Kopen

Compromis verbreken in België: kan dat en hoeveel kost het?

Sta je op het punt om een woning te kopen? Dan krijg je te maken met een compromis, ook wel de verkoopovereenkomst genoemd. Maar wat als je na het ondertekenen van het compromis toch van de aankoop af wilt? Kun je een compromis zomaar verbreken en hoeveel kost dat?

Is een compromis bindend?

Ja. Een compromis is geen vrijblijvende of voorlopige overeenkomst. Zodra koper en verkoper akkoord zijn over het onroerend goed en de prijs, is de verkoop in principe gesloten. Het compromis legt de gemaakte afspraken vervolgens schriftelijk vast en vormt de basis voor de latere notariële akte.

In het compromis staan onder meer de gegevens van koper en verkoper, een beschrijving van het pand, de verkoopprijs, afspraken over het voorschot en eventuele opschortende voorwaarden.

De notariële akte volgt normaal binnen enkele maanden. Dat betekent niet dat je tot aan die akte nog kosteloos van de aankoop kunt afzien.

Kun je een compromis verbreken?

Niet zomaar. Wie een compromis heeft ondertekend, is in principe verplicht om de gemaakte afspraken na te komen.

Er zijn wel situaties waarin de verkoop niet doorgaat. Dat kan bijvoorbeeld wanneer:

een opschortende voorwaarde niet wordt vervuld;
koper en verkoper samen beslissen om de overeenkomst te beëindigen;
een van beide partijen haar verplichtingen niet nakomt en de overeenkomst vervolgens volgens de gemaakte afspraken wordt ontbonden.

De precieze gevolgen hangen af van de inhoud van het compromis.

Wat als je geen lening krijgt?

Een kredietweigering betekent niet automatisch dat je zonder kosten van de aankoop af kunt.

Daarom wordt bij een aankoop vaak een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypothecaire lening opgenomen. Daarin staat bijvoorbeeld dat de aankoop alleen doorgaat als de koper binnen een bepaalde termijn een lening van een bepaald bedrag verkrijgt.

Wordt die voorwaarde volgens de afspraken niet vervuld, dan kan de verkoop niet doorgaan. Het voorschot wordt dan in principe terugbetaald volgens de voorwaarden van het compromis.

Heb je geen kredietvoorwaarde opgenomen? Dan kan een weigering van de bank veel grotere gevolgen hebben. Je kunt dan niet zomaar zeggen dat de verkoop niet doorgaat omdat je de financiering niet rond krijgt.

Laat de kredietvoorwaarde daarom altijd duidelijk opnemen vóór je het compromis ondertekent.

Hoeveel kost het verbreken van een compromis?

Je hoort vaak dat het verbreken van een compromis automatisch 10% van de aankoopprijs kost. Dat klopt niet als algemene regel.

Een schadevergoeding van 10% wordt wel vaak als contractuele sanctie opgenomen in vastgoedovereenkomsten. Als een partij haar verplichtingen niet nakomt, kan het compromis onder bepaalde voorwaarden worden ontbonden en kan de benadeelde partij recht hebben op de afgesproken schadevergoeding.

10% is dus geen automatische wettelijke boete voor elk verbroken compromis. Kijk altijd naar de concrete bepalingen in jouw overeenkomst.

Een voorbeeld

Jan en Kim kopen een woning voor €250.000. In hun compromis staat een forfaitaire schadevergoeding van 10% wanneer de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoop daardoor wordt ontbonden.

Die contractuele schadevergoeding bedraagt dan €25.000.

Of Jan en Kim dat bedrag effectief moeten betalen, en wat er met een eventueel voorschot gebeurt, hangt af van de omstandigheden en de precieze bepalingen in het compromis.

Wat gebeurt er met het voorschot?

Een voorschot van 5 tot 10% van de aankoopprijs is gebruikelijk, maar er bestaat geen algemene regel die bepaalt dat je altijd 10% moet betalen.

Het voorschot wordt bij voorkeur gestort op een derdenrekening van de notaris of makelaar, en niet zomaar rechtstreeks aan de verkoper.

Wat er met het voorschot gebeurt wanneer de verkoop niet doorgaat, hangt af van de reden waarom de overeenkomst wordt beëindigd en van wat daarover in het compromis staat.

Wordt bijvoorbeeld een correct opgenomen opschortende voorwaarde niet vervuld, dan kan het voorschot worden terugbetaald. Komt de koper zonder geldige reden zijn verplichtingen niet na, dan kan het voorschot geheel of gedeeltelijk een rol spelen bij de afrekening van een verschuldigde schadevergoeding.

Kunnen koper en verkoper samen het compromis ontbinden?

Ja. Koper en verkoper kunnen in onderling overleg beslissen om de overeenkomst te beëindigen. Dat wordt een minnelijke ontbinding genoemd.

Ze kunnen daarbij afspraken maken over het voorschot, eventuele kosten en een eventuele schadevergoeding.

Laat zo’n ontbinding bij voorkeur door de notaris regelen. Er kunnen namelijk ook fiscale en administratieve gevolgen aan verbonden zijn.

Wat als de verkoper van gedachten verandert?

Ook de verkoper kan zich niet zomaar terugtrekken nadat de verkoop definitief tot stand is gekomen.

Een hoger bod van een andere kandidaat-koper is bijvoorbeeld op zichzelf geen reden om een bestaande verkoop zomaar naast zich neer te leggen. Ook voor de verkoper kunnen er bij het niet naleven van het compromis financiële gevolgen zijn.