Pro en contra: een oud huis opknappen of afbreken?

Share.

Ergens een oud huisje op de kop getikt? Proficiat! Waarschijnlijk volgt dan meteen de vraag: breek ik het volledig af en zet ik een nieuwbouw, of renoveer ik het bestaande huis naar hedendaagse standaarden? In dit artikel zetten we alle pro’s en contra’s van beide opties op een rijtje.

Alvast een kleine disclaimer om te beginnen: verwacht geen advies over welke optie het voordeligste kostenplaatje heeft. Elk huis is anders en elk perceel grond is anders. Een statig rijhuis uit de jaren 30 in een stadscentrum renoveren of afbreken, is iets helemaal anders dan een typische jaren 70-villa op het platteland. Het kostenplaatje is zo afhankelijk van het huis dat je gekocht hebt, dat je dit steeds door moet praten met een architect of aannemer. Het hangt natuurlijk ook volledig af van de staat waarin je het huis kocht. Dit zijn alvast enkele vragen die je jezelf kan stellen:

  • In welke staat zijn de bestaande draagstructuur en funderingen?
  • Zijn er structurele vochtproblemen?
  • Stel je ergens houtrot, schimmels, zwammen of insectenhaarden vast?
  • Zie je grote vervormingen, verzakkingen of barsten?
  • Zijn de drinkwaterleidingen nog van lood?
  • Zit er nog ergens asbest in de constructie?

Afhankelijk van je antwoord op deze vragen, krijg je misschien al een duidelijk beeld van wat je zelf liefst wil doen en wat haalbaar is. Maar zowel renoveren als slopen en een nieuwbouw plaatsen, hebben ook hun eigen voor- en nadelen. Hopelijk helpen we je hiermee alvast een eindje op weg:

De pro’s en contra’s van renoveren

Pro:

  • Je behoudt de authenticiteit van een klassiek gebouw en haar architecturale charme of emotionele waarde (als dat je aantrok bij aankoop)
  • Je kan de kosten van de renovatie spreiden in de tijd en intussen in je woning blijven wonen
  • Overal in Vlaanderen geldt een btw-tarief van 6% op gefactureerde werkuren en materialen, op voorwaarde dat de werken worden uitgevoerd door een vakman
    • Opgelet: geldt niet voor elektrische keukentoestellen (zelfs al zijn ze ingebouwd), zwembaden, sauna’s, tuinaanleg, afsluitingen en tuinhuisjes
  • Je kan de energiezuinigheid van de woning grondig opkrikken

Contra:

  • Een woning in zeer slechte staat opwaarderen kan duur en complex zijn en lang aanslepen, als je niet alles meteen renoveert. Je moet bovendien steeds een marge voor onvoorziene kosten (fundering die niet in orde blijkt, slechtere isolatie dan verwacht, verroeste leidingen…) voorzien
  • Je bent in zekere mate beperkt tot de bestaande structuur en materialen van het huis en de draagkracht van de initiële fundering
  • Hetzelfde duurzaamheidsniveau bereiken als bij een nieuwbouw is zeer moeilijk, o.a. omdat je beperkt bent qua materialen die reeds gebruikt werden, de dikte van bijkomende isolatie, de oriëntatie en het reeds aanwezige ventilatiesysteem en -circuit
  • Vooraleer je een woning grondig mag verbouwen of uitbreiden, moet je een omgevingsvergunning aanvragen en krijgen

De pro’s en contra’s van slopen en een nieuwbouw plaatsen

Pro

  • Je kan bouwen volgens de meest recente duurzaamheidsvoorwaarden en een bijna-energieneutrale woning plaatsen
  • De nieuwbouw heeft een potentieel hogere doorverkoopwaarde later
  • Je begint van een leeg plan, dus hebt zeer grote vrijheid om de structuur en materialen te bepalen
  • Uitbreidingsmogelijkheden: misschien is het vrijgekomen perceel wel groot genoeg voor meerdere woningen?
  • Een btw-tarief van 6% op gefactureerde werkuren en materialen, op voorwaarde dat de werken worden uitgevoerd door een vakman en kocht in een van deze 13 Vlaamse steden:
    • Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas en Roeselare
  • In de rest van Vlaanderen krijg je een forfaitaire premie van 7.500 euro voor particulieren die slopen en heropbouwen
    • Opgelet: loopt enkel voor omgevingsvergunningen ingediend tot 31 december 2020!

Contra:

  • Je verliest de authentieke charme van het bestaande gebouw (indien van toepassing)
  • Kan niet altijd en overal. Uiteraard moet je ook hier, net zoals bij een renovatie, ook een omgevingsvergunning aanvragen en krijgen. En dat kan complexer zijn dan bij renovatie:
    • Kan slopen wel? Misschien loop je gevaar op schade aan naburige gebouwen?
    • Een beschermde woning mag je sowieso niet volledig slopen. Is je woning opgenomen in een inventaris zoals die van het bouwkundig erfgoed of een beschermd dorps- of stadsgezicht, zal steeds worden aangegeven hoe de erfgoedwaarden in acht moeten worden genomen
    • Is je nieuwe woning wel zone-eigen? Woningen in woongebieden zijn dit natuurlijk, maar ook landbouwwoningen bij een actief landbouwbedrijf of een bedrijfswoning bij een onderneming op een bedrijventerrein zijn zone-eigen. Deze zone-eigen woningen mag je herbouwen, als je je houdt aan de geldende stedenbouwkundige- of verkavelingsvoorschriften (bv. inplanting, bouwgrootte, bouwvorm, afstand tot perceelgrens, materiaalgebruik…)
    • Zomaar een nieuw huis zetten op een zonevreemd stuk grond mag uiteraard niet. Reeds bestaande en vergunde zonevreemde woningen mogen echter wél op dezelfde plaats herbouwd worden, maar enkel met een beperking van het bouwvolume van 1000 m3 en ten minste 3/4e overlap met de bestaande woonoppervlakte. In ruimtelijk kwetsbare gebieden zoals een natuurgebied of recreatiegebied mag er niet herbouwd worden.
  • Reken op sloopkosten die nog steeds hoog kunnen oplopen (gemiddeld 50€ per m2), en voorzie steeds een marge voor onvoorziene kosten
  • Je moet het hele budget meteen kunnen vrijmaken, inclusief bijkomende kosten voor tijdelijke huisvesting tijdens de werken

Vraag hulp aan een architect of aannemer!

Nog een paar laatste tips om af te sluiten. Tegen 2050 zou elke Vlaamse woning een label A moeten hebben of een E-peil van 60. Kijk bij een diepgaande renovatie dus steeds of dit E-peil van 60 haalbaar is. Naast het duurzaamheidsaspect, beïnvloedt deze energiescore meer en meer de verkoopprijs van een woning. Bekijk ook hoe lang je in dit huis wil wonen. Is het voor de rest van je leven, bekijk dan ook de toegankelijkheid en aanpasbaarheid in de toekomst.

Het moet trouwens niet per se het ene of het andere zijn: ook een combinatie van renovatie en nieuwbouw kan misschien wel de beste optie zijn voor jouw specifieke huis. Overweeg steeds alle kosten en baten van elk scenario af, vraag verschillende offertes op en vraag hier steeds hulp van een architect of aannemer. Succes!

Auteur: PJG

Bron: De Tijd, Verbouwkosten, Bouwinfo, Logic-immo, Energiesparen, Ecobouwers

Share.

Leave A Reply