Kan je een woning kopen op andermans grond?

Share.

Je wil investeren in een woning? Dan lijkt het logisch dat je een pand inclusief de grond koopt. Maar het kan ook voordeliger. Een interessante piste is erfpacht.

Erfpacht klinkt als iets voor grootse projecten, en dat is het vaak ook wel. Toch kan het ook voor een tweede woning toegepast worden. Kort uitgelegd: het recht van erfpacht is een soort van huurovereenkomst, en eigenlijk ook weer niet. Met erfpacht beschik je minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar over een onroerend goed. Opgelet: dit gaat om een woning die je zelf niet bewoont en waar je dus geen domicilie hebt. Het gaat wel om een woning die je zou gaan verhuren bv. een appartementje aan de zee. Het is zelfs mogelijk het pand te schenken of opnieuw te verkopen.

Na de afgesproken termijn komt het weer in oorspronkelijke handen van de eigenaar. De eigenaar van het goed geeft jou als erfpachter het recht om het goed even te bezitten. Idealiter is het pand in orde en zou je geen grote kosten aan het pand doen. Dat zou nefast zijn voor het rendement.

De voor- en nadelen van erfpacht

De verschillende voordelen bij elkaar opgeteld, maakt dat het recht op erfpacht bekijken wel de moeite waard is.

  • Je koopt een vastgoed voor een lagere prijs
  • Je betaalt minder verkooprechten
  • De vergoeding kan je ingeven in de jaarlijkse belastingaangifte
  • Vernieuwing van het recht kan ook, dus kan zelfs na 99 jaar verlengd worden
  • Je kan het goed doorheen de periode verkopen of schenken
  • De investering is kleiner, het rendement bij verhuur hoger

De nadelen rusten mogelijk bij de verplichtingen:

  • Het is jouw woning, maar niet je grond
  • Een langetermijnbelegging is niet mogelijk
  • Het onroerend goed onderhouden en de gewone herstellingswerken uitvoeren;
  • Alle belastingen betalen die op het goed berusten
  • Je mag geen werken uitvoeren die de waarde van het goed verminderen

Een voorbeeldje

Joke en Peter hebben hun woning bijna afbetaald en zijn op zoek naar een investering, een appartement om te verhuren. Ze bekijken de optie van een pand die de mogelijkheid biedt via erfpacht te investeren. Gezien ze het grondaandeel niet moeten betalen, sparen ze dat bedrag uit. De huurders van het pand weten niet dat Joke en Peter verworven hebben dankzij erfpacht en betalen de klassieke huurprijs.

Klassiek vastgoed erfpacht
Gebouw inclusief kosten 227.000 227.000
Grondprijs 133.000 0
TOTALE KOSTPRIJS 360.000 227.000
Eigen inbreng 124.000 124.000
Leenbedrag 236.000 103.000
MAANDELIJKSE BEDRAGEN
Aflossing op 20 jaar, incl. intresten 1041 523
Huuropbrengst 850 850
TOTALE OPBRENGST/MAAND – 191 323

Fiscale aspecten

Joke en Peter gaan deze erfpacht aan voor een periode van 39 jaar. Jaarlijks moeten ze hiervoor een vergoeding van 1500 euro betalen. Op dit totale bedrag van 58.500 euro berusten 2% verkooprechten. Zo betalen ze 1170 euro, jaarlijks te betalen, of vooraf wanneer de erfpacht ingaat. Dat is niets vergeleken met de 9.310 euro (7 procent verkooprechten) bij de grondwaarde van 133.000 euro. Je kan de helft van de jaarlijkse erfgoedvergoeding inbrengen op je belastingformulier.

De personenbelasting

Wie vergoedingen ontvangt, betaalt uiteraard ook belastingen. De onroerende inkomsten worden belast voor het jaar waarin zij betaald worden. De erfpachter die niet beroepsmatig optreedt – in de meeste gevallen – mag de vergoedingen die hij betaald heeft in mindering brengen van zijn globaal belastbaar inkomen. Het kadastraal inkomen, of de huurinkomsten, moeten in zijn aangifte voor de personenbelasting opgenomen worden. Hij moet eveneens de onroerende voorheffing betalen.

Laat je voor dit atypische, onbekende vastgoedverhaal begeleiden door een expert ter zake. Houd zeker en vast je budget in de gaten, ook al is erfpacht goedkoper als investering uit dan klassiek vastgoed. Ten opzichte van de goedkopere prijs staat wel dat je geen eigenaar bent van de grond, maar wel dat je jaarlijks een vergoeding betaalt voor de grond, een vergoeding die je fiscaal kan inbrengen.

Auteur: KC

Share.