Niet zeker van je lening, toch al een huis kopen?

Delen

Stel: je botst op jouw droomhuis, maar er zijn andere kapers op de kust. Je moet snel beslissen. Alleen ben je niet zeker of je wel het nodige hypothecaire krediet krijgt. Pech gehad? Niet per se. Een opschortende voorwaarde in het compromis laat je toe om het huis toch al te kopen.  

Bindend bierviltje

Wanneer je voor jouw droomhuis staat, met achter jou nog een rijtje potentiële kooplustigen, ben je geneigd om snel een verkoopovereenkomst of compromis te tekenen. Jij en de verkoper omschrijven het pand, leggen een prijs vast, er wordt een voorschot betaald en voilà: je kan op twee oren slapen, niemand kan jou dat droomhuis nog afnemen.

Ook al is het verleidelijk, voorzichtigheid is hier toch geboden. Wanneer een verkoper en koper een document tekenen met hun naam, een datum, de omschrijving van het pand en de overeengekomen prijs, is de verkoop definitief. Een compromis is met andere woorden altijd bindend, of het nu bij de notaris wordt opgemaakt of op café op een bierviltje.

Schadevergoeding

Van zodra het compromis getekend is, hebben de koper en verkoper vier maanden de tijd om de notariële akte te laten opmaken en de registratierechten te betalen. Wanneer dit nog niet is gebeurd, moet de koper ten laatste bij het verlijden van de akte de koopsom overmaken aan de eigenaar.

Heb je als koper in die tussentijd niet de nodige lening gekregen? Dan kan je het compromis niet eenzijdig ontbinden. De verkoper kan naar de rechtbank stappen om een gedwongen uitvoering of een ontbinding met schadevergoeding te vorderen. In de praktijk komt het meestal tot minnelijke overeenkomst, maar de koper ontsnapt zelden aan een schadevergoeding. Het betaalde voorschot geldt hierbij als waarborg: je krijgt het slechts deels of helemaal niet terug.

Opschortende voorwaarden

Je kan als koper een financiële kater vermijden door een of meerdere opschortende voorwaarden op te nemen in het compromis. De verkoop vindt dan enkel plaats wanneer de opgenomen voorwaarden zich hebben voorgedaan. Veelvoorkomende opschortende voorwaarden zijn bijvoorbeeld het bekomen van een stedenbouwkundig attest, een attest van de diensten van het kadaster dat het kadastraal inkomen lager ligt dan 745 euro (voorwaarde klein beschrijf) of het verkrijgen van een hypothecair krediet.

Wanneer de verkoper akkoord gaat met een opschortende voorwaarde voor een lening, leggen jullie samen een periode vast binnen dewelke de financiering moet worden toegekend. Drie à vier weken is een gebruikelijke termijn. Krijgt de koper de nodige lening? Dan hebben jullie na de afgesproken termijn vier maanden de tijd om de notariële akte op te maken.

Heb je na de afgesproken termijn géén hypothecair krediet kunnen afsluiten? Dan stort de verkoper het betaalde voorschot terug en gaat hij of zij op zoek naar een andere koper. No harm done.

Opgelet: belangrijke tips

Als koper heb je er alle belang bij om de opschortende voorwaarde voor een hypothecair krediet zo gedetailleerd mogelijk te omschrijven. Spreek naast de termijn bijvoorbeeld ook af bij hoeveel banken je gaat informeren, welk bedrag er gefinancierd moet worden tegen welke rentevoet en op welke manier je de verkoper gaat inlichten over het al dan niet bekomen van de lening. Hoe duidelijker de afspraken, hoe minder kans op discussie achteraf.

Voor het opmaken van het compromis is er in principe geen tussenkomst van een notaris nodig. Maar om administratieve fouten te vermijden, doen jullie er goed aan om het compromis op zijn minst te laten nakijken door een notaris.

Weet ten slotte dat veel verkopers liever een compromis tekenen zonder opschortende voorwaarden. Ga daarom voor de start van jouw huizenjacht al eens informeren bij de bank. Ben je nog niet zeker van de nodige lening? Communiceer dit altijd duidelijk naar de verkoper. Vermeld bijvoorbeeld bij een eventueel schriftelijk bod dat het compromis opgemaakt zal worden onder deze opschortende voorwaarde.

Auteur: MVM

Delen