Je wil investeren in een woning? Dan lijkt het logisch dat je een pand inclusief de grond koopt. Toch kan het ook voordeliger. Een interessante piste is erfpacht. Je krijgt dan voor een bepaalde periode het volle genot van een woning, zonder de grond te bezitten. Waarom je dat zou doen? Het is in bepaalde gevallen financieel interessant!
Wat is erfpacht precies?
Kort uitgelegd: het recht van erfpacht is een soort van huurovereenkomst, en eigenlijk ook weer niet. Met erfpacht krijg je het volle genot van een woning, zonder de grond waarop de woning staat te bezitten. Erfpacht is altijd beperkt in de tijd. Het gaat om een periode van minimaal 15 jaar en maximaal 99 jaar. In die periode mag je het gebouw aanpassen, de tuin heraanleggen, het pand verhuren of hypothekeren en je moet ook de belastingen betalen die bij het pand horen. Kortom, je bent de eigenaar, maar enkel voor een vooraf afgesproken periode. Daarna komt de woning weer terecht in de oorspronkelijke handen van de eigenaar.
Wat daar tegenover staat? Je betaalt doorgaans een jaarlijkse vergoeding, een canon genoemd, en je mag de waarde van het pand ook niet doen verminderen.
De voor- en nadelen van erfpacht
De verschillende voordelen bij elkaar opgeteld, maakt dat het recht op erfpacht bekijken wel de moeite waard is.
- Je koopt vastgoed voor een lagere prijs, want je koopt de grond niet
- De woning is makkelijk overdraagbaar aan je nakomelingen, net zoals een andere woning dat zou zijn
- De vergoeding, de canon, kan je ingeven in de jaarlijkse belastingaangifte en is dus fiscaal aftrekbaar
- Registratierechten van 5%, lager dan wat je voor een tweede verblijf zou betalen
- De erfpacht kan verlengd worden, zelfs na 99 jaar
- Je kan het goed doorheen de periode verkopen of schenken
- De investering is kleiner, waardoor het rendement bij verhuur hoger ligt
- Bijzonder interessant voor tweede verblijven
De nadelen rusten mogelijk bij de verplichtingen:
- Het is jouw woning, maar je bezit de grond niet
- Je betaalt alle belastingen die op het goed berusten, net zoals je dat bij een gewone woning zou doen
- Je mag geen werken uitvoeren die de waarde van het goed verminderen
In de praktijk
Stel: je hebt je eigen woning bijna afbetaald en bent nu op zoek bent naar een investering. Een tweede woning kopen om te verhuren is dan interessant. Je krijgt er eigendom bij en in het beste geval ligt de verhuurprijs hoger dan wat je bij de bank moet neertellen voor een eventuele lening. In dit geval kan je kopen via erfpacht zeker overwegen. Aangezien je het grondaandeel niet moet betalen, spaar je dat bedrag uit en koop je dus voordelig. De huurders van het pand zullen wel gewoon een normale huurprijs betalen. In cijfers ziet dat er zo uit:
| Klassiek vastgoed | erfpacht | |
| Gebouw inclusief kosten | 227.000 | 227.000 |
| Grondprijs | 133.000 | 0 |
| TOTALE KOSTPRIJS VAN DE WONING | 360.000 | 227.000 |
| Eigen inbreng | 124.000 | 124.000 |
| Het bedrag dat je leent | 236.000 | 103.000 |
| WAT JE MAANDELIJKS BETAALT | ||
| Aflossing op 20 jaar, incl. intresten | 1407 | 636 |
| Huuropbrengst | 850 | 850 |
| TOTALE OPBRENGST/MAAND | – 557 | 214 (waarvan de canon nog afgetrokken moet worden) |
Fiscale aspecten
Stel dat je die erfpacht aangaat voor een periode van 39 jaar en jaarlijks een vergoeding van 1500 euro moet betalen (125 euro per maand). Je komt zo aan een totale canon van 58.500 euro. Daarop moeten 5% registratierechten neergeteld worden. Dat kost je dus 2925 euro. Dat is meer vergeleken met de 3% die je betaalt voor een eerste gezinswoning, maar een heel stuk minder dan de 12% registratierechten die je moet ophoesten voor een tweede verblijf. In het voorbeeld hierboven veronderstellen we dat de registratierechten opgenomen werden in de eigen inbreng.
De personenbelasting
Wie vergoedingen ontvangt, betaalt uiteraard ook belastingen. Het mooie aan erfpacht is dat je de jaarlijkse vergoeding die je betaalt kan inbrengen op je belastingformulier. Verhuur je de woning, dan moet je wel belastingen betalen op de huurinkomsten, al geldt dat natuurlijk ook voor het verhuren van een woning zonder erfpacht. Verder moet je ook alle belastingen betalen die gelinkt worden aan het eigendom.
Laat je voor dit atypische, onbekende vastgoedverhaal begeleiden door een expert ter zake. Houd zeker en vast je budget in de gaten, ook al is erfpacht goedkoper als investering dan klassiek vastgoed.
Lees ook: Wat is het verschil tussen recht van opstal en erfpacht?
Bronnen: Notaris.be; Vlaanderen.be; Vanhavermaet.be;