Of je nu van plan bent om je woning te verkopen of gewoon nieuwsgierig bent: weten hoeveel je woning werkelijk waard is, is altijd interessant. Maar hoe bepaal je de waarde van een woning, en welke factoren spelen een rol? Tijd om enkele experten in te schakelen: we klopten aan bij Ludo Stouthuyzen van LTC Vastgoedadvies, Stijn Leemans van Immo Stijn, Meike Vetters van We Invest Antwerpen Zuidrand en Gert Roeffaers van RT Vastgoed.
Ligging, ligging en nog eens ligging
Ok, het is een cliché, maar wel eentje waarmee al onze experten beginnen: de locatie van je woning is vaak de grootste bepalende factor voor de waarde ervan. Het gaat dan voornamelijk om een centrale ligging nabij de economische, culturele en regionale hotspots (denk: Brussel, Antwerpen, Gent maar ook andere provinciehoofdsteden).
Ook regionaal zijn er vaak verschillen: de nabijheid van supermarkten, scholen, invalswegen, stations spelen een rol. De Mobiscore, die je in elk zoekertje op Zimmo terugvindt, is hier vaak een goede indicator. Woon je daarnaast in een populaire buurt, chique wijk of rustige straat in een welbepaalde gemeente? Ook dan is je woning meer waard dan een vergelijkbare woning elders in de gemeente.
“Een woning langs een drukke verbindingsweg zal altijd minder waard zijn dan identiek dezelfde woning 200 meter verder, op het einde van een doodlopende straat.”
Meike Vetters, We Invest Antwerpen Zuidrand
Grootte van het perceel en de woning
De oppervlakte van je perceel en de netto bewoonbare oppervlakte zijn zeer belangrijk, maar we moeten hier een paar nuances bij maken. Qua perceelgrootte is groter niet altijd beter. Percelen van rond de 10 are blijven zeer populair, groter dan 10 are blijkt niet altijd een evenredige meerwaarde te zijn aangezien dit een stuk meer onderhoud vraagt.
Ook bij appartementen is die buitenruimte belangrijk: een (groot) terras zorgt voor een hogere waarde. Huizen met tuinen op het zuiden gericht, zijn dan weer meer waard dan huizen met tuinen op het noorden gericht.
Qua netto bewoonbare oppervlakte is de indeling van de ruimte in nuttige leefruimtes zoals slaapkamers, badkamers en bijvoorbeeld berging, dressing en/of bureau minstens even belangrijk dan de daadwerkelijke oppervlakte. Bij huizen zijn 3 slaapkamers stilaan het minimum en 4 slaapkamers een verkoopsargument.
“Een woning van 250m2 met slechts twee slaapkamers en een minder praktische indeling? Dan heb je er beter eentje van 200 m2 met minstens drie slaapkamers door de multifunctionaliteit van deze ruimtes”
Gert Roeffaers, RT Vastgoed
Bouwjaar en staat van onderhoud
Hoe recenter je woning is, hoe meer ze gemiddeld waard is. Al valt ook daar een kanttekening bij te maken: bepaalde oudere woningen, denk bijvoorbeeld aan herenhuizen, kunnen omwille van hun authenticiteit en zeldzaamheid ook nog aanzienlijk wat waard zijn, zelfs als ze nog moeten gerenoveerd worden.
Qua staat van het onderhoud spelen vooral de staat van het dak, isolatie, kwaliteit van de leidingen en elektrische installaties een rol. En dan kunnen we natuurlijk niet om de EPC-waarde heen: de renovatieplicht zorgt ervoor dat woningen met een EPC van D of minder gemiddeld genomen voor een lagere prijs verkocht zullen worden dan woningen met een EPC van A of B.
Is er asbest aanwezig? Hou er dan rekening mee dat dit een impact kan hebben op de prijs als de overheid in de toekomst beslist om ook op dit vlak een renovatieverplichting in te voeren.
Marktomstandigheden en externe factoren
De tijd van de hoge stijging van vastgoedprijzen in 2020 en 2021 ligt al even achter ons. De markt heeft zich intussen gestabiliseerd, wat betekent dat je niet meer mag vergelijken met de prijzen waarvoor bepaalde woningen toen zijn verkocht. Marktomstandigheden spelen een zeer belangrijke rol in de waarde van jouw woning.
“De markt is niet meer hetzelfde als drie jaar geleden. Werd de vergelijkbare woning van de buren toen verkocht aan 350.000 euro, ga er dan niet zomaar van uit dat dat morgen ook jouw richtprijs moet zijn.”
Ludo Stouthuyzen, LTC Vastgoedadvies
Staat de rente hoog of is er plots een stuk meer werkloosheid in jouw regio? Dan zal de vraag dalen, en dus ook de gemiddelde verkoopprijs van vastgoed. Wordt jouw buurt plots populairder om te wonen of opgewaardeerd door bepaalde infrastructuurwerken? Dan stijgt de waarde van jouw woning waarschijnlijk.
Opgelet met emotionele waarde
Jouw woning heeft voor jou natuurlijk een emotionele waarde, maar dat geldt niet voor potentiële kopers en experten die doorgaans veel objectiever naar je woning zullen kijken. Dat dure marmeren kookblad of die eiken trap in de gang? Ze zijn jammer genoeg veel minder in de mode, en zorgen doorgaans dus niet meer voor een hogere verkoopprijs.
Hetzelfde geldt voor bepaalde excentrieke interieurkeuzes, die potentiële kopers kunnen afschrikken. Neutrale afwerkingen met kwalitatieve materialen liggen vaak beter in de markt.
Welke extra’s daarnaast ook nog het verschil maken in de waarde van je woning?
- Een garage, carport, staanplaats voor auto’s …
- De aanwezigheid van zonnepanelen, waterverzachter, alarminstallatie
- De aanwezigheid van een kelder en/of kruipkelder en goed geïsoleerde zolder
- De gevelbreedte, zeker bij open bebouwingen
- Een unieke karaktertrek of design, historisch karakter of prachtig uitzicht
- Of de nodige stedenbouwkundige vergunningen aanwezig zijn
Hoe bepaal je de waarde van je woning?
Je merkt het: de waarde van je woning bepalen is niet eenvoudig, want ze wordt bepaald door tal van factoren. Onze Zimmo Prijswijzer helpt je ook graag op weg met een eerste indicatie, maar kent natuurlijk niet alle details van jouw woning. Aarzel daarom niet om ook bij een erkend makelaar aan te kloppen voor een gedetailleerde, objectieve schatting.
“De waarde van een woning schatten is maatwerk. Is je zwembad vergund? Zijn de nodige renovatiewerken werkelijk zo duur of overschat je de kost? Online databases kunnen je wel een indicatie geven, maar als makelaar heb je de ervaring, kennis van de regio en een bepaald netwerk om veel preciezer te schatten”
Stijn Leemans, Immo Stijn
Met dank aan: Gert Roeffaers (RT Vastgoed), Meike Vetters (We Invest), Stijn Leemans (Immo Stijn) en Ludo Stouthuyzen (LTC Vastgoedadvies)