Et pourquoi la R\u00e9gion Bruxelles-Capital ne prendrait pas enfin le bon exemple des r\u00e9gions Wallonne et Flamande en mati\u00e8re de droits d\u2019enregistrement ?<\/p>\n\n\n\n
Le principe : perception par l\u2019Etat d\u2019un droit \u00e9quivalent \u00e0 12,5% du prix de vente d\u2019un bien immobilier dans les 4 mois de la signature du compromis (10% en la R\u00e9gion flamande).
A l\u2019\u00e9gard du fisc, toutes les parties \u00e0 la vente sont tenues au paiement de cette taxe, et ce de mani\u00e8re solidaire. Si l\u2019un ne paye pas, peu importe ce que pr\u00e9voit le contrat en termes de prise en charge, l\u2019Etat pourra se retourner contre les deux ou l\u2019un des deux contractants pour r\u00e9colter l\u2019imp\u00f4t.
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Le cas est classique : une condition suspensive reprise au contrat ne se r\u00e9alise pas. Par exemple, le pr\u00eat n\u00e9cessaire \u00e0 l\u2019achat n\u2019est pas accord\u00e9. Dans ce cas, l\u2019accord de vente sera r\u00e9put\u00e9 ne jamais avoir exist\u00e9 et aucun imp\u00f4t ne sera d\u00fb, sans m\u00eame qu\u2019une quelconque d\u00e9marche ne soit n\u00e9cessaire.
Et si les parties ne sont pas d\u2019accord au sujet de la condition suspensive? Si le d\u00e9lai pour d\u00e9noncer le refus de la banque n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 respect\u00e9 et le vendeur veut forcer la vente ? Si l\u2019acheteur n\u2019a consult\u00e9 aucun banquier ? Si le vendeur souhaite lib\u00e9rer le bien, le remettre en vente mais encaisser les 10% d\u2019acompte bloqu\u00e9s chez le notaire \u00e0 titre d\u2019indemnit\u00e9 ? Si le vendeur n\u2019obtient pas de lev\u00e9e d\u2019une inscription hypoth\u00e9caire ? Pire encore, l\u2019analyse de l\u2019immeuble et\/ou de sa situation entra\u00eene soit une moins value importante aux yeux de l\u2019acheteur soit le d\u00e9sint\u00e9r\u00eat de ce dernier qui ne veut plus acheter ou alors \u00e0 un prix r\u00e9duit, etc ?
Les parties miseront peut-\u00eatre sur le fait que l\u2019administration ne remettra jamais la main sur l\u2019existence du compromis, ce qui est pourtant tr\u00e8s risqu\u00e9. Les notaires rechignent \u00e0 tr\u00e8s juste titre \u00e0 agir de la sorte car les droits n\u2019en sont pas moins dus dans certains cas.
Comment faire pour ne pas les payer \u00ab inutilement \u00bb si faire l\u2019autruche n\u2019est pas une solution? Proc\u00e9der devant le tribunal ? N\u00e9gocier ?
L\u2019introduction d\u2019une proc\u00e9dure permettra \u00e0 l\u2019administration de prendre connaissance du compromis notamment lors de l\u2019envoi par huissier de justice d\u2019une convocation \u00e0 compara\u00eetre devant un tribunal pour d\u00e9battre de l\u2019ex\u00e9cution ou de la r\u00e9solution de ce compromis. L\u2019huissier doit en effet enregistrer la citation ce qui permet \u00e0 l\u2019administration de prendre connaissance de son contenu et de le transmettre \u00e0 ses coll\u00e8gues de l\u2019enregistrement des mutations immobili\u00e8res.
A cet \u00e9gard, il serait lacunaire, – pour vous convaincre \u00e0 nouveau des bienfaits de la n\u00e9gociation ou de la m\u00e9diation – de vous annoncer que la d\u00e9signation d\u2019un m\u00e9diateur suffit \u00e0 \u00e9viter l\u2019enregistrement de la citation en \u00e9vitant la \u00ab publicit\u00e9 \u00bb du compromis. C\u2019est en effet plus complexe m\u00eame si c\u2019est un excellent r\u00e9flexe selon le r\u00e9sultat de la n\u00e9gociation et la R\u00e9gion o\u00f9 se situe le bien.<\/p>\n\n\n\n
les droits seront pay\u00e9s lors de l\u2019enregistrement de l\u2019acte en esp\u00e9rant que la solution soit trouv\u00e9e avant l\u2019expiration du d\u00e9lai de 4 mois (voir calcul des int\u00e9r\u00eats de retard et amendes \u00e9ventuelles).<\/p>\n\n\n\n
Il faudra faire un sort aux droits d\u2019enregistrement. Ce traitement sera diff\u00e9renci\u00e9 selon la R\u00e9gion dans laquelle le bien est situ\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
En Flandre et en Wallonie<\/strong>, les parties pourront simplement faire acter leur accord sur l\u2019annulation\/r\u00e9solution de la vente aupr\u00e8s de l\u2019administration comp\u00e9tente pour garantir que la taxe ne soit pas r\u00e9clam\u00e9e et ce, dans certaines conditions de formes et de fond. Par contre, \u00e0 Bruxelles<\/strong>, elles devront intenter une proc\u00e9dure dans l\u2019ann\u00e9e de la signature du compromis et plaider la r\u00e9siliation du contrat. De mani\u00e8re assez in\u00e9quitable, la r\u00e9solution n\u2019entra\u00eene pas d\u2019exon\u00e9ration de la taxe en R\u00e9gion Bruxelloise.<\/p>\n\n\n\n Les droits seront \u00e9vit\u00e9s si la citation en justice est signifi\u00e9e par huissier avant l\u2019expiration du d\u00e9lai d\u2019un an de la signature du compromis. Si l\u2019action est accueillie favorablement, aucun droit ne sera d\u00fb. Dans le cas contraire, le contrat sera valid\u00e9 quitte \u00e0 en prononcer la r\u00e9solution mais les droits seront dus. L\u2019administration de l\u2019enregistrement en sera inform\u00e9e par la lecture du jugement, \u00e9tape obligatoire avant qu\u2019il ne soit adress\u00e9 en copie aux parties.<\/p>\n\n\n\n Dans ce cas, il faudra payer les droits d\u2019enregistrement pour que la citation soit signifi\u00e9e par l\u2019huissier.<\/p>\n\n\n\n Sans faire l\u2019autruche et sans prendre de risque, il est donc quasi impossible en R\u00e9gion Bruxelloise, de n\u00e9gocier un accord sur la non-ex\u00e9cution d\u2019un compromis. Le recours \u00e0 une proc\u00e9dure sera n\u00e9cessaire pour que le juge prononce l\u2019annulation du contrat avec toutes les complications que cela g\u00e9n\u00e8re ainsi que le co\u00fbt de l\u2019intervention d\u2019avocats qui seront difficilement \u00e9vitables. Mode d’emploi par r\u00e9gions Et pourquoi la R\u00e9gion Bruxelles-Capital ne prendrait pas enfin le bon exemple des r\u00e9gions Wallonne et Flamande en mati\u00e8re de droits d\u2019enregistrement ? 1. Les droits d\u2019enregistrement sur les transactions immobili\u00e8res ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9gionalis\u00e9s. La taxation diff\u00e8re selon le lieu de situation de l\u2019immeuble . Le principe : perception par l\u2019Etat<\/p>\n3\/ Soit les parties lancent une proc\u00e9dure en vue d\u2019obtenir la r\u00e9siliation ou l\u2019annulation de la vente.<\/h3>\n\n\n\n
4\/ Soit les parties lancent une proc\u00e9dure en passation d\u2019acte.<\/h3>\n\n\n\n
Il est temps que le l\u00e9gislateur r\u00e9gional bruxellois s\u2019aligne en vue de favoriser les accords amiables en cas de non-ex\u00e9cution d\u2019un compromis. Cela favoriserait les solutions amiables en cas de conflit et contribuerait \u00e0 r\u00e9duire le nombre de proc\u00e8s.
Autant \u00eatre prudent\u2026
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