Wie betaalt de kosten als je een muur deelt met je buur?

Share.

In drukbevolkte landen als België zijn rijhuizen en halfopen bebouwingen eerder regel dan uitzondering. Veel mensen delen bijgevolg een wand met de buren. Maar hoe zit het met de kosten van zo’n ‘gemene muur’? Wie draait wanneer op voor onderhoud, herstellingen of waterschade?

Wat is een gemene muur?

First things first: hoe weet je of een bepaalde wand een gemeenschappelijke muur is? Algemeen wordt aangenomen dat elke muur die twee aan elkaar grenzende eigendommen van elkaar scheidt op de perceelsgrens, een ‘gemene muur’ is. In de praktijk zijn er verschillende manieren waarop een gemene muur tot stand kan komen:

De meest voor de hand liggende manier? Jij en jouw buur financieren samen de constructie van een muur op de perceelsgrens. Maar ook wanneer één iemand de muur gebouwd en gefinancierd heeft, kan het een gemene muur zijn. Wanneer iemand langer dan dertig jaar gebruik maakt van de muur van zijn buur, dan wordt hij automatisch mede-eigenaar door verjaring (tenzij de buur zich hier expliciet heeft tegen verzet, red.). Dit geldt voor alle muren die grenzen aan een perceel, ook de muren die strikt genomen op het perceel van de buur staan.

Als eigenaar heb je bovendien het recht om elke muur die grenst aan jouw perceel gemeen te maken door de eigenaar de helft van de waarde van de muur (en de grond waarop hij gebouwd is) te vergoeden. En die procedure werkt ook omgekeerd. Als jouw buur de muur naast zijn perceel in bezit neemt, bijvoorbeeld door er een constructie tegenaan te bouwen, kan je hem verplichten om de prijs voor een gemeenmaking te betalen.

Twijfel je of er in jouw geval sprake is van een ‘gemene muur’? Dan kan je de hulp inroepen van een landmeter- vastgoedexpert.

Wat zegt de wet?

Stel dat het gaat om een gemene muur, wie draait dan precies op voor welke kosten? Het burgerlijk wetboek is hierover vrij helder: wanneer er zich onderhoud of herstellingen opdringen, dan moeten alle mede-eigenaars de kosten delen, in een verhouding die overeen stemt met hun eigendom. Let wel,  eigenaars kunnen contractueel van deze regel afwijken.

In de praktijk

Allemaal goed en wel, maar hoe zit dat nu in de praktijk? Vijf concrete voorbeelden.

1. Jouw buurman is aan het verbouwen en wil de gemeenschappelijke muur ophogen. Hij vraagt om te delen in de kosten.

Je bent niet verplicht om bij te dragen in de kosten. Het is niet omdat je een deel van de muur gebruikt, dat je automatisch (mede-)eigenaar bent van de gehele muur. Je bent ook niet aansprakelijk voor onderhoud en herstellingen van en aan het opgehoogde deel, tenzij je er ook gebruik van maakt.

Meer zelfs: jouw buurman is verplicht om jou een vergoeding te betalen omdat een verhoging tot extra last en dus kosten aan het gemeenschappelijke deel kan leiden.

2. De gemeenschappelijke muur moet behandeld worden tegen opstijgend vocht, maar enkel aan de kant van buur A. Moet buur B bijdragen?

Een hardnekkig misverstand: je bent bij een gemene muur niet enkel eigenaar van jouw kant van de muur. Alle eigenaars delen de eigendom en bijgevolg ook verantwoordelijkheid van elke steen in de muur. In dit geval moeten beide eigenaars dus de kosten delen. Hoe? Buur A brengt buur B op de hoogte voor de werken van start gaan.  

3. Jullie willen een buitenmuur vernieuwen omdat de steen niet past bij jullie vernieuwde huis. Het gaat om een gemeenschappelijke muur, die ook de carport van de buren ondersteunt. Moeten de buren meebetalen?

Enkel noodzakelijke kosten moeten evenredig gedeeld worden. Werken die enkel in het belang zijn van één mede-eigenaar, moeten ook door hem of haar alleen betaald worden. Je mag bovendien geen werken uitvoeren zonder akkoord van de buren.

4. Een gemeenschappelijke muur vertoont barsten door de wortels van de boom op het perceel van de buurman. Wie betaalt de herstellingen?

Wanneer de kosten het gevolg zijn van een fout of nalatigheid, dan moet enkel diegene die de schade heeft veroorzaakt, de kosten betalen. In dit geval moet de buurman dus opdraaien voor de herstellingswerken aan de muur. Het is wel belangrijk dat je de buurman hiervan op de hoogte stelt voor de aanvang van de werken.

5. Jullie buurman breekt zijn huis af, waardoor de gemeenschappelijke muur komt bloot te liggen en geïsoleerd moet worden. Wie betaalt de isolatiekosten?

Wanneer de kosten het gevolg zijn van een nieuwe bestemming van de gemene muur, dan moet diegene verantwoordelijk voor de nieuwe bestemming, deze betalen. De isolatiekosten zijn dus voor de buur die de muur afbreekt, tenzij hij of zij afstand neemt van zijn mede-eigendom.

Afstand rechten

Raken jij en jouw buren het onderling niet eens over het onderhoud of de herstellingen aan een gemeenschappelijke muur? Dan kunnen jullie samen beslissen om een bemiddelaar in te schakelen. Is dat geen optie? Dan moeten jullie zich wenden tot de vrederechter.

Je kan jezelf beschermen tegen de kosten van een gemene muur. Door afstand te nemen van jouw rechten op onverdeelde eigendom, hoef je niet bij te dragen aan (toekomstige) herstellingswerken of onderhoudskosten. Maar dit kan alleen als het gebouw waarvan jij eigenaar bent niet steunt op de muur.

Auteur: MVM
Met de medewerking van advocaat Saul Philippeth.

Share.