Een huis of appartement kopen is niet zo eenvoudig, zeker niet op financieel vlak. Toch wordt er vaak gezegd dat het aankopen van vastgoed altijd een slimme investering is, maar is dat nog wel het geval vandaag de dag? Wij vroegen het aan Thomas Guenter, personal finance-expert.
De rentes stijgen, is het zinvol om nu te investeren?
“Wachten om iets te kopen heeft volgens mij weinig zin. Als je een goede opportuniteit tegenkomt, is het belangrijker om deze nu al te grijpen. Zo kan je al van de eerste waardestijgingen genieten.
Als je eind 2024 of begin 2025 leent om vastgoed te kopen, zal je wellicht een dubbelslag kunnen slaan. Eerst en vooral omdat de verwachte dalingen in rente voor een stijging in vastgoedprijzen zullen zorgen.
Ten tweede omdat je je krediet – ook als je een vaste interest hebt – altijd kan herzien bij een eventuele rentedaling. Dan geniet je van de waarde van je woning die stijgt én een interessantere interestvoet voor de resterende looptijd van je lening. Als je het narekent, maakt het niet veel uit dat je één of twee jaar een hogere interest hebt betaald. Trouwens, wie begin 2025 iets koopt, kan ook nog eens genieten van de verlaagde registratierechten van 2% bij de aankoop van een eerste eigen woning. Zo heb je zelfs meer dan een dubbelslag!”
Stijgen woningen nog steeds in waarde? Zou een eventuele verkoop binnen zoveel jaar voordelig zijn?
“Sinds 2010 stijgt de mediaanprijs van Belgische woningen gemiddeld met ongeveer 4 procent per jaar. Er is geen reden om aan te nemen dat dat in de toekomst zal veranderen, al zal het verschil in de prijsevolutie van energie-efficiënte en minder duurzame woningen wel groter worden.
Houd zeker de regelgeving in de gaten, want afhankelijk van eventuele renovatieverplichtingen, een verbod op verhuur, enz. zal je woning significant meer of minder waard zijn. Het jammere is dat de regels in België soms snel kunnen veranderen – dat is nadelig voor zowel huurders als huiseigenaars. Als je geen zin hebt om te renoveren, kan een verkoop dan voordelig zijn.”
Is zelf (ver)bouwen tegenwoordig voordeliger?
“Wie zelf wil bouwen of verbouwen, moet dat vooral doen, al moet je er wel de tijd en kennis voor hebben. Het is bijna onmogelijk om het ene boven het andere verkiezen. Simpelere zaken zou je bijvoorbeeld zelf kunnen proberen doen, maar alles hangt af van de omstandigheden waarin je dat doet. Uiteraard is het goedkoper om zelf de handen uit de mouwen te steken, maar als je op de tijd die je eraan besteedt ook een waarde zou moeten plakken, is het uiteraard niet meer zo goedkoop.
Met bepaalde subsidies zoals de collectieve renovatiebegeleidingspremie moedigt de overheid Vlamingen wel aan om externe hulp in te schakelen.”
Zijn er financiële regels of wetgevingen die invloed kunnen hebben op de prijs van de woning?
“Er zijn veel wetten die invloed hebben op de vastgoedprijzen in Vlaanderen. Ik geef opnieuw graag een voorbeeld: slecht geïsoleerde woningen zijn vandaag minder in trek omdat er omwille van de renovatieplicht voor kopers veel en kostelijke renovaties bij komen kijken. Dat zorgt voor een groeiende vraag naar energiezuinige woningen, met bijhorende prijsstijgingen tot gevolg.
Heel concreet moet wie vandaag een woning koopt, deze binnen de vijf jaar renoveren tot minstens het EPC-label D. Zo’n renovatie kost gemakkelijk tienduizenden euro’s. Woningen met EPC-label E of F mogen vanaf 2030 zelfs niet meer verhuurd worden. Al vanaf 2028 mag de huurprijs van deze woningen niet meer geïndexeerd worden. Dit zorgt voor een daling van woningenprijzen. Ik verwacht de komende jaren zelfs een tekort aan huurwoningen en grote stijgingen van huurprijzen.”
Met welke belastingen moet je rekening houden wanneer je een woning verkoopt?
“Als je je gezinswoning verkoopt, betaal je in principe geen meerwaardebelasting. Dat wil zeggen dat je het winstbedrag bij verkoop zonder belastingen mag bijhouden.
Als het niet om je gezinswoning gaat en je realiseert een meerwaarde bij de verkoop ervan, moet je wel een meerwaardebelasting van 16,5% betalen, hoewel je van een vrijstelling van deze belasting kunt genieten wanneer je langer dan vijf jaar eigenaar was. De exacte berekening van de belastbare meerwaarde is relatief complex. Het gaat niet gewoon om het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs.
Tot slot, wie een woning in bezit heeft door een erfenis betaalt ook geen meerwaardebelasting bij een eventuele verkoop met winst.”
Conclusie
“Een eigen woning kopen, is altijd interessant. Je zorgt er wel best voor dat je goed geïnformeerd bent en dat je duidelijk weet waaraan je begint. Toch blijft een woning kopen een slimme investering.”
_______
Bedankt voor het interessante interview Thomas! Je kan hem en zijn gratis advies bekijken op Instagram.