nu precies een verborgen gebrek?’ De wetgeving heeft er helaas geen pasklare definitie voor. In de praktijk blijkt vaak dat de grens tussen zichtbaar en verborgen nogal vaag is. Het is vooral van belang dat je als koper kan aantonen dat je de woning zo nauwkeurig en voorzichtig hebt bekeken. Alle gebreken die daarna nog worden ontdekt, kunnen dan geïdentificeerd worden als ‘verborgen gebreken’. De rechtbank oordeelt echter hier in de praktijk geval per geval over.

Enkele voorbeelden van verborgen gebreken die wel eens serieus roet in jouw verbouwplannen kunnen gooien:

  • Houtzwam of een weggemoffelde rotte houten dakconstructie
  • Asbest
  • Gebrekkige elektriciteit ondanks positief keuringsverslag
  • Problemen met afvoerleidingen
  • Geen isolatie terwijl de specifieke isolatie aangegeven stond
  • Verborgen vochtproblemen of schimmel achter bepleisterde muren

Het gebrek:

  • moet effectief verborgen zijn tijdens bezichtiging, en zo ook bij de officiële aankoop van de woning
  • moet ernstig genoeg zijn, zodat het pand niet langer geschikt is voor gebruik
  • was er al tijdens het moment van verkoop, dit is te bewijzen
  • had jou weerhouden om dit huis te kopen, of voor minder geld

Zichtbare gebreken, zoals vocht in de kelder, scheuren in de muur, tellen niet als verborgen. Je wordt altijd geacht deze gebreken te kennen.

Kwader trouw?

Eens een verkoopovereenkomst getekend is en maximum ook vier maanden later een notariële akte verleden, kan je de vorige eigenaar hierover juridisch aanpakken. Het komt er op neer een rechtsvordering te laten instellen tot vrijwaring wegens een verborgen gebrek: ofwel geeft hij de woning terug aan de verkoper die op zijn beurt de aankoopprijs teruggeeft, ofwel behoudt hij de woning en krijgt hij een deel van de aankoopprijs terug. De wet bepaalt dat je de rechtsvordering binnen een korte termijn moet instellen. Dat is logisch. Enkel binnen een korte termijn na de verkoop kan men achterhalen of het verborgen gebrek al bestond bij het afsluiten van de overeenkomst.

In de meeste verkoopovereenkomsten staat vermeld dat je een verkoper niet kan aanspreken voor verborgen gebreken. Dit geldt niet voor een verkoper die bewust een gebrekkige woning als normaal verkoopt, want dan is hij te kwader trouw. Bij twijfel of discussie moet de verkoper kunnen bewijzen dat hij geen weet had van de voor de koper verborgen gebreken. Vaak stelt de rechtbank een expert aan om te achterhalen of de verkoper technische maatregelen nam om het gebrek te camoufleren, bijvoorbeeld door het plaatsen van panelen voor muren die door vochtigheid worden aangetast.

Moet je een woning bezoeken, neem dan een expert ter zake mee. Hoewel hij niet door muren heen kan kijken, is de kennis van een specialist toch goud waard. Mocht je na aankoop toch op een verborgen gebrek stoten. Handel dan snel om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Auteur: KC
Bron: CIB
Met medewerking van Dewaele

Share.

Leave A Reply