Communiqué de presse
Louvain, le 20 avril 2020
Zimmo, le deuxième plus grand site immobilier de Belgique, a demandé à Stadim, le plus grand bureau indépendant d'évaluation et de conseil de notre pays, de déterminer l'impact économique sur le marché immobilier auquel on peut s'attendre en raison de la crise du coronavirus. Du plafonnement des prix dans l'immobilier résidentiel aux difficultés auxquelles certains segments de l'immobilier commercial seront confrontés et à la réorganisation de l'immobilier dans le secteur des soins de santé, nous avons rassemblé ici toutes les prévisions.
Plafonnement des prix
L'évaluation des biens immobiliers résidentiels dépend fortement des revenus disponibles, de l'inflation et de la capacité de remboursement des ménages. Selon les économistes, les revenus disponibles diminueront en moyenne de 5 %, tandis que le taux de prêt moyen pour les crédits logement pourrait encore baisser. Cela peut avoir un impact négatif sur le prix des maisons, en particulier dans le segment des maisons de plus de 300 000 euros. à court terme, on ne s'attend cependant pas à un effondrement des prix de l'immobilier, que ce soit dans le segment des propriétaires ou dans celui des locataires. Le marché de l'immobilier résidentiel en Belgique est en effet très équilibré et ne connaît pas de surévaluations structurelles. Une nouvelle crise du crédit n'est pas à craindre, en partie parce que grâce aux Accords de Bâle qui, dans le contexte de la crise actuelle, prouvent leur utilité, les banques sont plus résistantes. L'éventuelle baisse du pouvoir d'achat et une éventuelle déflation pourraient donc engendrer un plafonnement des prix à court et moyen terme, comme ce fut le cas après la crise financière de 2008.
Toutefois, la crise du coronavirus devrait entraîner un déplacement de la demande vers des logements de meilleure qualité, notamment en ce qui concerne l'aménagement extérieur (jardins et terrasses). Une forte augmentation de la demande pour de grandes surfaces habitables n'est pas prévue dans l'immédiat, malgré la possibilité de futurs lockdowns et le renforcement du télétravail. La demande pour les habitations plus compactes (< 45 m2) va probablement diminuer, car le lockdown actuel nous confronte aux inconvénients de ce type de logement.
Magasins et maisons de repos et de soins
La crise du coronavirus aura un impact structurel sur l'immobilier commercial, qui va considérablement diminuer. L'augmentation de l'inoccupation et les risques liés aux revenus locatifs à court terme se traduiront par une baisse structurelle des loyers et, en fin de compte, par la réaffectation d'une partie du patrimoine à d'autres fonctions. Cette crise fait apparaître tous les risques de l'immobilier commercial et risque d'entraîner une dépréciation continue de nombreux segments de l'immobilier commercial, en particulier dans les localisations « B ».Cela ne signifie pas nécessairement que les magasins de vêtement vont disparaître complètement de nos rues, mais les nombreux commerçants de ce secteur devront faire preuve d'ingéniosité pour survivre.
Les mois à venir nous diront si la crise aura eu un impact sur le marché immobilier du secteur des soins de santé, c'est-à-dire les hôpitaux, les maisons de repos et de soins et les résidences-services. L'évaluation de l'immobilier dans le secteur des soins de santé est relativement élevée en raison des contrats « triple net » à long terme conclus avec des exploitants professionnels dont la solvabilité est certaine, et la valeur de l'immobilier fortement liée à la rentabilité. Cette crise va entraîner une forte augmentation des coûts d'exploitation pour les différents segments, et la question est de savoir si ce marché sera en mesure de maintenir ses rendements élevés. Personne ne remet en cause la nécessité de disposer d'infrastructures de soins en suffisance, mais l'offre actuelle, fragmentée localement, semble trop vulnérable en cette période de crise sanitaire. Un renforcement des liens entre les différentes infrastructures de soins et les hôpitaux les rendra moins vulnérables grâce à une utilisation plus efficace des mesures de prévention, des équipements de protection et du personnel qualifié.
D'autres secteurs connaissent aussi une réorganisation
Il est certain que les bureaux seront organisés différemment à court terme, tant en ce qui concerne l'agencement que l'organisation interne. La question est de savoir si cela aura un impact sur la valeur des immeubles de bureaux. Le recours intensif au télétravail, stimulé par les possibilités technologiques et un changement des mentalités chez les employeurs, pourrait entraîner une diminution de la demande de bureaux. Les experts néerlandais prévoient en outre une augmentation de la demande en raison de l'économie « bâtie sur la règle de la distance d'un mètre et demi », qui compensera la baisse de la demande due au télétravail. On peut s'attendre à une baisse des nouveaux développements et investissements sur le marché des bureaux à court et même à moyen terme. Le renouveau que le marché des bureaux a connu ces dernières années à Bruxelles et dans les plus grandes villes flamandes sera fortement atténué. Il est possible qu'un fort ralentissement de la croissance du patrimoine soit suffisant pour maintenir l'équilibre entre l'offre et la demande, de sorte que les loyers et les valeurs immobilières connexes des immeubles de bureaux ne soient pas trop fortement affectés. Toutefois, l'attentisme des employeurs peut entraîner une forte diminution du nombre de transactions dans ce segment.
Zimmo et Stadim ont également examiné en détail l'immobilier logistique, les hôtels et l'immobilier étudiant. Pour des informations plus détaillées concernant les segments mentionnés ci-dessus, nous vous invitons à consulter le rapport Zimmo/Stadim complet « ÉTAT DES LIEUX DU SECTEUR DE L'IMMOBILIER DURANT LA CRISE DU CORONAVIRUS ».
