Vendre un bien immobilier avec une plus-value, c’est toujours une belle opération. Mais peux-tu réellement garder tout ce bénéfice pour toi ? Ou faut-il en céder une partie à l’État ? Cela dépend de la durée de détention du bien, du fait que tu y habites ou non, et du montant exact de la plus-value réalisée. Zimmo passe les règles en revue.
La plus-value est-elle imposée ?
Tu t’en doutes : dans certains cas, un particulier doit effectivement déclarer la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier. C’est ce qu’on appelle l’impôt sur la plus-value.
Heureusement, dans bien des situations, tu es exonéré de cet impôt. S’agit-il de la résidence principale ? Veux-tu vendre une résidence secondaire ? Ou comptes-tu mettre un terrain à bâtir sur le marché ? Chaque cas a ses propres règles fiscales. La durée de détention du bien ou du terrain joue également un rôle important.
Résidence principale
Si tu déménages avec ta famille et que tu vends ton logement principal plus cher que ce que tu l’avais acheté, tu n’as pas à payer d’impôt sur la plus-value.
Deux conditions toutefois :
- Tu dois avoir habité officiellement à cette adresse pendant au moins 12 mois ;
- Sur ces 12 mois, au moins 6 doivent précéder immédiatement la date de vente.
Il n’y a pas non plus d’impôt sur la plus-value en cas d’expropriation ou de vente d’un bien appartenant à une personne juridiquement incapable (comme un mineur ou une personne placée sous tutelle).
Résidence secondaire
En revanche, si tu vends une résidence secondaire, tu devras passer à la caisse. L’impôt sur la plus-value est alors de 16,5 %. Attention : il ne s’applique pas sur le prix total de vente, mais uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, donc sur la plus-value.
Bonne nouvelle néanmoins : si tu possèdes ce logement depuis plus de cinq ans, tu es exonéré de l’impôt.
Terrain à bâtir
Les terrains à bâtir sont les plus lourdement taxés.
- Si tu vends dans les cinq ans suivant l’achat, l’impôt sur la plus-value est de 33 %.
- Entre cinq et huit ans de détention, il est de 16,5 %.
- Au-delà de huit ans, aucune taxe n’est due.
À cela s’ajoute encore une taxe communale.
Comment calculer l’impôt sur la plus-value ?
Si tu dois déclarer la plus-value, cela se fait dans la rubrique « Revenus divers » de ta déclaration fiscale. Mais l’État ne ponctionne pas la totalité de ton bénéfice. Tu peux déduire de ton prix de vente certains frais liés à la cession. Par exemple, si tu passes par une agence immobilière, la commission de l’agent est déductible.
Encore mieux : à ton prix d’achat, tu peux ajouter un forfait de 25 % couvrant les frais engagés lors de l’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, etc.). Cela réduit considérablement la base de calcul de la plus-value imposable.
En outre, pour chaque année entière écoulée entre l’acte d’achat et l’acte de vente, tu peux ajouter 5 % supplémentaires au prix d’achat (majoré des 25 %). Si tu as fait réaliser des travaux par un entrepreneur, tu peux également en tenir compte. Attention : les travaux réalisés par toi-même ne sont pas pris en considération.
Ainsi, l’impôt sur la plus-value est souvent bien moins élevé qu’on ne l’imagine au premier abord. Voyons un exemple concret.
Exemple
Supposons qu’en 2018, tu achètes une petite maison dans les Ardennes pour 135.000 € afin d’y passer tes vacances. Tu fais ensuite réaliser des travaux par un entrepreneur pour 10.000 €.
Finalement, le charme ardennais ne te séduit pas et tu décides de revendre la maison en 2019 pour 200.000 €. Tu engages une agence immobilière locale qui te facture 3 % du prix de vente. Comme tu possèdes ce bien depuis moins de cinq ans et qu’il ne s’agit pas de ta résidence principale, tu devras payer un impôt sur la plus-value.
Combien exactement ? Faisons le calcul ensemble…