Koop je een appartement of groepswoning, dan ben je automatisch mede-eigenaar van de gemene delen, zoals de inkomhal, de trappen, het dak enzovoort. Je moet dan wel rekening houden met de wet op de mede-eigendom. Maar wat houdt die wet juist in?
Wanneer verschillende woningen van verschillende eigenaars onder één dak vallen, is er sprake van mede-eigendom. Volgens de wetgeving is de vereniging van mede-eigenaars, bestaande uit alle eigenaars, een rechtspersoon die beschikt over twee wettelijke organen: de Algemene Vergadering en de syndicus.
Wat doet de Algemene Vergadering?
Binnen de vereniging van mede-eigenaars is de algemene vergadering het hoogste orgaan. Nagenoeg alle beslissingen worden hier genomen: zowel financiële als praktische en statutaire zaken worden besproken in de Algemene Vergadering. De syndicus wordt er bijvoorbeeld aangesteld.
De Algemene Vergadering wordt minstens één keer per jaar samengeroepen, en kan pas geldige beslissingen nemen als aan volgende twee voorwaarden wordt voldaan:
- Aanwezigheid of vertegenwoordiging van minstens 50% van de mede-eigenaars
- Aanwezigen of zij die vertegenwoordigd worden moeten ook minstens 50% van de aandelen vertegenwoordigen
En de syndicus?
De syndicus zorgt ervoor dat de beslissingen op de Algemene Vergadering worden uitgevoerd. Het takenpakket van de syndicus is grotendeels wettelijk bepaald, zoals het financieel, technisch, administratief en communicatief beheer.
Wie als syndicus kan optreden? Wel, de mede-eigenaars kunnen kiezen uit drie mogelijkheden:
- Eén van de mede-eigenaars wordt syndicus. Dit raden we echter af. Het takenpakket wordt vaak onderschat, de mede-eigenaar-syndicus draagt een professionele aansprakelijkheid en deze positie leidt vaak op termijn tot spanningen tussen de mede-eigenaars.
- De professionele syndicus is de meest gekozen optie. Waarom? Vakkennis en ervaring. En aansprakelijkheid die niet bij één van de mede-eigenaars ligt.
- In sommige gevallen wordt gekozen voor een advocaat-syndicus.
LEES OOK: Wat is de rol van een syndicus?
En wat met de raad van mede-eigendom?
De raad van mede-eigendom wordt door de Algemene Vergadering aangesteld om de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer, en moet verplicht worden opgericht bij gebouwen met meer dan 20 kavels. Deze raad bestaat uit één of meerdere mede-eigenaars, afhankelijk van de grootte van het gebouw.
Bij renovaties moet je overigens letten op onder andere de normen voor dakisolatie én dubbel glas. Wanneer bijvoorbeeld de dakisolatie van het gebouw te wensen overlaat, worden de strafpunten gegeven op alle units. Te veel strafpunten voor het gebouw zou betekenen dat alle woningen in het gebouw ongeschikt worden verklaard. Let op: de afwezigheid van dubbel glas kan sinds 2023 aanleiding geven om de woning ongeschikt te verklaren.
LEES OOK: Renovatieverplichting: hier moet jouw woning tegen 2028 aan voldoen