Vous avez peut-être déjà entendu parler du terme « bail emphytéotique ». Mais que signifie-t-il exactement et quels en sont les avantages et inconvénients ? Après la lecture de cet article, vous saurez tout.
Qu’est-ce que le bail emphytéotique ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il se compose toujours d’un terrain et d’un bâtiment. La valeur du terrain ne génère pas de rendement direct ; c’est un coût. Dans certaines villes ou zones prisées, la valeur du terrain peut même être très élevée.
Avec le bail emphytéotique, vous n’achetez pas le terrain, mais vous jouissez pleinement du bien immobilier appartenant à quelqu’un d’autre, généralement pour une durée de 27 à 99 ans. La personne qui accorde ce droit reste propriétaire du terrain ; l’utilisateur est appelé titulaire du bail emphytéotique.
Le prix d’achat comprend uniquement la valeur du bâtiment, sans le terrain. En échange de l’usage, le titulaire paie chaque année une redevance, appelée « canon ».
Comment fonctionne le bail emphytéotique ?
Supposons qu’un appartement ait une valeur totale de 200.000 €, dont 50.000 € pour le terrain et 150.000 € pour le bâtiment.
- Achat complet : vous payez 200.000 € plus les droits d’enregistrement (environ 12,5 %), soit 225.000 €.
- Bail emphytéotique : vous payez uniquement pour l’appartement, 150.000 €, plus droits d’enregistrement (environ 12,5 %, soit 168.750 €). En plus, vous payez un canon annuel, par exemple 1.200 €.
Le canon annuel peut parfois être considéré comme un revenu imposable selon la législation applicable. Sur le long terme, le bail emphytéotique peut coûter plus cher qu’un achat complet, surtout si le canon augmente annuellement.
Avantages pour le titulaire du bail emphytéotique
- Coût initial réduit : vous ne payez pas la valeur du terrain upfront.
- Pleine jouissance : vous pouvez effectuer des rénovations dans le respect du contrat, sans autorisation du propriétaire du terrain.
- Droits d’enregistrement réduits : seul le bâtiment est pris en compte.
- Fiscalité : dans certains cas, le canon peut être déductible ou partiellement limité en impôt.
- Sécurité à long terme : le droit peut durer jusqu’à 99 ans et est parfois renouvelable.
- Location possible : vous pouvez louer le bien partiellement ou entièrement.
- Transmissible : le droit peut être transmis à vos enfants, selon les modalités du contrat.
Inconvénients pour le titulaire du bail emphytéotique
- Pas de propriété du terrain : ce droit est donc moins adapté pour votre résidence principale et davantage pour des résidences secondaires ou des biens d’investissement.
- Disponibilité limitée : tous les biens ne sont pas proposés en bail emphytéotique ; il est souvent réservé à certains projets immobiliers spécifiques.
- Entretien à charge du titulaire : le bâtiment doit être maintenu et réparé, sa valeur ne doit pas diminuer.
- Fiscalité et charges : toutes les taxes et charges courantes restent à la charge du titulaire.
- Fin du droit : à l’expiration du droit convenu, la jouissance du bien prend fin, sauf si le droit est renouvelé.
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