L’achat d’un bien immobilier en viager présente des avantages et des inconvénients, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Cette solution est-elle une bonne idée pour vous ? Ou est-il préférable de l’éviter ? Faisons le tour de la question ensemble.
Tout d’abord, qu’est-ce que l’achat en viager ?
Le viager consiste à acheter un bien immobilier en versant au vendeur une rente mensuelle convenue à l’avance, et ce jusqu’à la fin de sa vie. En contrepartie, l’acheteur acquiert la propriété du bien. De plus, au moment de la signature de l’acte, l’acquéreur paie déjà une avance appelée « bouquet ».
Il existe deux types d’achats de bien immobilier en viager : l’achat en nue-propriété ou l’achat en pleine propriété.
- Si vous achetez en nue-propriété, cela signifie que le vendeur peut rester dans le bien jusqu’à son décès. En tant qu’acheteur, vous avez acquis le droit de propriété, mais le vendeur conserve l’usufruit tant qu’il est en vie.
- Il est possible aussi d’acheter un bien immobilier en viager libre ou en pleine propriété. Dans ce cas, vous pouvez occuper immédiatement le bien.
Quels sont les avantages de l’achat en viager ?
- Vous pouvez faire une bonne affaire
Le prix total d’un bien en viager dépend de plusieurs éléments. Le montant de la rente est fixé en fonction de la valeur de vente estimée du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur et du taux du marché au moment de la vente.
Un achat avec rente viagère est classé comme un contrat aléatoire. Le montant exact payé à la fin pour le bien convoité dépend en effet de la date du décès du vendeur. Si le décès survient plus tôt que prévu, vous débourserez probablement un montant inférieur à la valeur du marché. Si le vendeur vit beaucoup plus longtemps, vous devrez continuer à payer une rente viagère pendant de nombreux mois supplémentaires.
- Moins de capital nécessaire
Les jeunes acheteurs à la recherche de leur premier logement sont confrontés à des prix immobiliers élevés, à des rénovations coûteuses et à des taux d’intérêt en hausse. L’achat en viager peut alors constituer une alternative intéressante. En effet, vous achetez le bien à un montant d’entrée relativement faible, à savoir le bouquet, et vous versez ensuite chaque mois une somme limitée au vendeur. Votre achat est donc un peu plus abordable, surtout dans le cas d’un viager libre que vous pouvez occuper immédiatement. L’achat en viager peut également être une option intéressante si vous souhaitez investir dans une résidence secondaire.
- Un revenu régulier pour le vendeur
Mais pourquoi, en tant que vendeur, opter pour la vente en viager ? Tout d’abord parce que cette opération peut constituer un investissement intéressant. En plus de votre pension, vous touchez chaque mois un montant supplémentaire. De quoi vous rendre la vie plus confortable ! De plus, la rente viagère n’est pas taxée si vous vendez à un particulier.
Et enfin, vous restez dans votre habitation familiale jusqu’à la fin de votre vie. Votre logement est donc vendu, mais vous n’êtes pas obligé de déménager.
Quels sont les inconvénients de l’achat en viager ?
- Risque financier potentiel pour l’acheteur
L’acheteur ignore le prix total exact du bien, ce qui peut être une source d’anxiété. Si le vendeur vit beaucoup plus longtemps que prévu, un autre achat avec hypothèque se serait révélé un meilleur investissement.
- Flexibilité limitée à la fois pour l’acheteur et le vendeur
Le vendeur perçoit une belle somme supplémentaire chaque mois, mais s’il doit faire face à un problème inopiné nécessitant un montant important, la structure de la rente viagère peut constituer un obstacle. Vous ne pouvez pas vendre rapidement le bien en une seule fois ou demander plus d’argent à l’acheteur.
D’un autre côté, l’acquéreur est également tenu de verser une rente viagère mensuelle pendant la période convenue, indépendamment de tout changement de sa situation financière. S’il traverse une période financière difficile quelques années après l’achat, il reste tenu par son engagement. Mais ce risque existe aussi si vous contractez un prêt hypothécaire ordinaire.
L’achat d’un bien immobilier en viager : une bonne solution ?
Est-ce une bonne idée d’acheter un bien immobilier en viager ? En réalité, c’est difficile à prédire. La rente viagère est soigneusement calculée à l’aide de formules et, en théorie, le montant final de l’achat ne devrait pas trop différer de ce calcul. Mais si le vendeur a la chance de vivre beaucoup plus longtemps et en meilleure santé que ce que prévoient les formules, cela peut être désavantageux pour l’acheteur.
Si vous disposez d’un capital initial limité à investir, vous pouvez tout à fait envisager l’achat en viager. Il s’agit également d’un investissement intéressant si vous disposez déjà de votre propre logement et achetez le bien en nue-propriété. Par contre, si vous cherchez un logement à occuper immédiatement, vous devez acheter un bien en viager libre, ce qui est nettement plus rare sur le marché. Dans ce cas, un achat normal constitue probablement une meilleure solution.