Een huis kopen als (on)getrouwd koppel: hier moet je op letten

Delen

De tijd dat alleen getrouwde koppels samen een huis kochten, ligt al even achter ons. Toch genieten gehuwde partners nog steeds meer voordelen bij de aankoop van een pand. Waar zitten de belangrijkste verschillen? En hoe kunnen samenwonende koppels zichzelf optimaal beschermen? Enkele aandachtspunten op een rij.

Bij de aankoop

Of je nu een huis koopt als getrouwd of ongetrouwd koppel, de aankoopprocedure is hetzelfde: jullie gaan langs bij de notaris om een eigendomsakte op te stellen. Hier is het, met name voor ongetrouwde koppels, essentieel om duidelijke afspraken te maken.

Neem bijvoorbeeld de eigen inbreng. Die is vaak niet gelijk: de ene partner verdient meer, heeft meer gespaard of krijgt financieel een duwtje in de rug van familie. Voor getrouwde koppels is er een en ander wettelijk geregeld op dit vlak, maar voor ongetrouwde koppels is dit veel minder het geval. Daarom is het belangrijk om alles goed op papier te zetten. In principe kan je kiezen voor een verschillende verhouding in eigendomsrechten, maar echt praktisch is dat niet. Zo impliceren ongelijke eigendomsaandelen dat de ene partner ook meer moet bijdragen aan de renovatiekosten. Daarbij vraagt een beding van aanwas (zie later) een aankoop in gelijke verhouding.

Een mogelijke oplossing is een onderhandse lening: je koopt het huis in gelijke verhouding, maar de ene partner leent de helft van de extra inbreng van de andere partner. Zo heb je geen praktische problemen, maar is er achteraf ook geen discussie mogelijk. Gaan jullie uit elkaar, dan wordt het verschil in eigen inbreng netjes terugbetaald.

Wie erft wat?

Getrouwde koppels genieten bij de aankoop van een huis enkele belangrijke voordelen, die vooral van belang zijn wanneer één van de partners overlijdt. Geen fijne gedachte, maar wel iets waar je vooraf best rekening mee houdt.

Regelen jullie niets, dan wijst het erfrecht het deel van het huis van de overleden partner toe aan zijn of haar familie. Zo kan je in een situatie terecht komen waar de helft van het huis eigendom is van jullie minderjarige kinderen, waardoor het tijdelijk onder toezicht komt van de vrederechter. Zijn er geen kinderen? Dan gaat de woning naar de ouders of broers of zussen van de overleden partner. Dat is naast onhandig en vaak ongewenst, ook duur. Ouders betalen weliswaar het laagste tarief in erfbelasting, maar bij broers of zussen loopt de belasting op van 30 tot 65 procent van de waarde.

Voor getrouwde koppels voorziet de wet een relatief gemakkelijke oplossing: ze kunnen een huwelijkscontract afsluiten waarin wordt vastgelegd dat het huis bij overlijden van één van beide partners eigendom wordt van de langstlevende echtgenoot. Dat huwelijkscontract heeft voorrang op het erfrecht, aangezien de wet redeneert dat het huis uiteindelijk toch naar de kinderen gaat. Let wel: dit is enkel van toepassing wanneer er geen sprake is van stiefkinderen.

Gehuwde koppels krijgen ook een belangrijk fiscaal voordeel: de langstlevende echtgenoot betaalt geen erfbelasting wanneer hij of zij de gezinswoning erft.

Als niet-getrouwd koppel kan je natuurlijk geen huwelijkscontract afsluiten, maar er zijn andere mogelijkheden om jezelf te beschermen.

Wettelijk samenwonen

Een eerste mogelijkheid is dat jullie een verklaring van wettelijk samenwonen afsluiten voor de ambtenaar van de burgerlijke stand. Bij wettelijk samenwonenden is een beperkt erfrecht van toepassing: de langstlevende partner krijgt automatisch het vruchtgebruik van de gezinswoning en inboedel. Dat wil zeggen dat hij of zij voor de rest van zijn leven in de woning mag blijven wonen, zonder kosten aan de wettelijke erfgenamen. De ‘naakte’ eigendom van het huis behoort wel nog steeds toe aan de wettelijke erfgenamen van de overleden partner.

Willen jullie de volledige eigendom toekennen aan de langstlevende partner? Dan kunnen jullie beiden een testament opmaken. Wanneer jullie wettelijk samenwonen of kunnen aantonen dat jullie ruim drie jaar feitelijk samenwonen, dan vervalt, net als bij getrouwde koppels, de erfbelasting.

Waterdicht?

Niet helemaal. Een huwelijkscontract heeft dan wel voorrang op het erfrecht, maar met een testament kan je de beschermde erfgenamen niét omzeilen. Kinderen krijgen bijvoorbeeld steeds een welbepaald aandeel van het vermogen. En aangezien de gezinswoning meestal het voornaamste bestanddeel vormt van dat vermogen, kan iemand zijn deel niet zomaar wegschenken. Daarbij mag een testament te allen tijde worden aangepast: partners kunnen het wijzigen zonder elkaars medeweten.

Beding van aanwas

Voor een optimale juridische en fiscale bescherming, raden notarissen ongetrouwde koppels aan een testament te combineren met een beding van aanwas (vroeger bekend als ‘tontine’). Een beding van aanwas is een contract waarin jullie vastleggen dat de langstlevende onder jullie de eigendom van het volledige huis krijgt. Opgelet, een beding van aanwas is een kanscontract dat enkel geldig is bij een ‘evenwaardig karakter’ van de contractanten: jullie moeten met andere woorden elk de helft van het huis bezitten en een gelijkaardige levensverwachting hebben.

Belangrijkste voordeel?

Je kan er het erfrecht wél mee omzeilen. De goederen die worden beschreven in het contract, verdwijnen juridisch uit het familievermogen. Krijgen jullie kinderen? Dan hou je als langstlevende partner zeggenschap over de gezinswoning. Daarbij kan het niet eenzijdig worden aangepast: geen onaangename verrassingen dus.

Het addertje?

Een beding van aanwas is duur. De langstlevende partner betaalt geen erfbelasting, maar moet wel opnieuw de registratierechten ophoesten die zijn betaald bij de aankoop van het huis. Die bedragen 5, 6, 10 of 12 procent van de waarde van het deel van de overleden partner. Om die reden wordt het beding van aanwas bijna altijd geformuleerd als een optie: is er geen testament? Of dreigt de helft van het huis naar (minderjarige) kinderen te gaan? Dan kan de langstlevende partner zich erop beroepen.

Conclusie: een slimme combinatie

Ongetrouwde koppels die een huis kopen, genieten met de combinatie van een verklaring van wettelijk samenwonen, testament en een optioneel beding van aanwas nagenoeg dezelfde fiscale voordelen en juridische bescherming als getrouwde koppels. Zijn jullie niet getrouwd en overwegen jullie een huis te kopen, maar hebben jullie al kinderen? Dan is de situatie complexer. In dit geval overleggen jullie best samen met de notaris welke oplossing de beste bescherming biedt.

Auteur: MVM
Met dank aan notaris Carol Bohyn, woordvoerder van notaris.be

Delen