De vraag naar huurwoningen blijft stijgen. Als je een centje wilt bijverdienen, is investeren in vastgoed vaak een interessant idee. Wil je een pand kopen om te verhuren? Dan zijn er heel wat dingen om rekening mee te houden. Hoe haal je er het meeste rendement uit? Welk type woning schaf je het best aan? Wat zijn de gevolgen op financieel en fiscaal vlak? In dit artikel beantwoorden we al je vragen.
Is mijn aankoop een goede investering?
Om te weten of een woning de investering waard is, vergelijk je de inkomsten die je genereert met de kosten. Wat je ermee wint, is duidelijk: je krijgt elke maand huurinkomsten. Maar er zijn ook kosten: aankoopprijs, notariskosten, registratierechten, renovatiekosten, onderhoud, onroerende voorheffing, verzekeringen, eventuele kosten bij leegstand, …
Tel die kosten op en vergelijk ze met de verwachte huur. Zo bereken je je rendement. Vergeet ook niet dat vastgoed op lange termijn meestal in waarde stijgt.
Je koopt vastgoed doorgaans met een meerjarige horizon. Om rendabel te zijn, moet je op z’n minst de aankoopkosten terugverdienen én idealiter winst maken bij verkoop. Je koopt dus best geen woning met geld dat je op korte termijn nodig hebt.
Daarnaast hoef je de aankoopprijs uiteraard niet volledig zelf te financieren. Lenen blijft een courante manier om vastgoed te kopen, maar wees je ervan bewust dat de rentevoeten kunnen variëren. Informeer je goed bij de bank over je persoonlijke situatie.
Wat zijn de grootste kosten?
Wanneer je op zoek gaat naar een woning om te verhuren, hou je in het achterhoofd dat je meer kosten hebt dan enkel de aankoopprijs. In Vlaanderen betaal je bij de aankoop van een tweede woning registratierechten van 12%.
Daarnaast betaal je als koper het ereloon van de notaris en de aktekosten.
Zoek je een oudere woning die renovatie vergt, dan moet je ook rekening houden met eventuele verplichte energetische renovaties en de kosten om de woning conform te maken aan de huurwetgeving in jouw regio.
Welk type woning schaf ik best aan om te verhuren?
Appartementen blijven doorgaans populair op de huurmarkt, zeker in (rand)stedelijke gebieden. Ze zijn meestal goedkoper in aankoop én onderhoud dan een huis. Een appartement van rond de 70–90 m² met twee slaapkamers wordt vaak gezien als de ideale huurwoning.
Grotere woningen kunnen uiteraard ook interessant zijn, maar de aankoopprijs ligt hoger en het rendement daalt vaak sneller.
Locatie blijft cruciaal. Onderzoek goed:
-
Welke steden en gemeenten zijn in opmars?
-
Hoe zit het met bereikbaarheid, openbaar vervoer, scholen en winkels?
-
Welke doelgroepen zoeken in de buurt een woning (jongeren, expats, gezinnen, senioren)?
Hoe beter de locatie, hoe kleiner de kans op leegstand en hoe stabieler het rendement.
Wat zijn de gevolgen op fiscaal vlak?
De belasting op huurinkomsten kan variëren afhankelijk van het type verhuur en de regio. Een aantal basisprincipes blijven geldig:
-
Je betaalt als eigenaar onroerende voorheffing, berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI).
-
Verhuur je aan particulieren voor privégebruik, dan wordt je belasting in de personenbelasting meestal berekend op basis van het kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten. Dit kan voordelig zijn als de huur hoger is dan het KI.
Er zijn echter situaties waarin de belasting wordt berekend op de werkelijke huurinkomsten, bijvoorbeeld bij verhuur aan bedrijven, zelfstandigen of bij gemeubelde verhuur. Het is daarom belangrijk om bij aankoop duidelijk te weten welk type verhuur je voor ogen hebt en welke fiscale regels van toepassing zijn.
Auteur: SDC