Dans un pays densément peuplé comme la Belgique, les maisons mitoyennes et les habitations jumelées sont monnaie courante. Beaucoup de propriétaires partagent donc un mur avec leurs voisins. Mais qu’en est-il exactement des frais liés à ce mur mitoyen ? Qui paie quoi en cas d’entretien, de réparations ou de dégâts des eaux ?
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Avant toute chose, comment savoir si un mur est commun ? En règle générale, tout mur situé sur la limite séparant deux propriétés contiguës est présumé être un mur mitoyen. En pratique, la mitoyenneté peut naître de différentes manières.
La situation la plus évidente est celle où vous et votre voisin financez ensemble la construction d’un mur sur la limite parcellaire. Mais même lorsqu’un seul propriétaire a construit et payé le mur, celui-ci peut devenir mitoyen. En effet, si une personne utilise pendant trente ans le mur de son voisin comme s’il lui appartenait en partie, elle peut en devenir copropriétaire par prescription, à condition que le voisin ne s’y soit pas opposé. Cette règle s’applique à tous les murs jouxtant une parcelle, pour autant que la possession soit claire et non équivoque.
En tant que propriétaire, vous avez également le droit de rendre mitoyen un mur qui borde votre terrain, moyennant le remboursement à l’autre propriétaire de la moitié de la valeur du mur et du sol sur lequel il est construit. Cette procédure fonctionne aussi dans l’autre sens. Si votre voisin s’approprie le mur attenant à son terrain, par exemple en y adossant une construction, vous pouvez l’obliger à payer le prix de la mitoyenneté.
Vous doutez du caractère mitoyen d’un mur ? Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à un géomètre-expert.
Que dit la loi ?
Lorsqu’un mur est mitoyen, qui doit assumer quels frais ? Le Code civil est clair à ce sujet : les frais d’entretien et de réparation nécessaires doivent être supportés par l’ensemble des copropriétaires, proportionnellement à leur part de propriété.
Attention toutefois : les propriétaires peuvent convenir contractuellement d’une autre répartition.
En pratique
La théorie, c’est bien, mais comment cela se traduit-il concrètement ? Voici cinq situations fréquentes.
1. Votre voisin rénove et souhaite surélever le mur mitoyen. Il vous demande de participer aux frais.
Vous n’êtes pas tenu de contribuer aux coûts. Le fait d’utiliser une partie du mur ne signifie pas que vous êtes automatiquement copropriétaire de l’ensemble. Vous n’êtes pas non plus responsable de l’entretien ou des réparations de la partie surélevée, sauf si vous en faites usage.
Le voisin qui surélève le mur doit assumer seul les frais ainsi que les éventuelles charges ou dommages qui en découlent.
2. Le mur mitoyen doit être traité contre l’humidité ascendante, mais uniquement du côté du voisin A. Le voisin B doit-il payer ?
Contrairement à une idée reçue, dans le cas d’un mur mitoyen, vous n’êtes pas propriétaire uniquement de « votre côté » du mur. Chaque copropriétaire est responsable de l’ensemble du mur. Les frais doivent donc être partagés, sauf si le problème résulte d’une faute ou d’une négligence de l’un des voisins.
Dans tous les cas, le voisin A doit informer le voisin B avant le début des travaux.
3. Vous souhaitez rénover un mur extérieur parce que les briques ne correspondent plus au style de votre maison rénovée. Il s’agit d’un mur mitoyen qui soutient également le carport des voisins. Ceux-ci doivent-ils participer aux frais ?
Seuls les frais strictement nécessaires doivent être partagés. Les travaux réalisés dans l’intérêt exclusif d’un seul copropriétaire sont à sa charge. De plus, aucun travail ne peut être entrepris sans l’accord du voisin.
4. Le mur mitoyen présente des fissures causées par les racines d’un arbre situé sur le terrain du voisin. Qui paie les réparations ?
Lorsque les dégâts résultent d’une faute ou d’une négligence, seule la personne à l’origine du dommage doit en assumer les coûts. Dans ce cas précis, le voisin propriétaire de l’arbre devra donc payer les réparations. Il est toutefois important de l’en informer avant le début des travaux.
5. Votre voisin démolit sa maison, ce qui laisse le mur mitoyen exposé et nécessite une isolation. Qui prend en charge les frais ?
Lorsque les coûts découlent d’une nouvelle affectation du mur mitoyen, ils doivent être supportés par la personne responsable de cette nouvelle situation. Les frais d’isolation incombent donc au voisin qui a démoli son bâtiment, sauf s’il renonce valablement à la mitoyenneté et que l’autre bâtiment ne s’appuie pas sur le mur.
Renonciation à la mitoyenneté
En cas de désaccord avec votre voisin concernant l’entretien ou les réparations d’un mur mitoyen, vous pouvez envisager une médiation. Si celle-ci échoue, il faudra alors s’adresser au juge de paix.
Il est également possible de se protéger contre certains frais en renonçant à ses droits de copropriété sur le mur mitoyen. Dans ce cas, vous ne devrez plus contribuer aux frais d’entretien ou de réparation futurs. Cette renonciation n’est toutefois possible que si votre bâtiment ne repose pas sur le mur concerné.
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