Que vous ayez l’intention de vendre votre maison ou que vous soyez simplement curieux : savoir combien vaut réellement votre maison est toujours intéressant. Mais comment déterminer la valeur d’une maison, et quels facteurs jouent un rôle ? Il est temps de faire appel à quelques experts : nous avons consulté Ludo Stouthuyzen de LTC Vastgoedadvies, Stijn Leemans d’Immo Stijn, Meike Vetters de We Invest Antwerpen Zuidrand et Gert Roeffaers de RT Vastgoed.
Emplacement, emplacement et encore emplacement
D’accord, c’est un cliché, mais c’est bien celui par lequel tous nos experts commencent : l’emplacement de votre maison est souvent le facteur déterminant principal de sa valeur. Il s’agit principalement d’une localisation centrale à proximité des pôles économiques, culturels et régionaux (pensez : Bruxelles, Anvers, Gand mais aussi d’autres capitales provinciales).
Il existe également des différences régionales : la proximité des supermarchés, des écoles, des voies d’accès, des gares joue un rôle.
Vous habitez dans un quartier prisé, une rue chic ou une rue calme dans une commune particulière ? Dans ce cas, votre maison vaut plus qu’une maison comparable située ailleurs dans la commune.
« Une maison située le long d’une route très fréquentée vaudra toujours moins qu’une maison identique située 200 mètres plus loin, au bout d’une impasse »
Meike Vetters de WeInvest
Taille du terrain et de la maison
La superficie de votre terrain et la surface habitable nette sont très importantes, mais nous devons apporter quelques nuances ici. En ce qui concerne la taille du terrain, plus grand n’est pas toujours mieux. Les parcelles d’environ 10 ares restent très populaires, plus de 10 ares n’apportent pas toujours une valeur ajoutée proportionnelle car cela demande beaucoup plus d’entretien.
Pour les appartements, l’espace extérieur est également important : une (grande) terrasse augmente la valeur. Les maisons avec des jardins orientés au sud valent plus que celles avec des jardins orientés au nord.
En termes de surface habitable nette, la disposition des espaces en pièces de vie utiles comme les chambres, les salles de bains et par exemple les buanderies, dressings et/ou bureaux est tout aussi importante que la surface réelle. Pour les maisons, 3 chambres deviennent un minimum et 4 chambres un argument de vente.
« Une maison de 250 m² avec seulement deux chambres et une disposition moins pratique ? Mieux vaut en avoir une de 200 m² avec au moins trois chambres grâce à la multifonctionnalité de ces espaces »
Gert Roeffaers de RT Vastgoed
Année de construction et état d’entretien
Plus votre maison est récente, plus elle vaut généralement cher. Cependant, il faut faire une distinction : certaines maisons plus anciennes, comme les maisons de maître par exemple, peuvent, en raison de leur authenticité et de leur rareté, valoir encore beaucoup, même si elles nécessitent encore des rénovations.
En termes d’état d’entretien, l’état du toit, l’isolation, la qualité des canalisations et des installations électriques jouent un rôle important. Et bien sûr, nous ne pouvons pas ignorer la valeur PEB.
Y a-t-il de l’amiante présente ? Tenez-en compte, car cela peut avoir un impact sur le prix si le gouvernement décide à l’avenir d’introduire une obligation de rénovation à ce niveau.
Conditions du marché et facteurs externes
L’époque des fortes hausses des prix de l’immobilier en 2020 et 2021 est bien révolue. Le marché s’est stabilisé, ce qui signifie que vous ne devez plus comparer les prix auxquels certaines maisons ont été vendues à l’époque. Les conditions du marché jouent un rôle très important dans la valeur de votre maison.
« Le marché n’est plus le même qu’il y a trois ans. Si la maison comparable de vos voisins s’est vendue à 350 000 euros à l’époque, ne partez pas du principe que ce sera encore votre prix cible demain »
Ludo Stouthuyzen de LTC Vastgoedadvies
Les taux d’intérêt sont-ils élevés ou le chômage a-t-il soudainement augmenté dans votre région ? Alors, la demande baissera, tout comme le prix de vente moyen de l’immobilier. Votre quartier devient-il soudainement plus populaire ou est-il revalorisé par certains travaux d’infrastructure ? Alors, la valeur de votre maison augmentera probablement.
Attention à la valeur émotionnelle
Votre maison a bien sûr une valeur émotionnelle pour vous, mais ce n’est pas le cas pour les acheteurs potentiels et les experts qui examineront généralement votre maison de manière beaucoup plus objective. Ce plan de travail en marbre coûteux ou cet escalier en chêne dans le hall ? Malheureusement, ils ne sont plus tellement à la mode, et n’augmenteront donc pas forcément le prix de vente.
Il en va de même pour certains choix de décoration excentriques, qui peuvent rebuter les acheteurs potentiels. Les finitions neutres avec des matériaux de qualité sont souvent mieux perçues sur le marché.
Quels extras peuvent également faire la différence dans la valeur de votre maison ?
- Un garage, carport, emplacement de stationnement pour voitures…
- La présence de panneaux solaires, d’un adoucisseur d’eau, d’un système d’alarme
- La présence d’une cave et/ou vide sanitaire et d’un grenier bien isolé
- La largeur de la façade, surtout pour les maisons individuelles
- Une caractéristique unique ou un design, un caractère historique ou une vue magnifique
- La présence des permis d’urbanisme nécessaires
Comment déterminer la valeur de votre maison ?
Comme vous pouvez le voir, déterminer la valeur de votre maison n’est pas simple, car elle est influencée par de nombreux facteurs. Notre Indicateur de Prix vous aide également à obtenir une première indication, mais il ne connaît évidemment pas tous les détails de votre maison. N’hésitez donc pas à consulter un agent immobilier agréé pour une estimation détaillée et objective.
« L’estimation de la valeur d’une maison est du sur-mesure. Votre piscine est-elle légalisée ? Les travaux de rénovation nécessaires sont-ils vraiment si coûteux ou surestimez-vous le coût ? Les bases de données en ligne peuvent vous donner une indication, mais en tant qu’agent immobilier, j’ai l’expérience, la connaissance de la région et un certain réseau pour estimer de manière beaucoup plus précise »
Stijn Leemans d’Immo Stijn
Avec les remerciements à : Gert Roeffaers (RT Vastgoed), Meike Vetters (We Invest), Stijn Leemans (Immo Stijn) et Ludo Stouthuyzen (LTC Vastgoedadvies)