Vous avez décidé d’acheter un nouveau logement, mais votre maison actuelle doit d’abord être vendue (ou en tout cas à un moment intermédiaire). Ça vous parle ? Alors vous êtes face à un dilemme classique auquel sont confrontées de nombreuses personnes qui achètent un nouveau bien immobilier. Car que faut-il faire de préférence : acheter d’abord et vendre ensuite, ou l’inverse ? Avec les experts immobiliers Jan Van Hyfte (Ring Consult) et Koen Wolzer (Home Consult), nous passons vos options en revue de manière claire.
Des prix plus élevés, des risques plus importants
Les enjeux sont importants. Les logements sont plus chers que jamais, les banques sont devenues plus prudentes et l’apport personnel joue un rôle plus important. Cela signifie que l’ordre dans lequel vous achetez et vendez a aujourd’hui plus d’impact qu’avant – tant sur le plan financier que sur votre tranquillité d’esprit.
L’expert immobilier Koen observe cette évolution chaque jour :
« Là où l’on parlait autrefois de 250.000 à 300.000 euros avec la possibilité d’emprunter jusqu’à 100 % ou plus, on est aujourd’hui rapidement à 500.000 à 700.000 euros pour une maison standard, et il faut déjà apporter une somme importante de fonds propres. Cela rend tout le processus beaucoup plus complexe. »
Acheter d’abord est la norme
Dans la pratique, beaucoup de personnes choisissent d’abord d’acheter un nouveau logement. Cela peut sembler risqué, car on ne sait pas encore exactement combien sa maison actuelle va rapporter, mais cela apporte de la sérénité dans la recherche.
Vous pouvez chercher à votre rythme et éviter les décisions précipitées. Cela facilite l’attente du bon logement.
Synchroniser parfaitement les deux démarches reste toutefois un défi. L’expert immobilier Jan explique :
« Le scénario idéal est bien sûr que l’achat et la vente se déroulent presque simultanément. Les ressources financières peuvent alors s’aligner correctement. Mais en pratique, il est difficile de synchroniser cela parfaitement. »
Le crédit relais comme solution
Pour gérer ce décalage, on utilise souvent un crédit relais. Celui-ci permet d’acheter un nouveau bien alors que votre logement actuel est encore sur le marché. Vous ne devez donc pas laisser passer des opportunités intéressantes.
Cela a toutefois un coût. Les frais peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros, surtout si la vente prend plus de temps que prévu. De plus, ce type de crédit n’est pas accessible à tout le monde.
« Un crédit relais n’est pas accessible à tous. Il faut une capacité financière suffisante, ce qui n’est pas évident, surtout pour les jeunes acheteurs. » – Jan Van Hyfte
Il existe aussi un risque important : vous vous basez sur un prix de vente qui n’est pas encore fixé. Et même s’il est souvent bien estimé, c’est finalement l’acheteur qui détermine le prix payé. Si le montant est inférieur aux attentes, cela a un impact direct sur votre budget pour le nouveau bien.
Vendre d’abord : sécurité financière… mais un autre type de pression
À l’autre extrême, on trouve la stratégie qui consiste à vendre d’abord. Cela offre une sécurité financière claire : vous savez exactement avec quel budget vous pouvez travailler et vous évitez les doubles emprunts.
Mais cette clarté a aussi un revers : la pression se déplace vers la recherche d’un nouveau bien.
Une fois votre maison vendue, la recherche se fait sous contrainte de temps. Dans de nombreuses régions, le marché est rapide : les biens apparaissent en ligne et disparaissent tout aussi vite. Les acheteurs prennent donc parfois des décisions plus rapides ou offrent plus pour être sûrs de ne pas rater une opportunité.
« Le grand danger est que les gens commencent à agir sous pression. L’immobilier concerne de grosses sommes, et il est donc essentiel de prendre des décisions réfléchies. » – Koen Wolzer
Il y a aussi souvent un défi pratique : où loger entre-temps ? Il faut parfois louer temporairement ou aller chez la famille, ce qui demande une organisation supplémentaire.
Des solutions intermédiaires qui font la différence
Heureusement, il existe des solutions pour équilibrer les deux scénarios. Une promesse d’achat-vente en est un bon exemple. Elle permet de gérer plus souplement le timing de l’acte.
Cette flexibilité est particulièrement utile lorsque vous vendez d’abord. Dans ce cas, elle vous donne plus de temps pour trouver un nouveau logement sans devoir déménager dans l’urgence. Vous pouvez par exemple convenir que la vente effective n’ait lieu que dans six à huit mois, au lieu du délai classique de quatre mois.
Même lorsque vous achetez d’abord, une telle construction peut être intéressante. Elle permet alors de créer du temps supplémentaire pour vendre votre bien actuel sans tout devoir faire en même temps. Vous évitez ainsi de devoir vendre dans la précipitation et de potentiellement perdre en prix.
Une telle approche nécessite des accords clairs et un bon accompagnement, mais elle peut réduire considérablement la pression dans les deux cas.
Qu’est-ce qui détermine votre meilleur choix ?
Le choix entre acheter d’abord ou vendre d’abord dépend de plusieurs facteurs : votre situation financière, votre tolérance au risque et votre timing.
Dans la pratique, les experts constatent que la majorité des acheteurs choisissent d’abord d’acheter, souvent avec un crédit relais. Une minorité opte délibérément pour la sécurité en vendant d’abord.
Ce qui est frappant : les émotions jouent un rôle plus important que prévu dans les deux scénarios. C’est pourquoi une bonne préparation est essentielle.
Tout commence par une estimation correcte de votre logement actuel. Cela constitue la base de toute décision et permet de faire des choix réalistes.
Bien géré, ce processus permet de combiner vente et achat d’une manière qui est non seulement cohérente financièrement, mais aussi supportable mentalement. Et c’est finalement ce qui fait la plus grande différence.
Avec nos remerciements à Koen Wolzer (Home Consult) et Jan Van Hyfte (Ring Consult).