L\u2019achat d\u2019un bien entra\u00eene in\u00e9vitablement le transfert de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019ancien propri\u00e9taire au nouveau. Et il est bien \u00e9videmment possible d\u2019acheter un bien lou\u00e9. Mais quel est le sort du contrat de bail sign\u00e9 entre l\u2019ancien propri\u00e9taire et les locataires du bien vendu ?<\/p>\n\n\n\n
Dans un premier temps, il y a deux choses \u00e0 v\u00e9rifier. De quel type de bail s’agit-il ? Et ce bail est-il ou non enregistr\u00e9 ? Selon la r\u00e9ponse \u00e0 ces deux questions, certaines dispositions sont diff\u00e9rentes, mais penchons-nous ici sur le cas d’un bail de r\u00e9sidence principale<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Si le bail est enregistr\u00e9<\/strong>, on pourra dire que celui-ci est \u00e0 date certaine<\/strong> et qu\u2019il est \u00ab opposable aux tiers \u00bb. Cette notion d’opposabilit\u00e9 aux tiers veut dire que toute personne qui aurait des droits sur le bien doit respecter le bail en cours et ses dispositions. Dans le cadre d’une vente immobili\u00e8re, le nouvel acqu\u00e9reur devra donc respecter les termes du contrat r\u00e9alis\u00e9 entre le bailleur et le preneur.<\/p>\n\n\n\n Dans le cas d\u2019un bail de 9 ans avec date certaine<\/strong>, l’acqu\u00e9reur devient le nouveau bailleur. Et puisque le bail est \u00e0 date certaine, il lui est donc opposable. En principe, l’acqu\u00e9reur doit donc respecter le bail. Il aura cependant la possibilit\u00e9 de r\u00e9silier celui-ci pour cause d’occupation personnelle, gros travaux ou sans motif, dans les conditions et suivant les modalit\u00e9s d\u00e9finies par la loi. Pour la r\u00e9siliation sans motif, il devra verser une indemnit\u00e9 au locataire. Le preneur garde n\u00e9anmoins la facult\u00e9 de solliciter le juge de paix pour obtenir un d\u00e9lai\/une prorogation du bail pour circonstance exceptionnelle.<\/p>\n\n\n\n Le preneur pourra \u00e9galement envisager d’agir contre son bailleur (le vendeur), lequel doit en principe imposer \u00e0 l’acqu\u00e9reur de respecter le bail en cours (obligation g\u00e9n\u00e9rale du bailleur d’assurer la jouissance paisible du locataire).<\/p>\n\n\n\n Comme on le voit, l’enregistrement du bail est tr\u00e8s important pour que le preneur ait la s\u00e9curit\u00e9 que son bail soit respect\u00e9 !<\/p>\n\n\n\n Rien n\u2019emp\u00eache un bailleur de mettre en vente un bien lou\u00e9, et ce, \u00e0 n\u2019importe quel moment de la location. En fonction du type de bail (bail de droit commun, commercial, de r\u00e9sidence principale, \u00e0 ferme, etc.), les obligations d’un propri\u00e9taire et les droits d’un occupant seront diff\u00e9rents. Except\u00e9 si une clause du bail le pr\u00e9voit express\u00e9ment, l’existence d’un contrat de bail n’emporte pas en faveur du locataire un droit de pr\u00e9f\u00e9rence par rapport aux autres candidats acqu\u00e9reurs. Nonobstant une particularit\u00e9 : le titulaire d’un bail \u00e0 ferme b\u00e9n\u00e9ficie du droit de pr\u00e9emption. N\u00e9anmoins, afin de pr\u00e9server la qualit\u00e9 des relations, il me semble appropri\u00e9 d’informer le locataire de la d\u00e9cision de vendre et d’\u00e9tablir les disponibilit\u00e9s pour l’organisation des futures visites. Quid du contrat de bail ? L\u2019achat d\u2019un bien entra\u00eene in\u00e9vitablement le transfert de propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019ancien propri\u00e9taire au nouveau. Et il est bien \u00e9videmment possible d\u2019acheter un bien lou\u00e9. Mais quel est le sort du contrat de bail sign\u00e9 entre l\u2019ancien propri\u00e9taire et les locataires du bien vendu ? Quels sont les diff\u00e9rents cas de figure ?<\/p>\n
Dans le cas d\u2019un bail de 9 ans sans date certaine, mais avec une occupation de plus de 6 mois<\/strong>, l’acqu\u00e9reur devenu le nouveau bailleur pourra mettre fin au bail moyennant un cong\u00e9 de 3 mois notifi\u00e9 au preneur, end\u00e9ans les trois mois de la passation de l’acte authentique de vente, pour un des motifs pr\u00e9vus par la loi (occupation personnelle, travaux et sans motif). Notons que ce cong\u00e9 peut \u00eatre donn\u00e9 sans devoir attendre la fin d’un triennat (3 ans), m\u00eame dans le cas o\u00f9 le cong\u00e9 est donn\u00e9 sans motif. Des indemnit\u00e9s seront dues au locataire si le motif invoqu\u00e9 dans le cong\u00e9 n’est pas r\u00e9alis\u00e9 ou si le cong\u00e9 est donn\u00e9 sans motif.
Dans le cas d\u2019un bail sans date certaine, avec occupation de moins de 6 mois<\/strong>, le preneur ne jouit d’aucune protection l\u00e9gale. L’acqu\u00e9reur peut alors mettre fin au bail \u00e0 tout moment, sans cong\u00e9 et sans indemnit\u00e9.<\/p>\n\n\n\nQuelles sont les obligations de l\u2019ancien propri\u00e9taire ?<\/h2>\n\n\n\n
Qu’il se rassure, le locataire est prot\u00e9g\u00e9 par la loi ! L\u2019acqu\u00e9reur du bien lou\u00e9 devra se soumettre aux m\u00eames droits et obligations que le vendeur, en l’occurrence l’ancien bailleur, et ce, conform\u00e9ment aux termes du contrat de bail et aux r\u00e8gles imp\u00e9ratives en mati\u00e8re de louage d’immeubles.
Vous l’aurez compris, il est essentiel que les candidats acqu\u00e9reurs soient inform\u00e9s de l\u2019existence d’un bail et des modalit\u00e9s d\u00e9finies. Tr\u00e8s souvent, on trouve des solutions \u00e9quitables entre les droits des locataires et les int\u00e9r\u00eats des acqu\u00e9reurs qui d\u00e9sirent occuper l’immeuble qu’ils ach\u00e8tent !<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"