Misschien heb je de term ‘erfpacht’ al eens horen vallen. Maar wat betekent dat precies? En wat zijn de voor- en nadelen? Na het lezen van dit artikel weet je het allemaal.
Wie in vastgoed wilt investeren, denkt vaak nogal traditioneel: je koopt een huis of een appartement aan. Er zijn echter ook alternatieven. Erfpacht, bijvoorbeeld. Deze oeroude manier kan vaak zelfs voordeliger zijn.
Wat is erfpacht?
Als je vastgoed aankoopt, bestaat dat altijd uit grond en een pand. Het grondaandeel levert op zich niets op; het is puur een kostenpost. In grote steden of populaire kustgemeenten kan de waarde van de grond zelfs flink oplopen.
Via erfpacht ‘koop’ je niet de grond, maar geniet je wel het volle genot van het onroerend goed dat aan iemand anders toebehoort, meestal voor een periode van 15 tot 99 jaar. De persoon die het recht verleent, blijft eigenaar van de grond; de gebruiker wordt erfpachter genoemd.
De aankoopsom omvat enkel de waarde van het pand zelf, zonder de grond. In ruil voor het gebruik betaalt de erfpachter jaarlijks een vergoeding, de zogenaamde ‘canon’ of pacht.
Hoe werkt erfpacht?
Stel, een appartement heeft een totale waarde van €200.000, waarvan €50.000 voor de grond en €150.000 voor het gebouw.
-
Bij volledige aankoop: je betaalt €200.000 plus 3% registratierechten, wat neerkomt op €206.000.
-
Bij erfpacht: je betaalt enkel voor het appartement: €150.000 plus 3% registratierechten (€154.500). Daarboven komt een jaarlijkse erfpachtvergoeding, bijvoorbeeld €1.200.
Deze jaarlijkse canon wordt niet altijd belast met registratierechten; wel is er vaak een kleine jaarlijkse belasting of herziening volgens het contract. Op lange termijn kan erfpacht duurder uitvallen dan volledige aankoop, vooral als de canon jaarlijks stijgt.
Voordelen voor de erfpachter
-
Lagere initiële kostprijs: de grondwaarde betaal je niet upfront.
-
Volledig genot: je kunt verbouwingen uitvoeren zonder toestemming van de eigenaar (binnen de regels van het contract).
-
Lagere registratierechten: omdat het grondaandeel niet wordt aangekocht.
-
Fiscaal voordeel: in sommige gevallen is de canon aftrekbaar bij de personenbelasting.
-
Langdurige zekerheid: erfpacht loopt maximaal 99 jaar, maar kan verlengd worden.
-
Verhuur mogelijk: je kunt het pand gedeeltelijk of volledig verhuren, waardoor je rendement stijgt.
-
Overdraagbaar: erfpacht kan worden doorgegeven aan kinderen.
Nadelen voor de erfpachter
-
Geen eigendom van de grond: erfpacht is daardoor minder geschikt voor je gezinswoning en meer voor tweede woningen of investeringspanden.
-
Beperkte beschikbaarheid: niet elk pand is beschikbaar op erfpacht; populaire voorbeelden zijn kustappartementen of chalets in vakantieparken.
-
Onderhoudsplicht: de erfpachter moet het pand onderhouden en herstellingen uitvoeren; de waarde van het vastgoed mag niet verminderen.
-
Belastingen: alle lopende belastingen blijven voor rekening van de erfpachter.
-
Einde van de erfpacht: na afloop van de afgesproken periode vervalt het genot van het pand, tenzij de erfpacht wordt verlengd.
Erfpacht kan dus een interessante optie zijn, vooral als je de initiële kosten wilt beperken of een tweede verblijf zoekt. Maar het vraagt wel een goede planning en inzicht in de lange termijnverplichtingen.
Auteur: EM