Pourquoi les annonces de biens neufs sont différentes

Lorsqu’on compare les prix des biens immobiliers neufs à ceux des logements existants, on constate rapidement que le prix affiché ne raconte pas toujours toute l’histoire. Dans le cas d’un bien neuf, il faut généralement ajouter la TVA, ce qui peut faire grimper considérablement le prix final par rapport au montant annoncé. C’est pourquoi les prix doivent désormais être présentés plus clairement, en indiquant à la fois le prix hors TVA et le prix correspondant TVA comprise. Cela signifie-t-il que les biens neufs deviennent soudainement plus chers ? Nous vous expliquons ce qui change, comment lire les prix et à quoi faire attention lors de l’achat d’un logement.

Les prix des logements neufs sont (ou étaient) source de confusion

Lorsqu’on achète un logement existant, le prix demandé apparaît généralement directement sur Zimmo. À ce montant s’ajoutent encore différents frais d’acquisition, comme les droits d’enregistrement, les frais de notaire et les éventuels frais liés à un crédit hypothécaire. Même pour un logement existant, le coût total dépasse donc le prix affiché.

Pour les biens immobiliers neufs, le fonctionnement est différent. En principe, la construction est soumise à une TVA de 21 %. Dans certains cas, un taux réduit de 6 % s’applique, par exemple à un logement construit après la démolition et la reconstruction d’un bâtiment, pour autant que les conditions légales soient remplies.

Jusqu’à présent, la TVA n’était pas toujours présentée de manière suffisamment claire dans les annonces. Le prix hors TVA était parfois mis en avant, obligeant les candidats acquéreurs à calculer eux-mêmes le coût final du logement ou à consulter des informations complémentaires.

Cette situation compliquait la comparaison entre les biens immobiliers. Prenons l’exemple d’un logement neuf affiché à 300 000 euros hors TVA. Avec le taux standard de 21 %, son prix atteint 363 000 euros, sans compter les éventuels frais d’acquisition supplémentaires. Un logement existant affiché à 350 000 euros peut donc sembler plus cher à première vue, alors que le prix final du bien neuf est en réalité supérieur.

Il ne faut donc pas comparer directement les prix affichés des logements neufs et des logements existants sans tenir compte de ces différences. Il est essentiel de vérifier si la TVA est déjà comprise dans le prix et quels autres frais doivent encore être ajoutés.

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Qu’est-ce qui change exactement ?

Le SPF Économie a précisé les modalités de présentation des prix dans les annonces de logements et d’appartements neufs. Le prix hors TVA peut rester le prix de référence, notamment pour le classement des biens immobiliers. Toutefois, le prix correspondant TVA de 21 % comprise doit également être indiqué clairement.

Si le bien est susceptible de bénéficier du taux réduit de TVA de 6 %, le prix correspondant, TVA comprise à ce taux, doit également être affiché.

Dans le cas de projets immobiliers, les pages de présentation générales peuvent toujours mentionner des fourchettes de prix. En revanche, sur la page détaillée du bien ou du projet, les tableaux de prix doivent reprendre les prix pertinents TVA comprise.

Cette clarification ne modifie pas la TVA due lors de l’achat. Elle vise avant tout à rendre les prix plus transparents et à permettre aux candidats acquéreurs de les comparer plus facilement, tout en leur donnant une meilleure idée des coûts potentiels liés à l’achat. Le taux de TVA applicable et le traitement fiscal du terrain dépendent toujours de la situation concrète.

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Un exemple concret

Imaginons que vous ayez repéré un appartement neuf affiché à 300 000 euros hors TVA. Avec le taux standard de 21 %, le calcul est le suivant :

• Prix hors TVA : 300 000 euros
• Prix TVA de 21 % comprise : 363 000 euros

Si l’appartement remplit les conditions pour bénéficier du taux réduit de TVA de 6 %, le calcul est différent :

• Prix hors TVA : 300 000 euros
• Prix TVA de 21 % comprise : 363 000 euros
• Prix TVA de 6 % comprise : 318 000 euros

Dans cet exemple, la différence entre les deux taux de TVA atteint 45 000 euros. Il s’agit d’un montant considérable, mais le taux réduit ne s’applique pas automatiquement à tous les logements neufs ni à tous les acquéreurs.

Gardez également à l’esprit que ces montants correspondent uniquement au prix du logement, TVA calculée comprise. Selon la manière dont le terrain est vendu et la structure concrète de la transaction, d’autres frais d’acquisition ou taxes peuvent encore s’ajouter.

TVA de 6 % ou de 21 % : comment cela fonctionne-t-il ?

Lorsqu’on achète un logement neuf auprès d’un promoteur immobilier, le taux standard de TVA est en principe de 21 %. Le taux réduit de 6 % peut s’appliquer, sous certaines conditions, aux logements construits après la démolition et la reconstruction d’un bâtiment.

Depuis le 1er juillet 2025, un régime permanent est prévu à cet effet. L’accès au taux réduit dépend notamment de l’utilisation du logement, de sa superficie habitable et de la situation de l’acquéreur ou du bailleur.

Vous achetez le logement pour y habiter vous-même ?

Le logement doit notamment constituer votre habitation propre et unique. Vous devez vous y domicilier sans délai et y conserver votre domicile pendant au moins cinq ans. Dans le cadre de ce régime, la superficie habitable ne peut pas dépasser 175 m².

Vous achetez le logement pour le louer à long terme ?

Le taux réduit peut également s’appliquer dans ce cas. Pour la location privée, la superficie habitable ne peut notamment pas dépasser 175 m² et le logement doit être loué pendant au moins quinze ans à une personne physique qui y établit son domicile.

Des conditions spécifiques s’appliquent à la location sociale. Une période de location d’au moins quinze ans est également requise, mais la limite de 175 m² ne s’applique pas.

Il s’agit des principales conditions, mais elles ne couvrent pas nécessairement toutes les exigences applicables à un dossier concret. Il est donc toujours nécessaire de vérifier le traitement fiscal exact avant de considérer que vous avez droit au taux réduit.

Le terrain mérite lui aussi une attention particulière. Lors de l’achat d’un logement neuf, le terrain peut, sous certaines conditions, être soumis à la TVA. Dans d’autres situations, des droits d’enregistrement sont dus sur le terrain. Il est donc important de ne pas examiner uniquement le prix de la construction, mais également la manière dont le terrain est traité dans le cadre de la vente.

Les prix des biens neufs ne changent pas, mais deviennent plus transparents

La nouvelle présentation des prix ne rend pas automatiquement un logement neuf plus cher. La TVA était déjà due auparavant. La différence réside principalement dans la manière dont le prix est présenté : les candidats acquéreurs doivent pouvoir connaître plus rapidement le montant à payer pour le logement, TVA applicable comprise.

Pour les personnes à la recherche d’un bien immobilier, c’est une bonne nouvelle. Il devient plus facile de comparer les logements neufs entre eux et de se faire une idée plus réaliste du prix d’achat.

Vous envisagez d’acheter un logement neuf ? Le prix hors TVA reste utile pour comparer les différents projets immobiliers. Le prix TVA comprise vous donne une meilleure idée du coût total de la construction. Vérifiez toutefois toujours si le taux de TVA mentionné s’applique à votre situation et quels frais supplémentaires restent à payer.

Vous pourrez ainsi comparer non seulement les prix affichés, mais aussi vous faire une idée plus réaliste du montant que vous devrez finalement débourser pour votre nouveau logement.

Sources : SPF Économie, SPF Finances, Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) et GSJ Avocats.