Gebieden met een verleden van wateroverlast worden wel iets goedkoper
Leuven, 27 oktober 2025 – De Vlaamse koper laat zich niet afschrikken door het overstromingsrisico. Volgens de nieuwe studie van Zimmo en StadimData ligt de mediaanvraagprijs van woningen in risicogebied zelfs € 36.000 hoger dan voor woningen zonder risico, een stijging tegenover de € 28.000 van vorig jaar. Toch vertonen bepaalde Vlaamse regio’s met een verleden van wateroverlast – zoals de Dender-, Leie- en IJzerstreek – tekenen van afkoeling. In Wallonië zien we het omgekeerde: daar is een woning met risico gemiddeld € 46.000 goedkoper, tegenover € 36.000 minder in 2024.
Wonen aan het water blijft verleiden in Vlaanderen
De Vlaamse woningmarkt lijkt opvallend ongevoelig voor overstromingsgevaar. Woningen in risicogebieden blijven niet alleen populair, ze worden ook duurder. Waar het prijsverschil tussen woningen met en zonder overstromingsrisico vorig jaar nog € 28.000 bedroeg, is dat in 2025 opgelopen tot € 36.000. De Vlaming lijkt zich te laten leiden door troeven zoals uitzicht, charme en ligging, terwijl de nadelen van overstromingsgevaar nauwelijks doorwegen.
De opvallendste stijging doet zich voor in Oost-Vlaanderen, waar de Vlaamse Regering en de Provincie Oost-Vlaanderen vorig jaar nog het Strategisch Plan Dendervallei goedkeurden, met maatregelen tegen wateroverlast. Het prijsverschil tussen woningen mét en zonder risico is er bijna verdrievoudigd, van € 16.000 naar € 44.750. Oost-Vlaanderen zit daarmee op het niveau van Antwerpen (€ 48.000) en West-Vlaanderen (€ 41.000), waar de aantrekkingskracht van de zee, rivieren en kanalen ook zwaarder blijft wegen dan het risico op overstroming.
In Vlaams-Brabant zien we een dalende trend: wonen aan het water blijft duurder, maar het prijsverschil halveert van € 72.000 naar € 33.000, een teken dat de markt zich normaliseert na een uitzonderlijke piek vorig jaar. In Limburg blijft het verschil quasi stabiel, met een lichte daling tot € 24.000.
"Oost-Vlaanderen is de motor achter de Vlaamse stijging," zegt Marjorie Vanbets, woordvoerder van Zimmo. "Het is een provincie met veel waterlopen en een sterke vraag naar karaktervolle locaties langs de Schelde of Dender. Dat water wordt vooral gezien als een troef, niet als een bedreiging."
Licht dalende prijzen in traditioneel overstromingsgevoelige regio’s
In Vlaamse regio’s die in het verleden te maken kregen met zware wateroverlast – zoals de Dender-, Leie-, IJzer- en Maasstreek – zien we dat de prijzen van woningen met overstromingsrisico over het algemeen licht dalen. De uitzondering op de regel is de Maasstreek, waar woningen met risico in vraagprijs stijgen.
In de Maasstreek klimmen de vraagprijzen van woningen met risico van € 343.500 naar € 389.000, terwijl woningen zonder risico gemiddeld € 360.000 kosten. In de Leiestreek gebeurt het omgekeerde: woningen met risico dalen in vraagprijs (van € 455.000 naar € 427.000), terwijl woningen zonder risico licht in vraagprijs stijgen.
De Denderstreek, die in 2024 nog zwaar getroffen werd door wateroverlast, stabiliseert. De prijzen dalen er licht (van € 355.000 naar € 349.500), maar het verschil tussen woningen mét en zonder risico blijft beperkt. Ook in de IJzerstreek worden woningen in overstromingsgebied wat goedkoper (van € 395.000 naar € 349.000).
Wallonië blijft voorzichtig
Ten zuiden van de taalgrens is het sentiment volledig omgekeerd. Waar de Vlaamse prijsverschillen stijgen, groeit in Wallonië net de “korting” voor woningen in overstromingsgebied. In 2025 zijn die gemiddeld € 46.000 minder waard dan woningen zonder risico, tegenover € 36.000 minder in 2024.
Zelfs in Henegouwen, de enige Waalse provincie die tot vorig jaar nog de Vlaamse trend volgde, keert het tij. In 2024 betaalde je er € 30.000 meer voor een woning in overstromingsgebied, vandaag is zo’n woning € 6.000 goedkoper dan eentje zonder risico.
In de andere Waalse provincies houdt het negatieve verschil stand, met een sterke toename in Waals-Brabant: woningen met overstromingsrisico kosten er nu € 95.000 minder (tegenover € 27.250 in 2024). In Namen neemt het verschil juist af (van € 55.000 naar € 14.000), terwijl Luik (€ 29.750) en Luxemburg (€ 25.000) stabiel blijven.
"De Waalse koper lijkt meer lessen te trekken uit het verleden, vooral na de overstromingen van 2021," legt Marjorie Vanbets uit. "Waar de Vlaming charme ziet, ziet de Waal potentieel water in de kelder. In de zwaar getroffen regio’s zien we dat het risico echt in de prijs verrekend wordt. Dat contrast met Vlaanderen wordt jaar na jaar groter."
Methodologie
Voor deze analyse werd gekeken naar de vraagprijzen van woningen met en zonder overstromingsrisico tussen januari 2017 en oktober 2025. De data worden verzameld door Zimmo en geanalyseerd in samenwerking met StadimData. De vergelijking focust op mediaanprijsverschillen per streek, provincie, gewest en risicogebied. Voor de analyses op provinciaal en gewestelijk niveau is gefilterd op huizen met een bewoonbare oppervlakte tussen 140 en 200 m². In de specifieke overstromingsgebieden zijn alle huizen, ongeacht hun oppervlakte, meegenomen in de vergelijking.
