Vous souhaitez acheter votre propre logement ? Vous aurez généralement besoin d’un prêt hypothécaire. Mais quelle somme devez-vous apporter vous-même ? Pouvez-vous emprunter la totalité du prix d’achat ou devez-vous disposer d’une épargne conséquente ?
La réponse dépend de votre situation financière, de la valeur du bien et des conditions du prêteur. Il n’existe pas de règle légale fixe imposant de toujours financer 10 ou 20 % du prix avec ses propres fonds. Les banques examinent chaque dossier individuellement.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Un terme important lorsqu’on parle de prêt immobilier est celui de quotité. Il s’agit du rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien immobilier.
Par exemple, si vous achetez un logement à 300 000 € et empruntez 270 000 €, la quotité est de 90 %. Vous devez donc financer vous-même 30 000 € du prix d’achat.
La Banque nationale de Belgique (BNB) demande aux banques de faire preuve de prudence lorsqu’elles accordent des prêts à quotité élevée. Les crédits dépassant 90 % doivent ainsi rester limités. Cela ne signifie toutefois pas qu’un prêt supérieur à 90 % est interdit. Pour certains emprunteurs, notamment les personnes qui achètent [un logement pour la première fois], des exceptions sont possibles.
La banque ne tient par ailleurs pas uniquement compte de votre apport personnel. Vos revenus, vos crédits existants, la valeur du bien et votre situation financière globale jouent également un rôle important.
Un apport personnel de 10 % est-il suffisant ?
Un apport personnel de 10 % est souvent présenté comme une règle générale, mais cela ne suffit pas nécessairement.
L’achat d’un logement entraîne en effet toute une série de frais supplémentaires. Il faut notamment tenir compte des droits d’enregistrement, des honoraires et frais de notaire ainsi que des frais liés au [crédit hypothécaire]. Ces frais ne sont généralement pas financés par la banque.
Si vous achetez un logement à 300 000 € et disposez de 30 000 € d’épargne, cela ne signifie donc pas automatiquement que vous avez suffisamment de fonds propres. Une partie de cette somme peut en effet être nécessaire pour couvrir les frais liés à l’achat.
Le montant exact de ces frais dépend notamment de la Région, du type de logement et de votre situation personnelle.
Pouvez-vous emprunter 100 % du prix d’achat ?
Dans certains cas, oui. Un prêt couvrant 100 % de la valeur du bien n’est pas interdit par la loi. C’est toutefois la banque qui décide si elle accepte ou non un tel dossier. Une quotité élevée représente un risque plus important pour le prêteur et peut donc être plus difficile à obtenir ou s’accompagner de conditions moins avantageuses.
Par ailleurs, emprunter 100 % du prix d’achat ne signifie pas nécessairement que vous pouvez acheter un logement sans disposer d’épargne. Vous devrez généralement être en mesure de payer vous-même les frais supplémentaires liés à l’achat et au crédit.
Quel montant de fonds propres est-il préférable de prévoir ?
Wikifin, la plateforme d’information financière de la FSMA, recommande idéalement de pouvoir financer 10 à 25 % du prix d’achat avec ses propres moyens. Il faut également prévoir les frais supplémentaires liés à l’achat et au crédit hypothécaire.
Un exemple simple :
Vous achetez un logement à 300 000 €.
- Avec un financement à 90 %, vous empruntez 270 000 €.
- Vous financez vous-même 30 000 € du prix d’achat.
- À cela s’ajoutent les frais liés à l’achat et au crédit.
Disposer de davantage de fonds propres peut évidemment être un avantage. Vous devrez alors emprunter moins et pourrez éventuellement obtenir une meilleure évaluation de votre dossier ou un taux d’intérêt plus avantageux. Mais il n’est pas non plus recommandé de consacrer toute votre épargne à votre logement. Il reste important de conserver une réserve financière pour faire face aux dépenses imprévues.
Ne regardez pas uniquement votre apport personnel
Au final, la banque examine votre situation dans son ensemble. Le montant que vous pouvez emprunter dépend notamment de vos revenus, de vos obligations financières existantes, de la valeur du logement et des fonds propres que vous pouvez apporter.
Votre mensualité de remboursement joue également un rôle important. À titre de règle générale, Wikifin recommande de ne pas consacrer plus d’environ un tiers de ses revenus au remboursement de ses dettes. Il ne s’agit toutefois pas d’une limite légale stricte : selon votre situation personnelle, une banque peut estimer qu’un autre montant reste raisonnable.
En résumé : combien devez-vous épargner vous-même ?
Il n’existe donc pas de montant universel à prévoir pour obtenir un prêt immobilier. Un apport personnel de 10 % peut suffire dans certaines situations, mais vous devez également être en mesure de couvrir les frais supplémentaires liés à l’achat et au crédit.
Si vous souhaitez acheter un logement dans de bonnes conditions financières, il est donc préférable de prévoir un apport personnel suffisamment important tout en conservant une réserve financière pour faire face aux dépenses imprévues.
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