Toen je begon met huren ben je een contract van bepaalde of onbepaalde duur aangegaan. Is er iets anders op je pad gekomen, heb je kamers te veel, andere plannen gekregen of is de samenstelling van je huishouden gewijzigd? Mogelijks denk je eraan je woning of een deel ervan onder te verhuren. Kan dat überhaupt, en wat zijn de mogelijkheden? Wij zochten het voor je uit. Ontdek hieronder alles over het onderverhuren van woningen.
Situatie:Nele en Alfred gaan binnenkort samenwonen en hebben een huurhuisje gevonden in de stad. Het huisje bevat 2 slaapkamers, ideaal voor Neles kinderwens. Maar kunnen zij die leegstaande kamer verhuren? En ondertussen zitten ook de ouders van Nele – Ludwig en Annick – met een kamer op overschot in hun huurwoning. Wat nu?
Onderverhuren, mag dat zomaar?
Goed nieuws: er zijn zeker bepaalde zaken mogelijk wanneer je met een overschot aan ruimte zit. Eerst en vooral: de volledige woning onderverhuren is wel onmogelijk. Huurders van woningen mogen slechts een gedeelte van een gehuurde woning onderverhuren. Daarbovenop moet hij er ook zelf blijven wonen en moet de woning als hoofdverblijfplaats ingeschreven blijven. Wil je helemaal verhuizen? Dan moet je de huurovereenkomst beëindigen met bijkomende schadevergoeding of de looptermijn uitzitten.
Aan een deel van de woning onderverhuren zijn natuurlijk wel enkele voorwaarden verbonden. Het belangrijkste waar je rekening mee moet houden is de toestemming van de persoon die aan jouw verhuurt. Hij blijft eigenaar van het pand, dus heeft hij natuurlijk wat in de pap te brokken. Het beste zorg je voor schriftelijke toestemming. Wat op papier staat, valt makkelijker te bewijzen achteraf. Iemand gratis laten inwonen zonder dat die persoon huur moet betalen mag wel zonder toestemming van de verhuurder.
Waar moet je op letten bij onderverhuring?
Stel: je hebt toestemming. Is de kous dan af, klaar om onder te verhuren? Nee, zo simpel is het helaas ook weer niet. Er zijn enkele spelregels waar alle partijen zich aan moeten houden:
- We kunnen het niet genoeg benadrukken: je moet toestemming vragen.
- Je mag niet heel je woning onderverhuren. Een kamer of een deel van de ruimtes verhuren mag wel.
- Het huurtarief moet zowel voor de huurder als de onderverhuurder hetzelfde bedrag zijn. Hier staat een boete van 14.150 euro op.
- Logischerwijs mag de duur van de onderverhuurovereenkomst niet langer zijn dan die van de hoofdhuurovereenkomst. Het kan niet dat er nog onderverhuurd wordt, terwijl de hoofdverhuur al afgelopen is.
- Alle partijen moeten schriftelijk op de hoogte zijn van de constructie.
- Bij het onderhuren van een woning heb je bijna nooit recht op huurtoeslag.
- Iemand die onderhuurt geniet van dezelfde huurbescherming als de hoofdhuurder.
- Als hoofdhuurder ben je aansprakelijk voor de onderhuurder. Leeft de onderhuurder de regels niet na? De oorspronkelijke verhuurder haalt dan verhaal bij de hoofdhuurder. Die heeft namelijk geen banden met de onderhuurders.
Uitgelegd in de situatie : Leeft de onderhuurder de regels niet na, dan haalt de hoofdverhuurder verhaal bij Nele en Alfred. De hoofdverhuurder heeft namelijk geen juridische relatie met de onderhuurder. - Wordt de hoofdhuur beëindigt door de hoofdverhuurder? Dan moet de onderhuurder binnen 15 dagen geïnformeerd worden. Het contract eindigt dan op dezelfde datum.
- Wordt de hoofdhuur beëindigt door de hoofdhuurders (dus door Nele en Alfred) ? Dan geldt er een opzegtermijn van drie maanden voor de onderverhuurder. Dat betekent dat hij een schadevergoeding van drie maanden huurprijs kan vragen.
Het belang van deze regels kan niet overschat worden. Wie niet volgens het boekje onderverhuurt, is strafbaar met hoge boetes tot gevolg. Ook kan je zo per direct op straat belanden.
Wanneer is een schriftelijk contract verplicht?
Het klinkt misschien gek, maar je hoeft niet in elke situatie een contract op te maken om een kamer onder te verhuren. Onderverhuring zonder contract mag wettelijk gezien in zeer specifieke gevallen. Dan is een mondelinge overeenkomst bindend en voldoende.
In volgende voorbeelden is een schriftelijk contract niet per se nodig:
- Het onderverhuren van een kantoorruimte.
- Het onderverhuren van een garage of garagebox.
- Het onderverhuren van een kamer via Airbnb of Booking.
- De onderverhuurder maakt van de kamer die hij huurt niet zijn hoofdverblijfplaats. Concrete situatie: wanneer de onderverhuurder er maar enkele dagen per maand verblijft of slechts een weekje op vakantie komt.
Let wel: of je nu een schriftelijk contract met de onderverhuurder afsloot, of gewoon mondeling een afspraak hebt vastgelegd, de hoofdhuurder is altijd aansprakelijk voor de onderverhuurder en de eventuele schade die hij of zij berokkent.
In andere gevallen is een contract wel verplicht. Wanneer de onderverhuurder van de woonst zijn hoofdverblijfplaats maakt en er zijn domiciliëring zet is een contract altijd nodig. Dan moet er een huurcontract bestaan dat door alle partijen getekend is. Ondanks dat de onderhuurder geen contractuele verplichting heeft met de hoofdverhuurder, moet hij dus wel op de hoogte zijn en het contract tekenen.