Is jouw huis te groot of heb je een kamer op overschot? Dan hoef je niet meteen je woning te verkopen. Je kunt de leegstaande kamers verhuren. Zo werkt het.
Zo’n leegstaande kamer verhuren en ook in het gebouw wonen kan bijvoorbeeld aan studenten, toeristen, arbeidsmigranten, of mensen met een tijdelijke woonnood. Maar wat moet je nu in orde brengen als verhuurder?
1. Maak een stappenplan
Eenmaal besloten om een kamer te verhuren, stel je best een stappenplan op.
- Vraag bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente een stedenbouwkundige vergunning aan. Een kamer verhuren aan een derde wordt beschouwd als het verhogen van het aantal woongelegenheden, en is dus vergunningsplichtig.
- Bepaal aan welk doelpubliek je wilt verhuren. Dat kan bijvoorbeeld een student zijn wanneer je in een stad woont, of aan verblijvers met een tijdelijke woonnood die je wenst te helpen.
- Richt de kamer conform de kwaliteitsnormen in.
- Laat een contract van gemeen recht opmaken.
2. Voorzie minimale kwaliteitsnormen
Wanneer je een kamer verhuurt, moet die aan minimale kwaliteitsnormen voldoen. De belangrijkste verplichtingen zijn:
- Netto vloeroppervlakte van 12 m²
- Een stabiel gebouw
- Geen vochtproblemen
- Een veilige elektriciteits, en gas- of mazoutinstallatie
- Minimale voorziening van een lavabo
- Aangesloten verwarming
- Voldoende verluchting om het risico op CO-vergiftiging te vermijden
- Vrij toegankelijk
- Uitgerust met een rookmelder
Om aan te tonen dat je kamer voldoet aan de normen, kan je bij de gemeente een conformiteitsattest aanvragen. Dat attest is tien jaar geldig, tenzij de woning onbewoonbaar wordt verklaard of er intussen renovatiewerken gebeurd zijn.
Wanneer je als eigenaar alle voorzieningen zoals een badkamer, keuken en toilet individueel voorziet, dan gaat het meteen om een tweede zelfstandige woning. In dit geval is de kwaliteitsnorm voor een zelfstandige woning van toepassing, en moet de netto-vloeroppervlakte van leefruimte, keuken en slaapkamer van elke individuele woning minstens 18 m² zijn.
3. Stel een contract op
Welk contract moet je aangaan om een leegstaande kamer te verhuren?
- Komt de huurder zich bij jou domiciliëren, dan valt het contract onder de Woninghuurwet. Een standaardhuurcontract loopt gewoonlijk negen jaar, tenzij anders vermeld. Die kan nadien verlengd worden.
- Heeft de huurder een domicilie op een andere locatie en gaat het om een verhuring op korte termijn, dan wordt er gewerkt met contracten van gemeen recht. De verhuur van studentenkoten of toeristische verhuur, … zijn contracten van gemeen recht. Klop bij de notaris aan voor meer advies en voor het opstellen van zo’n contract.Het gaat hier om contracten van een korte bepaalde duur – die eenmalig verlengd kunnen worden en de gezamenlijke duurtijd van drie jaar niet mogen overschrijden.
Opgelet: als je een toeristische logie wilt uitbaten met een minimum van 2 kamers, is aanmelden verplicht via het Vlaams logiesinformatiesysteem. Bevraag je bij de dienst Toeristische vergunningen aan welke normen deze logieskamer tegemoet moet komen.
4. Inkomsten en uitgaven
Het verhuren van de kamer biedt op zich een mooie extra. Een huurbedrag erop kleven is moeilijk. Er bestaan immers geen gemiddelde tarieven. Uiteraard moet je ook deze inkomsten bij je personenbelastingen ingeven.
- Voor kamerverhuur wordt het onroerend inkomen berekend op basis van het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,4. Het kadastraal inkomen is de fictieve netto huuropbrengst dat een onroerend op een jaar tijd zou opbrengen. Bij de onroerende voorheffing zitten ook de opcentiemen (voor de gemeente en het gewest) berekend.
- Bij de verhuur van een bemeubelde kamer word je belast op een deel roerend inkomen (de meubels) en een deel onroerend inkomen (de woning/kamer). De verdeling van deze componenten zijn in het huurcontract vastgelegd. Is dat echter niet het geval, dan zal een standaard verdeelsleutel van 60% onroerend en 40% roerend inkomen gehanteerd worden.
Opgelet: Deze belastingregeling geldt alleen wanneer de kamer verhuurd wordt zonder je andere diensten aanbiedt (zoals poets- of ontbijtdienst aan toeristen) of wanneer je aan persoon verhuurt die er zijn beroepsactiviteit uitoefent. Dan moet je effectief de nettohuur aangeven.
Een leegstaande kamer verhuren is dus niet hetzelfde als een woning of appartement verhuren. Zorg ervoor dat de kamer aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet en laat een contract van gemeen recht opmaken. Zo bied je de nieuwe huurder een mooie, tijdelijke woonoplossing van maximaal drie jaar.
Auteur: KC