Woningeigenaars krijgen hem elk jaar in de bus, het gevreesde aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. Maar wat is dat nu precies en nog belangrijker, waar betaal je eigenlijk voor?
Waar is het op gebaseerd?
Je hebt er het raden naar, lijkt wel, die onroerende voorheffing. Betaal je in Tienen voor een bescheiden woning met 2 slaapkamers en een zolder 520 euro, dan betaal je in Hasselt voor een appartement met hetzelfde aantal slaapkamers misschien wel 890 euro. Deze voorheffing is een belasting die je elk jaar betaalt op je onroerende eigendommen, dat zijn bijvoorbeeld je huis of appartement. Als basis wordt het kadastraal inkomen (KI) gebruikt. Dit is geen echt inkomen, maar het zijn wel de geschatte inkomsten die je zou krijgen indien je de woning zou verhuren. Lijkt dat je een beetje weinig? Dat kan goed zijn, want als basisjaar wordt 1975 hiervoor gebruikt. Het bedrag wordt wel elk jaar geïndexeerd.
Waarvoor betaal je eigenlijk?
De onroerende voorheffing wordt verdeeld in drie stukken. Het basisgedeelte is voor het Vlaamse Gewest. De twee overige gaan naar je provincie en je gemeente. Die twee bepalen overigens zelf hoeveel opcentiemen, zoals dat heet, ze heffen. Dit is een belangrijke bron van inkomsten voor ze. Kosten zoals het onderhoud van het plaatselijke zwembad, verbetering van de wegen … worden hiermee betaald.
Wat staat er op je aanslagbiljet?
Probeer jij ook ieder jaar te ontcijferen wat er nu precies op je aanslagbiljet staat? Hoog tijd om daar duidelijkheid in te brengen!
Ons huis staat in Tienen, heeft 2 slaapkamers en een onafgewerkte zolder. Het wordt bestempeld als een zogenaamde bescheiden woning, dat is er eentje waarvan het kadastraal inkomen lager is dan of gelijk aan € 875 (grens sinds 2023).
Onderstaande voorbeelden zijn gebaseerd op cijfers geldig in 2025.
Geïndexeerd kadastraal inkomen
Ons vertrekpunt is dat kadastraal inkomen. Jaarlijks wordt dit bedrag geïndexeerd. Het indexcijfer van dit jaar vind je, hoe kan het ook anders, in het veldje “Index”.
Gewoon kadastraal inkomen x index = geïndexeerd kadastraal inkomen
736 euro X 2,091 = 1.539 euro
(Indexcijfer 2025: 2,091 volgens Vlaamse Belastingdienst)
Hoeveel krijgt het Vlaams Gewest?
Het percentage naast het vakje “Aanslagvoet” vertelt je hoeveel procent van het geïndexeerde kadastraal inkomen het Vlaamse Gewest krijgt.
3,97% van 1.539 euro = 61,15 euro
(1.539 euro / 100 x 3,97)
Hoeveel krijgt je provincie?
Hoeveel opcentiemen je betaalt, hangt af van de provincie waar je eigendom is. Ons huis ligt in Vlaams-Brabant. Hier bedraagt de provinciale opcentiemen 170.
61,15 euro x 170 / 100 = 103,96 euro
Hoeveel krijgt je gemeente?
Hetzelfde geldt voor je gemeente. Ons huis staat in Tienen, waar de gemeentelijke opcentiemen in 2025 925 bedragen.
61,15 euro x 925 / 100 = 565,64 euro
Wat is het totaal?
Al die bedragen samen zijn de bruto onroerende voorheffing.
61,15 euro + 103,96 euro + 565,64 euro = 730,75 euro
Krijg je korting?
Gelukkig kan je in bepaalde gevallen rekenen op een vermindering of vrijstelling van de onroerende voorheffing, bijvoorbeeld omdat je een energiezuinige woning hebt of een bescheiden woning bezit. Een aantal van deze kortingen wordt automatisch toegekend, voor andere moet je een aanvraag indienen. Je vindt hierover meer info aan de achterkant van het aanslagbiljet. Gezien ons huis een bescheiden woning is (het KI is immers lager dan € 875), krijgen we 25% korting.
25% van € 730,75 = € 182,69
(730,75 euro / 100 x 25)
Wat is jouw onroerende voorheffing?
In totaal betalen we dus voor ons huis een onroerende voorheffing van € 548,06.
€ 730,75 – € 182,69 = € 548,06
Kan je onroerende voorheffing nog wijzigen en wat bij nieuwbouw?
Je hebt net je huis of appartement gebouwd of grondig verbouwd. Hoe komt de overheid dan te weten wat het kadastraal inkomen van je woning is? Bij nieuwbouw of verbouwingen moet je dit binnen de 30 dagen laten weten aan de Administratie Opmetingen & Waarderingen (AOW). In het eerste geval komt er iemand langs om het kadastraal inkomen vast te stellen. Bij renovaties wordt een herziening gedaan van het bestaande KI. Bij niet-aangifte riskeer je een boete. Ben je niet akkoord met het vastgestelde kadastraal inkomen, dan kan je gelukkig nog steeds protest aantekenen.
Tot slot
De onroerende voorheffing blijft een jaarlijkse kost waar je als eigenaar niet onderuit kan. Maar met wat inzicht in hoe ze berekend wordt, wat je rechten zijn en welke kortingen mogelijk zijn, sta je al een stap verder.
Auteur: KP
Bron: https://www.vlaanderen.be/onroerende-voorheffing