Vous souhaitez investir dans un bien immobilier ? Il semble alors logique d’acheter un bien immobilier avec le terrain. Mais cela peut aussi être plus avantageux. Une voie intéressante est celle de l’emphytéose. Vous bénéficiez alors de la pleine jouissance d’un bien immobilier pendant un certain temps, sans être propriétaire du terrain. Pourquoi faire cela ? C’est financièrement intéressant dans certains cas !
Qu’est-ce que l’emphytéose ?
En bref : le droit d’emphytéose est une sorte de bail, ce qui n’est pas le cas en réalité. Le droit d’emphytéose permet de jouir pleinement d’un bien immobilier, sans être propriétaire du terrain sur lequel il se trouve. Le droit d’emphytéose est toujours limité dans le temps. Il s’étend sur une période minimale de 15 ans et maximale de 99 ans. Pendant cette période, vous pouvez modifier le bâtiment, reconstruire le jardin, louer ou hypothéquer le bien, et vous devez également payer les taxes afférentes au bien. En bref, vous êtes le propriétaire, mais seulement pour une période convenue à l’avance. Ensuite, le bien retourne dans les mains du propriétaire d’origine.
Quelle est la contrepartie ? Vous payez généralement une redevance annuelle, appelée canon, et vous n’avez pas le droit de réduire la valeur du bien.
Avantages et inconvénients de l’emphytéose
Si l’on additionne les différents avantages, il vaut la peine d’étudier l’emphytéose.
- Vous achetez un bien immobilier à un prix inférieur, car vous n’achetez pas le terrain.
- La propriété est facilement transférable à vos descendants, comme n’importe quelle autre propriété.
- La redevance, le canon, peut être inscrite dans votre déclaration d’impôts annuelle et est donc déductible fiscalement.
- Les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 %, ce qui est inférieur à ce que vous paieriez pour une résidence secondaire.
- La rente foncière peut être prolongée, même après 99 ans.
- Vous pouvez vendre ou donner le bien pendant toute la période.
- L’investissement est moins important, le rendement en cas de location est donc plus élevé.
- Particulièrement intéressant pour les résidences secondaires
Les inconvénients peuvent se situer dans les obligations :
- C’est votre maison, mais vous n’êtes pas propriétaire du terrain.
- Vous payez tous les impôts sur le bien, comme vous le feriez pour un logement ordinaire.
- Vous ne pouvez pas effectuer de travaux qui réduisent la valeur du bien.
En pratique
Supposons que vous ayez presque remboursé votre logement et que vous cherchiez un investissement. L’achat d’une résidence secondaire destinée à la location est alors intéressant. Vous devenez propriétaire et, dans le meilleur des cas, le prix de la location est supérieur à ce que vous devez payer à la banque pour un éventuel prêt. Dans ce cas, vous pouvez tout à fait envisager d’acheter par le biais d’un bail emphytéotique. Comme vous ne devez pas payer la part foncière, vous économisez ce montant et achetez donc à bas prix. Les locataires du bien immobilier ne paieront qu’un loyer normal. En chiffres, cela se présente comme suit :
| Immobilier classique | L’emphytéose | |
| Bâtiment, y compris les coûts | 227.000 | 227.000 |
| Prix du terrain | 133.000 | 0 |
| COÛT TOTAL DU BIEN | 360.000 | 227.000 |
| Contribution personnelle | 124.000 | 124.000 |
| Le montant que vous empruntez | 236.000 | 103.000 |
| CE QUE VOUS PAYEZ PAR MOIS | ||
| Remboursement du prêt à 20 ans | 1407 | 636 |
| REVENU LOCATIF | 850 | 850 |
| REVENU TOTAL / MOIS | – 557 | 214 (dont le canon doit encore être déduit) |
Aspects fiscaux
Supposons que vous preniez cette emphytéose pour une période de 39 ans et que vous deviez payer une redevance annuelle de 1.500 euros (125 euros par mois). Vous arrivez ainsi à un canon total de 58.500 euros. Sur ce montant, vous devez payer 5 % de droits d’enregistrement. Cela vous coûtera donc 2.925 euros. C’est plus que les 3 % que vous payez pour une première maison familiale, mais beaucoup moins que les 12 % de droits d’enregistrement que vous devez payer pour une résidence secondaire. Dans l’exemple ci-dessus, nous supposons que les droits d’enregistrement sont inclus dans la contribution du propriétaire.
Impôt sur le revenu des personnes physiques
Ceux qui perçoivent des redevances paient naturellement des impôts. L’avantage des emphytéoses est que vous pouvez inscrire la redevance annuelle que vous payez sur votre déclaration d’impôts. Si vous louez le bien, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs, bien que cela s’applique également à la location d’un bien sans emphytéose. En outre, vous devez également payer tous les impôts liés au bien.
Pour cette histoire de propriété atypique et peu familière, faites-vous conseiller par un expert en la matière. Surveillez bien votre budget, même si la rente foncière est un investissement moins onéreux que l’immobilier classique.
Sources: Notaire.be; Vlaanderen.be; Vanhavermaet.be;