Acheter une maison est déjà une étape excitante en soi, mais que se passe-t-il si la maison de vos rêves est occupée par un locataire ? Ou si vous achetez un bien loué comme investissement ? Cela soulève immédiatement de nombreuses questions. Pouvez-vous choisir librement qui habitera votre nouveau bien ? Le contrat de location en cours prend-il fin automatiquement ? Et quels sont les droits du locataire ? Pas d’inquiétude : Zimmo vous explique tout clairement.
Acheter un bien loué
Lorsque vous achetez une maison occupée par un locataire, vous n’achetez pas uniquement la maison : vous reprenez également le contrat de location en cours. Cela signifie que vous n’avez pas carte blanche en tant que nouveau propriétaire. Vous ne pouvez pas simplement mettre le locataire à la porte parce que vous souhaitez y vivre vous-même ou que vous préférez un autre locataire. Les droits du locataire restent valables, même si le propriétaire change.
Cela dit, il existe certaines exceptions (bien sûr). En Belgique, il est obligatoire d’enregistrer un contrat de location. Un contrat enregistré obtient une « date certaine » et devient alors officiellement opposable : vous êtes donc tenu de le respecter en tant qu’acquéreur. En pratique, ce n’est pas toujours fait, et cela change vos droits en tant que nouveau propriétaire.
Acheter pour louer
Si vous achetez le bien uniquement comme investissement, dans l’intention de continuer à le louer, bonne nouvelle : peu de choses changent. Vous reprenez le contrat tel quel. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer comme bon vous semble et vous devez respecter les accords existants. Pour le locataire aussi, cela ne change presque rien : même maison, mêmes conditions de location.
Peut-on expulser le locataire ?
Vous souhaitez acheter le bien pour y vivre vous-même ? Ou vous avez des projets de rénovation ? Dans certains cas, vous pouvez résilier le contrat de location, mais cela ne se fait pas à la légère. La loi protège les locataires, ce qui signifie que vous devez suivre des règles strictes.
Pour un contrat de location classique de neuf ans, vous pouvez y mettre fin en tant que nouveau propriétaire uniquement si :
- vous comptez y vivre vous-même ;
- vous souhaitez y loger un membre de votre famille (jusqu’au 2e degré) ;
- ou vous prévoyez des rénovations importantes.
Dans tous les cas, vous devez respecter un préavis de six mois. Vous ne pouvez donc pas résilier le contrat immédiatement.
Attention : en Flandre, il existe une règle supplémentaire. Si le contrat de location date d’avant le 1er janvier 2019, vous ne pouvez le résilier qu’à la fin de la 3e ou de la 6e année du contrat. Cela offre une sécurité supplémentaire au locataire. En Wallonie et à Bruxelles, cette règle est toujours d’application.
Si vous ne pouvez pas fournir de motif spécifique pour résilier le contrat, un préavis de 6 mois est requis et une indemnité pouvant aller jusqu’à 9 mois de loyer peut être exigée.
Et si le contrat n’a pas été enregistré ?
Comme mentionné, l’enregistrement d’un contrat de location est obligatoire, mais ce n’est pas toujours fait. Et dans ce cas, les règles sont légèrement différentes.
Si le contrat n’est pas enregistré et que le locataire habite dans le bien depuis moins de six mois, sa protection est minimale. À Bruxelles et en Wallonie, vous pouvez théoriquement l’expulser immédiatement, à condition de lui accorder un délai raisonnable pour partir. En Flandre, cela ne s’applique que pour les contrats conclus avant 2019. Pour les contrats plus récents, vous ne pouvez pas expulser le locataire aussi facilement.
Si le locataire occupe le bien depuis plus de six mois et que le contrat n’a pas été enregistré, la situation devient plus complexe :
- À Bruxelles, vous pouvez résilier le contrat avec un préavis de six mois, à condition d’y habiter vous-même ou de réaliser d’importants travaux. Si vous ne le faites pas dans les trois mois suivant l’acte notarié, vous perdez ce droit.
- En Wallonie, le même principe s’applique, mais avec un préavis plus court : trois mois. Là aussi, vous devez y habiter vous-même ou planifier des rénovations, et envoyer le préavis dans les trois mois suivant l’achat.
- En Flandre, tout dépend de la date du contrat. Pour les contrats d’avant 2019, les mêmes règles qu’en Wallonie s’appliquent. Pour les contrats plus récents, il faut suivre les règles classiques de résiliation pour les baux de neuf ans.
Contrats de courte durée
Parfois, un bien est loué via un contrat de courte durée (max. 3 ans). En tant que nouveau propriétaire, vous ne pouvez pas le résilier sauf si une clause le permet et si le locataire donne son accord.
À Bruxelles et en Wallonie, vous pouvez, sous conditions strictes, résilier ce type de contrat avec un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Acheter un bien loué : qu’est-ce que cela signifie pour vous en tant qu’acheteur ?
Acheter une maison avec un bail en cours ne doit pas être un frein. Cela peut même être une bonne opportunité, surtout si vous envisagez un investissement locatif. Mais il faut savoir à quoi s’attendre. Voici quelques conseils concrets :
- Examinez attentivement le contrat de location : vérifiez s’il est enregistré, sa durée et s’il contient des clauses particulières. En tant que nouveau propriétaire, vous reprenez ce contrat tel quel.
- Adaptez vos projets au contrat : souhaitez-vous y vivre ou continuer à louer ? Vos intentions doivent s’inscrire dans le cadre légal du contrat.
- Demandez éventuellement un avis juridique : en cas de doute, consultez un notaire ou un expert juridique pour analyser le bail. Vous connaîtrez ainsi vos droits exacts.
- Communiquez clairement avec le locataire : une fois propriétaire, prenez rapidement contact avec le locataire. Présentez-vous, discutez des aspects pratiques et expliquez vos intentions. Une bonne communication évite bien des problèmes.
En conclusion : ne vous laissez pas décourager par un bien loué. Avec les bonnes informations et une bonne préparation, vous saurez exactement à quoi vous attendre. Acheter un bien loué ? C’est tout à fait faisable !
Source : test-achats.be