Une étude réalisée par la plateforme immobilière Zimmo en collaboration avec StadimData montre que les loyers sont restés à la traîne de l'indice de santé au cours des trois dernières années, mais qu'ils l'ont dépassé l'année dernière en raison de la hausse des taux d'intérêt.
Louvain, le 12 septembre 2024 – De nouveaux chiffres de la plateforme immobilière Zimmo et de la société de conseil immobilier StadimData montrent qu'au cours des trois dernières années, les loyers en Flandre ont augmenté moins rapidement que l'indice de santé, qui constitue la base de l'indexation légale des loyers. La hausse des prix des appartements neufs et anciens est restée inférieure à la hausse de 18 % de l'indice de santé, avec respectivement 16 % et 15 %. Cela peut s'expliquer par les restrictions imposées à l'indexation des biens inefficaces sur le plan énergétique pendant la crise de l'énergie. Il est intéressant de noter que les prix des loyers ont augmenté plus rapidement au cours de l'année écoulée, peut-être en raison de l'étroitesse croissante du marché locatif due à la fois aux taux d'intérêt élevés et à des exigences plus strictes pour les biens occupés par leur propriétaire.
Les chiffres clés en bref :
- Les loyers des appartements neufs et anciens ont augmenté respectivement de 16 % et de 15 % au cours des trois dernières années, ce qui est inférieur à l'augmentation de 18 % de l'indice de santé.
- L'année dernière, cependant, les loyers ont augmenté plus rapidement que l'indice de santé : 7 % pour les nouvelles constructions et 4 % pour les biens plus anciens, contre 3 % pour l'indice de santé.
- Les prix des appartements nouvellement construits ont augmenté plus rapidement que ceux des propriétés plus anciennes au cours de l'année écoulée (7 % contre 4 %).
- 25% des appartements locatifs en Flandre ont moins de 10 ans, contre seulement 12% à Bruxelles et 14% en Wallonie.
Au cours des trois dernières années, les loyers ont augmenté moins vite que l'indice de santé
L'analyse du marché locatif au cours des trois dernières années montre que les loyers des appartements neufs et anciens ont connu des tendances similaires. Le prix de location des appartements nouvellement construits a augmenté de 16 %, tandis que celui des appartements de plus de 10 ans a augmenté de 15 %. Il est intéressant de noter que l'indice de santé a augmenté de 18 % au cours de la même période, ce qui signifie que les augmentations de loyer sont restées inférieures à l'indexation légale des loyers. Une explication possible de cette augmentation modérée est la restriction des options d'indexation pour les propriétés énergétiquement moins efficaces pendant la crise de l'énergie.
Si l'analyse se limite à la dernière année, les données montrent que les loyers augmentent en revanche plus rapidement que l'indice de santé. Cette augmentation pourrait être liée à l'étroitesse croissante du marché locatif, causée à la fois par la persistance de taux d'intérêt élevés et par des exigences plus strictes en matière de fonds propres lors de l'achat d'un logement.
“La récente hausse des taux d'intérêt est une tendance majeure qui contribue actuellement à l'augmentation de la pression sur le marché de la location. Cette évolution a incité de nombreux acheteurs potentiels à rester plus longtemps sur le marché de la location, car l'achat d'un bien immobilier est devenu financièrement moins réalisable pour eux. La demande de logements locatifs s'en trouve considérablement accrue. Cette tendance est particulièrement visible dans le segment des appartements neufs, où les prix de location augmentent le plus en raison de la demande croissante d'habitations modernes et économes en énergie” , a déclaré Marjorie Vanbets, porte-parole de Zimmo.
L'année dernière, les loyers des appartements neufs ont augmenté plus rapidement que ceux des logements plus anciens
Les loyers des appartements nouvellement construits et des biens plus anciens (+ de 15 ans) ont augmenté de manière similaire au cours des trois dernières années. Toutefois, si l'on considère spécifiquement l'année écoulée, le tableau est différent. En Flandre, les loyers des appartements nouvellement construits ont augmenté de 7 %, ce qui est nettement plus élevé que l'augmentation de 4 % pour les biens plus anciens. Cette différence est particulièrement frappante dans le Brabant flamand, avec une augmentation de 11 % pour les appartements nouvellement construits, contre 4 % pour les biens plus anciens. Les autres provinces ont suivi cette tendance, mais dans une moindre mesure.
“Bien que les taux d'intérêt aient quelque peu baissé ces derniers mois, la hausse jusqu'à début 2024 a incité moins de locataires à se tourner vers le marché de l'achat. Dans le même temps, de nombreux jeunes choisissent délibérément la flexibilité de la location plutôt que l'achat. Combiné à la diminution du nombre de ménages, ce phénomène a entraîné une augmentation de la demande de logements locatifs, en particulier d'appartements neufs. Ces biens sont très prisés en raison de leur efficacité énergétique et de leur état prêt à l'emploi, mais l'offre limitée et la position économique plus forte des locataires font que les loyers y sont souvent supérieurs à l'indice. En outre, l'obligation de rénovation dissuade les acheteurs potentiels, ce qui accroît encore la pression sur le marché locatif” , a declaré Marjorie Vanbets, porte-parole de Zimmo.
Un appartement locatif sur quatre en Flandre a moins de dix ans
En Belgique, 20% des appartements locatifs ont moins de dix ans. En Flandre, cette proportion est plus élevée, avec 25 % d'appartements locatifs de moins de dix ans. A Bruxelles et en Wallonie, la situation est différente : à Bruxelles, seuls 12% des appartements locatifs ont moins de dix ans, tandis qu'en Wallonie, 14% des appartements locatifs entrent dans cette catégorie. C'est donc à Bruxelles que le parc locatif est le plus ancien, avec 88 % d'appartements de plus de dix ans.
Si l'on examine de plus près les villes flamandes, on constate des différences frappantes dans la proportion d'appartements locatifs de moins de 10 ans. Roulers est en tête de liste avec 29%, suivi par Genk (28%) et Hasselt (26%). D'autres villes comme Turnhout et Courtrai ont chacune 21% d'appartements locatifs de moins de 10 ans. Dans des villes comme Alost (18%) et Bruges (16%), la proportion de jeunes appartements locatifs est nettement plus faible. Les grandes villes comme Anvers (17%), Louvain (18%) et Gand (17%) sont à la traîne.
Plus de la moitié des appartements locatifs flamands ont au moins le label PEB B
En Flandre, l'efficacité énergétique des appartements locatifs est relativement élevée, avec plus de 60% des appartements locatifs ayant un label PEB B ou plus et 83% ayant un label PEB d'au moins C.
Si l'on compare avec Bruxelles, la situation est différente. Bien qu'une comparaison directe soit difficile en raison des différences régionales dans les labels PEB, nous pouvons dire que 62% des appartements locatifs bruxellois ont un label PEB supérieur à E, ce qui est à peu près comparable à un label C en Flandre. Seuls 49% des appartements bruxellois atteignent un niveau comparable à un label D ou plus, ce qui correspond au label B flamand. La Flandre obtient donc clairement de meilleurs résultats en termes d'efficacité énergétique, ce qui peut s'expliquer en partie par la jeunesse du parc immobilier par rapport à Bruxelles, qui compte une plus grande proportion de logements anciens sur le marché de la location.
