Eindelijk je droomwoning gevonden? Je kan vast niet wachten om eindelijk een bod te plaatsen! Toch doe je dit best zorgvuldig. Bezin eer je begint en zorg bijvoorbeeld voor de nodige opschortende voorwaarden. Die worden in de toekomst mogelijks zelfs verplicht. Daarom duiken we even dieper in het onderwerp. Wat zijn opschortende voorwaarden en wat betekent dat voor jou als koper?
Wat zijn opschortende voorwaarden?
Een opschortende voorwaarde is een clausule die opgenomen wordt in het contract bij aan- en verkoop van een woning. Dat betekent dat de deal tussen koper en verkoper pas echt doorgaat wanneer er aan die voorwaarden voldaan wordt. Pas dan kan de overeenkomst definitief gemaakt worden.
Het geldt dus eigenlijk als bescherming van de koper wanneer die een bod uitbrengt. Opschortende voorwaarden worden in onderlinge overeenkomst opgesteld. Het doel ervan is om overeenkomsten toch mogelijk te maken, ondanks dat er nog één of meerdere onzekere factoren zijn.
De meest bekende voorwaarde is het verkrijgen van een lening bij de bank, maar er bestaan verschillende opschortende voorwaarden. Enkele voorbeelden:
- Het afdwingen van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
- Verlijden van verkavelingsaktes.
- Het verkrijgen van een gunstige bodemattest of EPC-attest.
Let wel op: een opschortende voorwaarde is geen alternatieve manier om van de overeenkomst af te zien. Wanneer één van beide partijen bewust één van de voorwaarden verhindert, wordt de voorwaarde als ingelost beschouwd. Zo kan de verkoper er niet vanonder muizen bij een hoger bod, of kan de koper niet van de overeenkomst afzien als hij toch van gedachte verandert.
In een ideale wereld wordt een opschortende voorwaarden zo duidelijk mogelijk opgesteld. Bepaal bijvoorbeeld bij een lening bij de bank de termijn, over welk bedrag het gaat en hoe er gecommuniceerd wordt.
Wanneer is een opschortende voorwaarde geldig?
Er zijn geen exacte regels rond het al dan niet geldig zijn van de opschortende voorwaarde. De vuistregel is dat hij duidelijk omschreven moet zijn en de voorwaarde afhankelijk is van derden, en dus niet van de wil van één van beide partijen. Hoe gedetailleerder omschreven, hoe beter. Laat dus zeker niets aan het toeval over.
Een correct opgestelde opschortende voorwaarde bevat minstens volgende zaken:
- Een zo specifiek mogelijke omschrijving van de voorwaarde.
- Wat is de voorwaarde waaraan voldaan moet worden?
- De termijn waarop de voorwaarde moet vervuld zijn.
Wat als de opschortende voorwaarde de overeenkomst tegenhoudt?
Wanneer de vooraf bepaalde opschortende voorwaarde het contract teniet doet, moet er meestal een schadevergoeding betaald worden. Ook dit wordt opgenomen in het contract zelf.
Om een concreet bedrag te geven: meestal gaat het om 5 à 10 procent van de aankoopprijs, het bedrag dat vaak als voorschot dient.
Opschortende voorwaarden: in de toekomst verplicht?
Op het eerste gezicht lijkt het zo een troef voor de kopende partij. Alleen is er ook een tegenkanting. Momenteel zijn opschortende voorwaarden nog niet verplicht, waardoor het bij populaire woningen vaak moeilijker wordt om zo’n voorwaarde af te dwingen. Verkopers zijn sneller geneigd eieren voor hun geld te kiezen en boden zonder opschortende voorwaarde te kiezen. Daarom is de regering aan het opperen om zo’n voorwaarden verplicht te maken bij het opmaken van koopovereenkomsten.
Zo beschermen ze de koper. Dat is voor verkopers van hun woning natuurlijk minder goed nieuws. Zij lopen veel meer risico dat een overeenkomst toch afspringt, en verliezen ze daarbij ook nog eens heel wat tijd. Dat neemt mogelijk met zich mee dat verkopers voorzichtiger zullen kiezen met wie ze in zee gaan.
Of de nieuwe maatregel erdoor komt of niet: dit verhaal wordt ongetwijfeld vervolgd. Alles rond opschortende voorwaarden en contracten voor woningen is geen makkelijke materie. Het is ook niet echt een onderwerp waar je lichtzinnig over kan gaan. Het kan nooit kwaad om hiervoor ten rade te gaan bij je notaris. Hij kan je helpen bij het bepalen van de best passende voorwaarden voor jouw situatie.