Mag je zomaar een huis slopen?

Share.

Het renoveren van woningen wint aan belang. Toch is het in sommige gevallen interessanter om een oude woning te slopen en een nieuwbouw in de plaats te zetten. Wanneer kan je overgaan tot die keuze? We overlopen het in een stappenplan.

STAP 1: Bekijk de stedenbouwkundige voorschriften

De regelgeving kan al heel wat vastleggen. Wanneer een gebouw erfgoed is, of architecturale of cultuurhistorische waarde bevat, mag de woning niet gesloopt worden. Het kan best wel zijn dat een verplicht te bewaren deel (bv. een geklasseerde voorgevel) moet worden behouden. Verder is het ook rekening houden met stedenbouwkundige (en eventuele andere) voorschriften. Misschien is het niet toegestaan dat er op de plaats van afbraak een nieuwe woning verschijnt.

STAP 2: Controleer de bouwtoestand

Om overgaan tot sloop moet je de bestaande situatie overwegen als bouwheer, samen met de architect en/of aannemer.

Wanneer aan de bestaande situatie veel renovatiewerken moeten gebeuren, wordt het nieuwbouwscenario interessant. Met een woningkwaliteitsonderzoek kan de huidige kwaliteit van de woning in beeld gebracht worden. Scoort de woning slecht, dan is er veel werk om de basiskwaliteit van de woning aan te pakken. Merk hierbij ook op dat bepaalde gebreken zoals bv. instabiliteit of vocht zwaarder doorwegen dan bv. een lekkend dak dat toch zou moeten gerenoveerd worden.

De bestaande bouwtechnische toestand moet ook omgekeerd bekeken worden: is er risico op schade aan bv. de aanpalende gebouwen? En wat zijn de eventuele meerkosten van een complexe sloop?

STAP 3: Bepaal de gewenste functies

Sommige functies of basisbehoeften zijn bij een nieuwbouw sneller of beter te realiseren dan bij een bestaande woning. Deze aspecten kan je nauwer controleren:

  • Draagkracht en stabiliteit

Een bestaande draagstructuur kan extra gewicht zoals van isolatie wel aan. Het is noodzakelijk om te evalueren of dat ook het geval is wanneer er een extra verdieping bovenop komt, of zwaardere materialen worden gebruikt.

  • Basiscomfort

Ontbrekende basisfuncties of een beperkte oppervlakte om deze of extra functies te realiseren, vormen een eventuele uitdaging. Uiteraard kan in deze context ook aan renovatie met een bijbouw worden gedacht.

  • Extra functies

Wanneer je overweegt om in de woning een kantoor of zelfstandige zaak onder te brengen, is er ook aandacht voor brandveiligheid, extra akoestische eisen, … noodzakelijk. Deze eisen kunnen aanzetten om eerder voor vervangende nieuwbouw te kiezen.

  • Levenslang wonen?

Niet onbelangrijk is de toegankelijkheid en levenslang wonen, veelal eenvoudiger te realiseren in een nieuwbouwcontext. Ook hier valt de overweging ‘gedeeltelijke sloop & bijbouw’ te maken.

STAP 4: Licht de energetische doelstellingen door

Met zicht op de energetische doelstellingen (E-peil 60 voor renovatie) om ons energieverbruik van de woning terug te dringen, moeten we ingrijpende maatregelen nemen. Eerste vraag is of deze economisch mogelijk zijn. Bekijk de oriëntatie en compactheid van de huidige woning, of de aanpak van koudebruggen wel realistisch is en of luchtdichtheid en ventilatie te realiseren is.

Tweede vraag is of de stedenbouwkundige voorschriften een energetische renovatie toelaten. Neem bv. een buitenisolatie die niet over de rooilijn mag gaan als voorbeeld. Indien deze vragen niet positief beantwoord kunnen worden, is een sloop weer het overwegen waard.

STAP 5: Valideer de waarde van de woning

In de meeste gemeenten zijn de bouwgrondprijzen per vierkante meter wel gekend. Indien de grondwaarde van de woning hoger is dan de waarde van de woning zelf, kan het interessant zijn om te kiezen voor sloop-nieuwbouw. Dit is uiteraard een meer strategische overweging, die in realiteit voor een private bouwheer moeilijk te realiseren is. Wanneer er op een groot stuk grond een klein huis staat, kan dit afgebroken worden om er meerdere nieuwe woningen te bouwen.

Weeg ook af of de geplande renovatie de waarde van de woning sterk doet stijgen of niet.

STAP 6: Kosten en budget

Wanneer uit bovenstaande aspecten geen beslissing kan worden genomen, is het aanbevolen om kosten te overwegen. Eerst en vooral de haalbare investeringskost, ten tweede de investering versus de energiebesparing en het onderhoud. Een ander resultaat krijg je als je via nieuwbouw een grotere bewoonbare oppervlakte kan realiseren, en de kostprijs uitdrukt in kost/m². De bijhorende btw speelt hierin een belangrijke rol. In de centrumsteden is er al een 6%-regeling voor afbraak en wederopbouw. Opgelet: hier moeten wel drie muren overeind blijven. In de rest van Vlaanderen geldt 21% btw een nieuwbouw.

Hoeveel kost een sloop?

Slopen kost op zich 5.000 à 15.000 euro voor een woning. De kosten om een woning te slopen zijn zo doorgaans beperkt, zeker als het zonder veel risico’s voor aanpalende woningen kan gebeuren. Vaak zijn de duurdere sloopwerken de partiële sloopwerken, omdat er veel meer aandacht moet gaan naar wat behouden moet blijven, en dus zorgzamer gewerkt moet worden.

Het is belangrijk op voorhand goed te definiëren welke scenario’s met elkaar vergeleken zullen worden: blijft het volume en de indeling van de woning gelijk, wordt er voor beiden gestreefd naar eenzelfde ambitieniveau qua energieprestaties, en qua ruimtelijk- en warmtecomfort. Laat je begeleiden door een architect en aannemer en neem alle stappen grondig in overweging.

Auteur: KC
Met medewerking van RenoFase

Share.