Verborgen gebrek ontdekt? Handel snel!

Share.

Als je als koper een zichtbaar gebrek zoals een schimmelplek of een barst in de gevel vaststelt, is het van belang die voor de verkoopsovereenkomst op tafel te gooien. Maar wat als het om een ‘verborgen gebrek’ gaat?

Een verborgen gebrek = ernstig

We horen je al denken: ‘wat is nu precies een verborgen gebrek?’ De wetgeving heeft er helaas geen pasklare definitie voor. In de praktijk blijkt vaak dat de grens tussen zichtbaar en verborgen nogal vaag is. De rechtbank oordeelt hier geval per geval over.

Enkele voorbeelden van verborgen gebreken die wel eens serieus roet in jouw verbouwplannen kunnen gooien:

  • Houtzwam of een weggemoffelde rotte houten dakconstructie
  • Asbest
  • Gebrekkige elektriciteit ondanks positief keuringsverslag
  • Problemen met afvoerleidingen
  • Geen isolatie terwijl de specifieke isolatie aangegeven stond
  • Verborgen vochtproblemen of schimmel achter bepleisterde muren

Vanaf wanneer spreken we van een verborgen gebrek?

Het komt er op neer dat een verborgen gebrek pas later – bij renovatiewerken bijvoorbeeld – aan het licht komt. De bepaling van de ernst en de impact van de situatie ligt in de handen van de rechtbank.

Pas wanneer volgende voorwaarden vervuld zijn, kun je de verkoper aansprakelijk stellen.

Het gebrek:

  • moet effectief verborgen zijn tijdens bezichtiging, en zo ook bij de officiële aankoop van de woning
  • moet ernstig genoeg zijn, zodat het pand niet langer geschikt is voor gebruik
  • was er al tijdens het moment van verkoop, dit is te bewijzen
  • had jou weerhouden om dit huis te kopen, of voor minder geld

De situatie aanpakken

Eens een verkoopovereenkomst getekend is en maximum ook vier maanden later een notariële akte verleden, kan je de vorige eigenaar hierover juridisch aanpakken. Het komt er op neer een rechtsvordering te laten instellen tot vrijwaring wegens een verborgen gebrek: ofwel geeft hij de woning terug aan de verkoper die op zijn beurt de aankoopprijs teruggeeft, ofwel behoudt hij de woning en krijgt hij een deel van de aankoopprijs terug.

De hoofdvraag is of de verkoper hier effectief van op de hoogte was en zo te kwader trouw verkocht, en of je hem dan ook nog eens verantwoordelijk kunt stellen voor berokkende schade. Niet zo evident om te bewijzen dus. Je kan dit bijvoorbeeld aantonen door middel van foto’s of via een deskundigenverslag. Maar het blijft als koper moeilijk om hier sluitende bewijsstukken voor te leggen aangezien je moet aantonen dat het gebrek reeds aanwezig was op het moment van de verkoop.

Addertje onder het gras

Heel vaak wordt in de verkoopsovereenkomst een exoneratiebeding opgenomen waarbij wordt bepaald dat de verkoper niet kan worden aangesproken voor verborgen gebreken. Met andere woorden: je koopt de woning met de zichtbare en verborgen gebreken. Toch kan hij nog altijd aansprakelijk worden gesteld als hij te kwader trouw handelde. Hij zal dan zelf moeten aantonen dat hij het gebrek niet kende.

Moet je een woning bezoeken, neem dan een expert ter zake mee. Hoewel hij niet door muren heen kan kijken, is de kennis van een specialist toch goud waard. Mocht je na aankoop toch op een verborgen gebrek stoten. Handel dan snel om de verkoper aansprakelijk te stellen.

Disclaimer: In dit artikel gaat het telkens om de vorige eigenaar als verkoper van de woning, niet om een professionele (bv vastgoedmakelaar) verkoper.

Auteur: KC
Bron: CIB
Met medewerking van Dewaele

Share.