Een woning verkopen met winst, dat is altijd mooi meegenomen. Maar mag je al die winst wel in eigen zak steken? Of moet je een deeltje afstaan aan Vadertje Staat? Dat hangt af van hoelang je de woning bezit, of je er al dan niet woont en hoeveel winst je precies gemaakt hebt. Zimmo zet de regeltjes op een rijtje.
Wordt de winst belast?
Je voelt de bui al hangen: in bepaalde gevallen moet je als particulier inderdaad aangifte doen van de winst die je maakt op de verkoop van een woning. Dat is de zogenaamde meerwaardebelasting.
Gelukkig word je in veel gevallen vrijgesteld van die belasting. Gaat het om de gezinswoning? Wil je een tweede verblijf verkopen? Of ben je van plan om een stuk bouwgrond op de vastgoedmarkt te gooien? In elke situatie gelden andere belastingregels. En ook hoelang je de woning of het stuk bouwgrond bezit, speelt een belangrijke rol.
Gezinswoning
Verhuis je samen met je gezin en kan je je huidige gezinswoning voor meer geld verkopen dan jij destijds zelf betaald hebt, dan hoef je de meerwaardebelasting niet te betalen.
Er zijn wel twee voorwaarden:
- Je moet minstens 12 maanden officieel gewoond hebben op het adres;
- Van die 12 maanden moeten er minstens 6 vlak voor de verkoopdatum vallen.
Ook bij verkopen na onteigening of bij verkoop van vastgoed dat eigendom is van iemand die juridisch onbekwaam is (zoals een minderjarige of iemand die een bewindvoerder heeft toegewezen gekregen), betaal je geen belasting op de winst.
Tweede woning
Verkoop je daarentegen een tweede verblijf, dan moet je wel centjes afgeven. Er geldt een meerwaardebelasting van 16,5%. Die wordt voor alle duidelijkheid niet geïnd op de volledige verkoopprijs, maar wel op het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs. Op de meerwaarde dus.
Maar er is goed nieuws. Heb je de woning langer dan vijf jaar geleden gekocht? Dan ben je vrijgesteld van de belasting.
Bouwgrond
Een stuk bouwgrond belast onze overheid het sterkst. Verkoop je het perceel binnen de vijf jaar na aankoop, dan moet je maar liefst 33% meerwaardebelasting neertellen. Voor een lap bouwgrond dat je tussen de vijf en acht jaar in bezit hebt, is dat 16,5%. Daarbovenop komt ook nog een gemeentebelasting. Bezit je de bouwgrond langer dan acht jaar, dan vervalt de belasting.
Hoe bereken je de meerwaardebelasting?
Moet je de winst aangeven, dan doe je dat in het vak “Diverse inkomsten” op je belastingaangifte. Maar de overheid gaat niet met de volledige winst lopen. Van de verkoopprijs mag je de kosten van de verkoop zelf aftrekken. Verkocht je de woning bijvoorbeeld via een makelaar, dan mag je diens vergoeding in min nemen.
Maar er is nog beter nieuws: bij jouw aankoopprijs mag je een vastgelegd percentage van 25% toevoegen. Dat forfaitair kostenpercentage moet andere kosten dekken die je indertijd, bij het aankopen van de woning, gemaakt heb. Denk bijvoorbeeld aan de notariskosten en registratierechten. Zo wordt het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, de basis waarop de meerwaardebelasting berekend wordt, een heel stuk kleiner.
Daarbovenop mag je voor elk volledig jaar dat verstreken is tussen de aankoopakte en de verkoopakte nog eens 5% extra bovenop de aankoopprijs (vermeerderd met 25%) toevoegen. En heb je indertijd verbouwingswerken laten uitvoeren door een aannemer, dan mag je ook dat in rekening nemen. Helaas voor de doe-het-zelvers onder ons, jullie eigen kosten tellen niet mee.
Op die manier valt de meerwaardebelasting een stuk goedkoper uit dan je op het eerste gezicht zou denken. We rekenen het even voor je uit.
Een voorbeeldje
Laten we er even van uitgaan dat je in 2018 een huisje in de Ardennen kocht voor 135.000 euro om er je vakanties door te brengen. Je liet even daarna verbouwingswerken uitvoeren door een aannemer, die daarvoor 10.000 euro aanrekende.
Die Ardense charme bleek je toch niet zo te bekoren en je besluit de woning in 2019 te verkopen voor het mooie bedrag van 200.000 euro. Je hebt een lokale makelaar ingeschakeld om je te helpen met de verkoop. Hij rekent 3% van de verkoopprijs aan. Gezien je de woning minder dan 5 jaar bezat en ze niet je gezinswoning was, zal je belastingen moeten ophoesten. Hoeveel, vraag je? Reken even mee.
Auteur: JB
Bron: Notaris.be