Une résidence secondaire à la côte ou dans les Ardennes : c’est le rêve de nombreux Belges, même si les ventes ont diminué dans les deux régions ces dernières années, selon les chiffres de notaris.be. Le notaire Bart Van Opstal, porte-parole de notaris.be, vous explique volontiers à quoi il faut veiller lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement supplémentaire.
Soyez réaliste sur la valeur ajoutée
Une résidence secondaire dans les Ardennes ou à la côte est-elle un investissement judicieux ? C’est peut-être la question la plus importante que se posent les personnes qui envisagent d’acheter une résidence secondaire. Vous achetez uniquement pour des raisons financières ? Dans ce cas, sachez qu’un appartement en bord de mer d’une valeur d’un million d’euros n’aura probablement jamais un rendement locatif suffisant pour justifier un tel investissement », explique le notaire Van Opstal. Mais si vous achetez un appartement au bord de la mer, que vous en profitez en famille pendant 20 ans, que vous le louez de temps en temps à d’autres personnes pour couvrir certains frais et que vous finissez par le revendre, vous aurez fait un bon investissement. Vous aurez alors réalisé un bon investissement ».
Il est difficile d’estimer à l’avance le montant de cette plus-value. Ce que l’on admet généralement, en revanche, c’est qu’une construction neuve ne génère pas de plus-value les premières années parce que la TVA de 21 % a été payée, qu’au bord de la mer, un appartement avec garage se vend toujours mieux qu’un appartement sans garage et que l’emplacement est déterminant. C’est une boutade, mais c’est vrai », déclare le notaire Van Opstal. Pour un bon emplacement, vous payez souvent plus cher, mais vous obtenez une plus grande valeur ajoutée.
Les services publics
Même si vous n’y passez que quelques semaines ou quelques mois par an : dans votre résidence secondaire, vous aurez de toute façon des frais d’entretien, vous devrez souscrire une assurance incendie et payer l’eau, le chauffage et l’électricité.
Vous souhaitez disposer de l’internet et de la télévision dans votre résidence secondaire ? Dans ce cas, vous n’avez pas nécessairement besoin de souscrire un abonnement supplémentaire. Outre toutes les options en matière de données mobiles et de streaming, la plupart des fournisseurs proposent diverses solutions pour les résidences secondaires, que vous pouvez simplement inclure dans votre contrat existant.
Coûts communs aux appartements et aux parcs de loisirs
Vous optez pour un appartement ? N’oubliez pas qu’il y a toujours des frais d’entretien des parties communes comme l’ascenseur, le couloir, le toit ou la façade, même si vous n’y séjournez que quelques semaines ou quelques mois par an. Parfois, les résidents ont également approuvé des travaux de rénovation auxquels vous devez contribuer en tant que futur cooccupant.
Le notaire est tenu de toujours demander les rapports du syndic lors de la signature du compromis et de l’acte, explique le notaire Van Opstal. En tant qu’acheteur, vous êtes donc toujours informé, mais il n’est pas inutile de tenir compte de ces coûts dès la recherche.
Les propriétés situées dans un parc de vacances ou de loisirs entraînent également des frais. Logique, il s’agit en fait d’un immeuble d’appartements horizontal », note le notaire Van Opstal. Il y a également des parties communes telles que les routes et les services publics. Les frais mensuels dépendent fortement du parc et du nombre de résidents, mais il faut compter au moins quelques dizaines d’euros par mois ».
Taxe sur la résidence secondaire
En tant que résident d’une commune ou d’une province, vous payez des impôts communaux et provinciaux, mais sur la base de votre domicile. Si vous possédez une résidence secondaire, vous n’y êtes généralement pas domicilié et ne devez donc pas payer ces taxes municipales et provinciales.
C’est pourquoi de nombreuses municipalités et provinces prélèvent, en plus de la taxe forfaitaire habituelle sur l’environnement ou les déchets et des frais de carte de résident pour le stationnement, une taxe sur les résidences secondaires (souvent traduite juridiquement par « résidences sans inscription au registre de la population »).
Cette taxe est souvent contestée sur le plan juridique, en particulier dans les municipalités où les taxes de séjour sont peu élevées. Et même si vous pouvez vous y opposer, vous devez quand même payer la taxe pour le moment. Par exemple, à Gand, la taxe s’élève à 1 636 euros pour 2024, à Knokke, à 800 euros par an. Dans les Ardennes, cela dépend des communes, avec des montants allant jusqu’à 600 euros (Durbuy et Houffalize) en fonction de la taille du bien.
Précompte immobilier
Bien entendu, vous devez également payer un précompte immobilier annuel sur votre résidence secondaire. Comme pour le logement familial, elle est calculée sur le revenu cadastral indexé ou KI (revenu locatif net fictif).
Il existe toutefois une différence importante : alors que pour une maison familiale, vous pouvez bénéficier d’une réduction si vous avez des enfants à charge, par exemple, ce n’est pas le cas pour une résidence secondaire. Autre point important : le précompte immobilier est un impôt régional auquel s’ajoutent des impôts provinciaux et communaux (ou « surtaxes »).
Il est donc impossible de dire exactement combien vous devrez payer, car cela dépend entièrement de la commune (et donc de la région) où vous achetez votre résidence secondaire. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le site de la Région de Bruxelles-Capitale, de la Région wallonne ou de la Région flamande.
Impôt sur le revenu des personnes physiques
Vous êtes également imposé à l’impôt des personnes physiques sur votre résidence secondaire. Le calcul est le suivant :
- Vous jouissez vous-même de votre résidence secondaire ou vous la louez à titre privé ? Dans ce cas, le revenu foncier imposable de votre résidence secondaire est égal au revenu cadastral indexé de l’immeuble (= coefficient d’indexation des revenus 2024 : 2,1763) x 1,4.
- Vous louez votre résidence secondaire à titre professionnel (par exemple pour vos propres activités professionnelles ou à une personne qui y exerce sa profession) ? Dans ce cas, c’est le revenu locatif réel qui est pris en compte pour votre revenu foncier imposable.
Sur le site web du SPF Finances, vous trouverez la marche à suivre pour tout déclarer dans votre déclaration d’impôts.
Y a-t-il des avantages fiscaux ?
Jusqu’au début de cette année, vous pouviez inscrire vos remboursements de capital dans votre déclaration d’impôts et obtenir une réduction d’impôts, mais cette possibilité a été abandonnée. Malheureusement, cela signifie qu’il n’y a actuellement plus beaucoup d’avantages fiscaux lors de l’achat d’une résidence secondaire.
Vous pouvez toujours déduire vos intérêts de l’impôt dû sur le revenu cadastral total, mais cela est surtout intéressant d’un point de vue fiscal si vous n’avez pas (plus) de crédit en cours pour votre première résidence. En effet, si vous en avez encore un, l’impôt sur le CI est souvent déjà neutralisé par les intérêts de ce premier emprunt et vous ne pouvez donc plus déduire les intérêts du deuxième emprunt.
Merci à : Notaire Bart Van Opstal et notaris.be