Que devient le logement commun lorsque vous vous séparez ? C’est une question qui concerne de nombreux couples. Souvent, l’une des solutions consiste à ce qu’un partenaire rachète la part de l’autre. Mais comment procéder correctement ? Voici les cinq étapes clés.
1. Mariés ? Formaliser les accords chez le notaire
Si vous divorcez par consentement mutuel, il est essentiel de fixer des accords concernant vos enfants (le cas échéant) et votre patrimoine commun, y compris le logement. Ces accords sont consignés dans un acte de règlement, rédigé avec l’aide d’un notaire. L’acte sert à préciser les conditions, mais ne transfère pas encore officiellement la propriété.
La propriété est réellement transférée après le jugement de divorce, inscrit au registre de l’état civil, via un acte de partage ou d’attribution définitive chez le notaire.
Si vous n’êtes pas mariés, vous pouvez convenir d’un rachat et fixer une somme de rachat. L’accord peut être conclu sous seing privé ou directement par un acte notarié, ce qui est fortement conseillé pour éviter tout litige futur.
2. Déterminer le montant du rachat
Si l’un des partenaires souhaite conserver le logement, il doit racheter la part de l’autre. Cela correspond juridiquement à une attribution de part ou un rachat de quote-part.
Pour calculer le montant, trois éléments sont à considérer :
- La valeur actuelle du logement
Il s’agit de la valeur marchande actuelle, et non du prix d’achat. Un expert ou un outil d’évaluation peut aider. - Le solde restant du crédit hypothécaire
- Les apports personnels éventuels
Si un partenaire a contribué davantage lors de l’achat, et que cela a été formalisé, cela doit être pris en compte. Le notaire déterminera si l’apport est nominal ou ajusté selon la valeur actuelle.
Formule simplifiée :
Montant du rachat = (valeur actuelle – (solde du crédit + ajustement apports personnels)) / 2
Exemple :
Il y a dix ans, vous achetez une maison pour 100 000 €. L’un apporte 6 000 €, l’autre 4 000 €. La différence de 2 000 € est formalisée. Le partenaire ayant moins apporté doit donc 1 000 € à l’autre.
Aujourd’hui, la maison vaut 200 000 € et il reste 50 000 € de crédit. La somme de rachat est donc :
(200 000 – (50 000 + 2 000)) / 2 = 74 000 €Cette somme est consignée dans l’acte de règlement ou dans l’accord sous seing privé (voir étape 1).
3. Revoir le crédit hypothécaire
Lorsque vous avez un crédit hypothécaire commun, vous restez tous deux responsables de son remboursement, même après la séparation.
Si le partenaire qui rachète le logement reprend également le crédit, il faut demander à la banque un dégagement de solidarité. Ce n’est qu’après accord de la banque que le nom du partenaire sortant est retiré du crédit.
Si le rachat nécessite un nouveau crédit, il est souvent regroupé avec le crédit existant au nom du partenaire restant. La banque doit vérifier la capacité financière du repreneur avant de valider le changement. L’acte notarié finalise ensuite la modification.
4. Adapter les assurances
Un crédit hypothécaire s’accompagne généralement d’une assurance solde restant dû. Si le crédit ou le titulaire change, l’assurance doit être adaptée.
Le partenaire qui reprend le logement doit s’assurer que le montant total à rembourser est couvert. Le partenaire sortant peut résilier son assurance ou, selon le contrat, la transformer en assurance vie.
Si une prime a été payée à l’avance, il existe parfois des possibilités de conversion ou de rachat de cette réserve. Les conditions varient selon l’assureur et le contrat.
5. Transfert officiel de propriété
Que vous soyez mariés ou non, la propriété du logement ne change juridiquement qu’au moment de l’acte notarié.
- Pour les couples mariés, c’est généralement l’acte de partage.
- Pour les non-mariés, on parle d’acte de renonciation ou de partage.
C’est lors de la signature de cet acte que la somme de rachat est versée et que la propriété est officiellement transférée.