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Rompre un compromis de vente : est-ce possible et combien ça coûte ?

Vous êtes sur le point d’acheter un bien immobilier ? Vous devrez alors probablement signer un compromis de vente, également appelé convention de vente. Mais que se passe-t-il si, après avoir signé, vous souhaitez finalement renoncer à l’achat ? Peut-on simplement rompre un compromis et combien cela peut-il coûter ?

Un compromis de vente est-il contraignant ?

Oui. Un compromis de vente n’est pas un simple document provisoire ou sans engagement. Dès que l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le bien et sur le prix, la vente est en principe conclue. Le compromis reprend ensuite les accords conclus par écrit et sert de base à l’acte notarié.

Le compromis mentionne notamment les coordonnées de l’acheteur et du vendeur, une description du bien, le prix de vente, les modalités relatives à l’acompte ainsi que les éventuelles conditions suspensives.

L’acte notarié est généralement signé quelques mois plus tard. Cela ne signifie toutefois pas que vous pouvez renoncer gratuitement à l’achat jusqu’à la signature de cet acte.

Peut-on rompre un compromis de vente ?

Pas simplement. Une fois le compromis signé, l’acheteur et le vendeur sont en principe tenus de respecter leurs engagements.

Il existe toutefois des situations dans lesquelles la vente n’aboutit pas. C’est notamment le cas lorsque :

une condition suspensive n’est pas remplie
l’acheteur et le vendeur décident ensemble de mettre fin à la convention
l’une des parties ne respecte pas ses obligations et que la convention est ensuite résolue conformément aux dispositions prévues dans le compromis

Les conséquences précises dépendent toujours du contenu du compromis.

Que se passe-t-il si vous n’obtenez pas votre prêt ?

Un refus de crédit ne signifie pas automatiquement que vous pouvez renoncer à l’achat sans frais.

C’est pourquoi une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt hypothécaire est souvent prévue dans le compromis. Celle-ci peut notamment stipuler que la vente ne sera définitive que si l’acheteur obtient, dans un certain délai, un crédit d’un montant déterminé.

Si cette condition n’est pas remplie conformément aux modalités prévues, la vente peut ne pas avoir lieu. L’acompte peut alors en principe être restitué, selon les conditions prévues dans le compromis.

En revanche, si aucune condition suspensive liée au crédit n’a été prévue, un refus de la banque peut avoir des conséquences beaucoup plus importantes. Vous ne pouvez alors pas simplement décider de renoncer à la vente parce que vous ne parvenez pas à obtenir le financement nécessaire.

Il est donc important de faire prévoir clairement cette condition suspensive avant de signer le compromis.

Combien coûte la rupture d’un compromis de vente ?

On entend souvent dire que rompre un compromis coûte automatiquement 10 % du prix d’achat. Ce n’est toutefois pas une règle générale.

Une indemnité de 10 % est effectivement souvent prévue dans les contrats immobiliers à titre de sanction contractuelle. Lorsqu’une partie ne respecte pas ses engagements, le compromis peut, sous certaines conditions, être résolu et la partie lésée peut avoir droit à l’indemnité prévue au contrat.

Les 10 % ne constituent donc pas une amende légale automatique applicable à tout compromis rompu. Il faut toujours vérifier les dispositions précises de votre convention.

Exemple

Jan et Kim achètent une maison pour 250 000 €. Leur compromis prévoit une indemnité forfaitaire de 10 % si l’acheteur ne respecte pas ses obligations et que la vente est résolue.

L’indemnité contractuelle s’élève alors à 25 000 €.

La question de savoir si Jan et Kim devront effectivement payer cette somme et ce qu’il advient d’un éventuel acompte dépendra toutefois des circonstances et des dispositions précises du compromis.

Que devient l’acompte ?

Un acompte de 5 à 10 % du prix d’achat est courant, mais aucune règle générale n’impose de verser systématiquement 10 %.

Il est préférable que l’acompte soit versé sur un compte de tiers du notaire ou de l’agent immobilier, plutôt que directement au vendeur.

Ce qu’il advient de l’acompte lorsque la vente n’aboutit pas dépend de la raison pour laquelle la convention prend fin et de ce que prévoit le compromis.

Par exemple, si une condition suspensive correctement prévue n’est pas remplie, l’acompte peut être restitué. En revanche, si l’acheteur ne respecte pas ses engagements sans raison valable, l’acompte peut notamment être pris en compte dans le règlement de l’indemnité éventuellement due.

L’acheteur et le vendeur peuvent-ils mettre fin au compromis d’un commun accord ?

Oui. L’acheteur et le vendeur peuvent décider ensemble de mettre fin à la convention. On parle alors de résolution amiable.

Ils peuvent notamment convenir de ce qu’il advient de l’acompte, des éventuels frais et d’une éventuelle indemnité.

Il est préférable de faire encadrer cette résolution par le notaire. Elle peut en effet avoir des conséquences administratives et fiscales.

Que se passe-t-il si le vendeur change d’avis ?

Le vendeur ne peut pas non plus se retirer simplement une fois la vente définitivement conclue.

Par exemple, le fait de recevoir une offre plus élevée d’un autre candidat-acheteur ne permet pas, à lui seul, d’ignorer une vente déjà conclue. Le vendeur peut lui aussi subir des conséquences financières s’il ne respecte pas les engagements prévus dans le compromis.

Peut-on encore changer d’avis après avoir signé le compromis ?

En principe, non. Un compromis de vente est contraignant : il ne s’agit pas d’une période pendant laquelle vous pouvez encore tranquillement décider si vous souhaitez ou non acheter le bien.

Vous souhaitez limiter les risques en tant qu’acheteur ? Avant de signer, vérifiez notamment :

si votre financement est réaliste
si une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit est prévue dans le compromis
quel délai s’applique à cette condition
quel est le montant de l’acompte
quelle indemnité est prévue si la convention n’est pas exécutée
et ce qui se passe exactement en cas de résolution de la vente

Vous avez un doute concernant un compromis ? Faites-le relire par votre notaire ou par un professionnel du droit avant de le signer.