Kopen

Schrik niet van de prijs: waarom nieuwbouwadvertenties er anders uitzien

Wie nieuwbouwprijzen vergelijkt met die van bestaande woningen, merkt al snel dat het prijskaartje niet altijd het volledige verhaal vertelt. Bij nieuwbouw komt er doorgaans nog btw bij, waardoor de uiteindelijke aankoopprijs een stuk hoger kan liggen dan de geafficheerde prijs. Daarom moeten de prijzen voortaan duidelijker worden weergegeven, met zowel de prijs exclusief btw als de overeenkomstige prijs inclusief btw. Betekent dat dat nieuwbouw plots duurder wordt? Wij leggen uit wat er verandert, hoe je de prijzen moet lezen en waarop je moet letten als je een woning koopt.

Prijzen van nieuwbouwwoningen zijn (of waren) verwarrend

Wie een bestaande woning koopt, ziet op Zimmo doorgaans meteen de vraagprijs staan. Daarbovenop komen nog bijkomende aankoopkosten, zoals registratierechten, notariskosten en eventuele kosten voor een hypothecaire lening. De uiteindelijke kostprijs ligt dus ook bij bestaande woningen hoger dan de vraagprijs alleen.

Bij nieuwbouw werkt het anders. Op de constructie betaal je in principe 21% btw. In bepaalde gevallen geldt een verlaagd tarief van 6%, bijvoorbeeld bij een woning die na afbraak en heropbouw tot stand is gekomen en aan de wettelijke voorwaarden voldoet.

Die btw werd bij de geafficheerde prijs niet altijd even duidelijk in beeld gebracht. Soms stond vooral de prijs exclusief btw vermeld, waardoor kandidaat-kopers zelf moesten berekenen hoeveel de woning uiteindelijk zou kosten of moesten doorklikken naar bijkomende informatie.

Dat maakt woningen vergelijken moeilijk. Een nieuwbouwwoning met een geafficheerde prijs van 300.000 euro exclusief btw kost bij het standaardtarief van 21% bijvoorbeeld 363.000 euro, nog zonder eventuele bijkomende aankoopkosten. Een bestaande woning met een vraagprijs van 350.000 euro kan daardoor op het eerste gezicht duurder lijken, terwijl de nieuwbouwwoning uiteindelijk een hogere aankoopprijs heeft.

Je mag de geafficheerde prijzen van nieuwbouwwoningen en bestaande woningen dus niet zomaar naast elkaar leggen. Het is belangrijk om te weten of de btw al inbegrepen is en welke andere kosten er nog bijkomen.

Ben je al in het bezit van vastgoed en benieuwd naar de waarde van jouw woning? Met behulp van een online schattingstool krijg je meteen een eerste indicatie.

Wat verandert er precies?

De FOD Economie heeft verduidelijkt hoe de prijzen van nieuwbouwwoningen en appartementen in advertenties moeten worden weergegeven. De prijs exclusief btw mag als basisprijs blijven dienen, bijvoorbeeld voor de sortering van vastgoedaanbod. Daarnaast moet ook de overeenkomstige prijs inclusief 21% btw duidelijk worden vermeld.

Komt de woning mogelijk in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6%, dan moet ook die alternatieve prijs inclusief btw worden weergegeven.

Bij vastgoedprojecten mogen overzichtspagina’s nog steeds met prijsvorken werken. Op de detail- of projectpagina moeten de prijstabellen wel de relevante prijzen inclusief btw bevatten.

De verduidelijking verandert niets aan de btw die verschuldigd is bij de aankoop. Ze moet kandidaat-kopers vooral helpen om de prijzen transparanter te vergelijken en sneller zicht te krijgen op de mogelijke aankoopkosten. Het toepasselijke btw-tarief en de fiscale behandeling van de grond blijven afhankelijk van de concrete situatie.

Ontdek hier alle nieuwbouwprojecten te koop in België.

We tonen het met een voorbeeld

Stel dat je een nieuwbouwappartement op het oog hebt met een prijs van 300.000 euro exclusief btw. Bij het standaardtarief van 21% ziet de berekening er als volgt uit:

Prijs exclusief btw: 300.000 euro
Prijs inclusief 21% btw: 363.000 euro

Komt het appartement in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6%, dan ziet de berekening er anders uit:

Prijs exclusief btw: 300.000 euro
Prijs inclusief 21% btw: 363.000 euro
Prijs inclusief 6% btw: 318.000 euro

Het verschil tussen beide btw-tarieven bedraagt in dit voorbeeld 45.000 euro. Dat is een aanzienlijk bedrag, maar het verlaagde tarief is niet zomaar van toepassing op iedere nieuwbouwwoning of iedere koper.

Hou er bovendien rekening mee dat deze bedragen alleen de prijs van de woning inclusief de berekende btw weergeven. Afhankelijk van de manier waarop de grond wordt verkocht en de concrete verkoopstructuur kunnen er nog andere aankoopkosten of belastingen bijkomen.

6% of 21% btw: hoe zit dat precies?

Het standaardtarief voor de aankoop van een nieuwe woning bij een bouwpromotor bedraagt in principe 21%. Het verlaagde tarief van 6% kan onder bepaalde voorwaarden gelden voor woningen die na afbraak en heropbouw tot stand zijn gekomen.

Sinds 1 juli 2025 bestaat daarvoor een permanente regeling. Of je van het verlaagde tarief kunt genieten, hangt onder meer af van de manier waarop de woning wordt gebruikt, de bewoonbare oppervlakte en de situatie van de koper of verhuurder.

Koop je de woning om er zelf te wonen?

Dan moet het onder meer gaan om je enige en eigen woning. Je moet er zonder uitstel je domicilie vestigen en er minstens vijf jaar blijven wonen. Voor deze regeling mag de bewoonbare oppervlakte niet groter zijn dan 175 m².

Koop je de woning om ze langdurig te verhuren?

Ook dan kan het verlaagde tarief van toepassing zijn. Bij private verhuur geldt onder meer een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m² en moet de woning gedurende minstens vijftien jaar worden verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie vestigt.

Voor sociale verhuur gelden afzonderlijke voorwaarden. Daarbij is eveneens een verhuurperiode van minstens vijftien jaar vereist, maar geldt de oppervlaktebeperking van 175 m² niet.

Dit zijn de belangrijkste voorwaarden, maar niet noodzakelijk alle voorwaarden die in een concreet dossier van toepassing zijn. De precieze fiscale behandeling moet dus altijd worden nagegaan voordat je ervan uitgaat dat je recht hebt op het verlaagde tarief.

Ook de grond verdient aandacht. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning kan de grond onder bepaalde voorwaarden eveneens aan btw onderworpen zijn. In andere situaties betaal je registratierechten op de grond. Daardoor is het belangrijk om niet alleen naar de prijs van de constructie te kijken, maar ook naar de manier waarop de grond in de verkoop wordt behandeld.

Nieuwbouwprijzen veranderen niet, maar worden wel transparanter

De nieuwe prijsaanduiding maakt een nieuwbouwwoning niet automatisch duurder. De btw was voordien ook al verschuldigd. Het verschil zit vooral in de manier waarop de prijs wordt weergegeven: kandidaat-kopers moeten sneller zicht krijgen op het bedrag dat ze voor de woning betalen, inclusief de toepasselijke btw.

Voor wie een woning zoekt, is dat goed nieuws. Het wordt eenvoudiger om nieuwbouwwoningen met elkaar te vergelijken en om een realistischer beeld te krijgen van de aankoopprijs.

Ben je van plan om een nieuwbouwwoning te kopen? Dan kan de prijs exclusief btw nog steeds nuttig zijn om projecten met elkaar te vergelijken. De prijs inclusief btw geeft je een beter beeld van de totale kostprijs van de constructie. Controleer wel altijd of het vermelde btw-tarief in jouw situatie van toepassing is en welke bijkomende kosten nog verschuldigd zijn.

Zo vergelijk je niet alleen de prijzen op papier, maar krijg je ook een realistischer beeld van wat je nieuwe woning uiteindelijk zal kosten.

Bronnen: FOD Economie, FOD Financiën, BIV en GSJ Advocaten.

Lees ook:

Door: NEL - 13 oktober 2026