Wat als je aannemer in de fout gaat?

Delen

Het is de nachtmerrie van elke (ver)bouwer: slordig uitgevoerde werken, scheef gemetste muren of lekkende daken die een ware domper op je bouwvreugde zetten. Wat kan je doen als je tijdens of na werken in je woning gebreken vaststelt die jou en je huis schade berokkenen?

Stap 1: een eerlijk gesprek

Heldere communicatie lost heel wat euvels op. Een bouwfout is voor beide partijen een vervelende zaak, en zowel opdrachtgever als aannemer zijn doorgaans gemotiveerd om de kwestie zo snel mogelijk af te handelen. Probeer dus in eerste instantie om met duidelijke afspraken en concrete wensen tot een constructieve oplossing voor beide partijen te komen. Negeert de aannemer de afspraken of laaien de emoties hoog op? Ga dan over tot een formele klacht.

Stap 2: een aangetekend schrijven

Kies je ervoor om je aannemer in gebreke te stellen, doe dit dan altijd via een aangetekende zending. Zo kan je bewijzen dat je weldegelijk bezwaar hebt ingediend tegen de uitgevoerde werken en heb je bovendien het recht om eventuele betalingen op te schorten tot er een akkoord bereikt wordt.

Wat vermeld je in je aangetekende zending:

  • De datum en de adresgegevens van jezelf en de aannemer.
  • Het onderwerp ‘ingebrekestelling’.
  • Een duidelijke omschrijving van het probleem en de schadelijke gevolgen die je daardoor lijdt. Probeer zo mogelijk ook enkele foto’s mee te sturen.
  • Jouw voorgestelde oplossing met een redelijke uitvoeringstermijn.
  • Als je de aannemer nog niet volledig betaald hebt, kan je ook vermelden dat je de betaling opschort tot de werken volgens de regels van de kunst werden uitgevoerd.

Stap 3: een verzoeningsprocedure

Is de aannemer niet komen opdagen of weigert hij om de verantwoordelijkheid op zich te nemen? Dan wordt het tijd om aan te kloppen bij de Verzoeningscommissie Bouw. Deze commissie werd opgericht door de Confederatie Bouw, Bouwunie, Test-Aankoop en de Koninklijke Federatie van Architectenverenigingen van België. Hun doel is om particulieren met een bouwgeschil binnen de zes maanden te voorzien van deskundige en onpartijdige bemiddeling.

Wanneer beide partijen daartoe bereid zijn, organiseert de commissie een plaatsbezoek, waar meteen een verzoening wordt voorgesteld. Daarvoor betaal je 200 euro per partij. Je dossier wordt ingeleid, het plaatsbezoek uitgevoerd en een eerste proces-verbaal voor verzoening wordt opgesteld. Komen jullie er niet meteen uit, dan krijg je een technisch verslag mee naar huis. Daarmee sta je in de rechtbank al een stuk sterker. Verdere expertises worden pas uitgevoerd na expliciete goedkeuring van de betrokken partijen.

De eventuele kosten voor bijkomende onderzoeken zijn:

  • Ereloon: 75 euro per uur
  • Verplaatsingsvergoeding, verplaatsingstijd inbegrepen: 1 euro per kilometer
  • Secretariaat: 31 euro per uur

Let wel op: de Verzoeningscommissie Bouw is een buitengerechtelijke instantie. Zolang de verzoeningsprocedure loopt (maximum zes maanden), kan je niet aankloppen bij de rechtbank.

Stap 4: een gerechtelijke procedure

Een gerechtelijke procedure is duur en sleept lang aan, maar in sommige gevallen is het de enige optie om tot een oplossing te komen. Je gaat daarvoor best ten rade bij een advocaat. Die zal aan de rechter vragen om het contract met de aannemer te laten ontbinden door beroep te doen op de ENAC (exceptio non adimpleti contractus) – het niet nakomen van contractuele verplichtingen – en eventueel ook een schadevergoeding te vragen.

Daarnaast kan je kiezen voor een arbitrageprocedure. Je kan deze juridische procedure vergelijken met de verzoeningsprocedure van de Verzoeningscommissie Bouw, maar dan met een juridische in plaats van een technische insteek. Deze kan zonder advocaat en helemaal schriftelijk worden beslecht in een periode van zes maanden, maar daarvoor heb je wel het akkoord van de aannemer in kwestie nodig. Een klassieke gerechtelijke procedure is dus je enige optie als je aannemer écht niet wil meewerken.

Je hoeft natuurlijk niet alle stappen te doorlopen in de volgorde die hier voorgesteld wordt. Als je wil kan je al meteen na het verzenden van je ingebrekestelling aankloppen bij de rechtbank bijvoorbeeld. Toch raden we je aan om na een open gesprek en een ingebrekestelling even stil te staan bij de tijd en de kosten die elke stap met zich meebrengt. Elk schadegeval vereist een eigen aanpak. Voor technische dossiers is een advies van de Verzoeningscommissie Bouw bijvoorbeeld van grotere meerwaarde dan bij een praktisch dispuut. Overloop dus alle opties en kies voor de beste aanpak voor jouw probleem. Succes!

Auteur: LVB

Lees ook: Moet je slecht uitgevoerde werken wel betalen?

Delen