Een woning kopen is al spannend genoeg, maar wat als je droomhuis een huurder heeft? Of wat als je een verhuurd pand als investering koopt? Dat roept meteen een heleboel vragen op. Mag je zelf kiezen wie er in je nieuwe pand woont? Loopt het bestaande huurcontract gewoon af? En wat zijn eigenlijk de rechten van de huurder? Geen zorgen: Zimmo legt het je haarfijn uit.

Een verhuurde woning kopen

Wanneer je een woning koopt waarin een huurder woont, dan koop je meer dan het huis alleen. Het lopende huurcontract krijg je er gratis en voor niets bij. Dat betekent ook dat je als koper geen vrij spel hebt. Je kan de huurder niet zomaar de deur wijzen omdat je zelf in het huis wil wonen of omdat je liever een andere huurder zou hebben. De rechten van de huurder blijven gelden, ook al verandert de eigenaar.

Al zijn er wel achterpoortjes (hoe kan het ook anders). In België is het verplicht om een huurcontract te laten registreren. Een geregistreerd contract krijgt een “vaste datum” en daarmee staat het contract officieel op naam en moet je het als koper respecteren. Alleen wordt dat in de praktijk niet altijd gerespecteerd. Of het contract al dan niet geregistreerd is, bepaalt je rechten als nieuwe eigenaar.

Kopen om te verhuren

Als je het pand puur als investering koopt en het dus gewoon wil blijven verhuren, dan is er goed nieuws: er verandert eigenlijk niet zo veel. Je neemt het huurcontract over zoals het is. Je kan de huurprijs niet zomaar verhogen en je moet je houden aan de bestaande afspraken. Ook voor de huurder verandert er dus weinig. Hetzelfde huis, dezelfde huurvoorwaarden.

Kan je de huurder uitzetten?

Wil je het huis kopen om er zelf te gaan wonen? Of heb je renovatieplannen? Dan kan je het huurcontract in sommige gevallen opzeggen, maar dat kan niet zomaar. De wet beschermt huurders, en dat betekent dat je je aan strikte regels moet houden.

Voor een klassiek negenjarig huurcontract mag je als nieuwe eigenaar het contract opzeggen, maar alleen:

als je zelf in het huis wil gaan wonen;
als je een familielid (tot de tweede graad) erin wil laten wonen;
of als je het pand grondig wil verbouwen.

In die gevallen moet je altijd een opzegtermijn van zes maanden respecteren. Je kan dus niet onmiddellijk het huurcontract beëindigen.

Let op: in Vlaanderen geldt nog een extra regel. Als het huurcontract dateert van vóór 1 januari 2019, mag je het enkel opzeggen op het einde van het derde of het zesde jaar van het contract. Dat zorgt ervoor dat huurders wat meer zekerheid hebben. In Wallonië en Brussel geldt die regel altijd.

Kan je als nieuwe eigenaar geen specifieke reden opgeven waarom je het huurcontract wil opzeggen, dan geldt er naast de opzegtermijn van 6 maanden ook een schadevergoeding die kan oplopen tot maar liefst 9 maanden huur.

Wat als het huurcontract niet geregistreerd werd?

Een huurcontract moet verplicht geregistreerd worden, zoals we eerder zeiden, maar in de praktijk gebeurt dat niet altijd. En dan gelden er net iets andere spelregels.

Als het contract niet geregistreerd is én de huurder woont nog geen zes maanden in de woning, dan is de bescherming van de huurder minimaal. In Brussel en Wallonië mag je de huurder in theorie onmiddellijk uitzetten, al moet er wel nog een redelijke vertrektermijn worden voorzien. In Vlaanderen geldt dat enkel voor contracten van voor 2019. Bij recentere contracten kan je de huurder niet zomaar op straat zetten.

Wanneer de huurder al langer dan zes maanden in het huis woont en het huurcontract niet geregistreerd werd, wordt het wat complexer:

In Brussel mag je het contract beëindigen met een opzegtermijn van zes maanden, op voorwaarde dat je het pand zelf gaat bewonen of grondig gaat renoveren. Doe je dat niet binnen drie maanden na de notariële akte, dan verlies je dat recht.
In Wallonië geldt hetzelfde principe, maar met een kortere opzegtermijn van drie maanden. Hier moet je ook zelf in het pand trekken of renovatiewerken plannen. Ook hier geldt: opzeggen moet binnen drie maanden na aankoop.
In Vlaanderen hangt alles af van het tijdstip waarop het contract werd afgesloten. Gaat het om een contract van vóór 2019? Dan gelden dezelfde voorwaarden als in Wallonië. Voor nieuwere contracten is het eenvoudiger: je volgt gewoon de normale opzeggingsregels voor negenjarige huurovereenkomsten.

Kortetermijncontracten

Soms wordt een woning verhuurd met een contract van korte duur (max. 3 jaar). Die contracten kan je als nieuwe eigenaar niet zomaar opzeggen, tenzij er een clausule in staat die dat toelaat én de huurder daarmee akkoord gaat.

In Brussel en Wallonië mag je als eigenaar onder strikte voorwaarden zo’n contract wel opzeggen met drie maanden opzegtermijn én een schadevergoeding van één maand huur.

Een verhuurde woning kopen: wat betekent dat voor jou als koper?

Een woning kopen met een lopend huurcontract hoeft zeker geen afknapper te zijn. Het kan zelfs interessant zijn, vooral als je het pand als investering ziet. Maar je moet goed weten waar je aan begint. Hier zijn een paar concrete tips:

Bekijk het huurcontract grondig: check of het geregistreerd is, wat de looptijd is en of er bijzondere clausules in staan. Als nieuwe eigenaar neem je dat huurcontract namelijk over.
Stem je plannen af op het contract: wil je er zelf wonen of het blijven verhuren? Je plannen moeten passen binnen de wettelijke kaders van het huurcontract.
Eventueel juridisch advies inwinnen: zit je met twijfels over wat de mogelijkheden zijn? Neem dan een notaris of juridisch expert onder de arm om het huurcontract te interpreteren. Zo weet je precies wat je rechten zijn!
Communiceer duidelijk met de huurder: Als je de woning koopt, is het slim om meteen contact op te nemen met de huurder. Stel jezelf voor, bespreek praktische zaken en laat weten wat je intenties zijn. Een goed contact kan veel problemen voorkomen.

Tot slot: laat je niet afschrikken door een woning met een lopend huurcontract. Met de juiste info en een goede voorbereiding weet je perfect waar je aan toe bent. Een verhuurde woning kopen, dat kan probleemloos!

Bron: testaankoop.be