Wie in Vlaanderen een woning of appartement koopt, komt al snel in aanraking met begrippen als compromis en voorlopige koopovereenkomst. Die klinken (en zijn) heel belangrijk, maar wat betekenen ze eigenlijk? En wat is het verschil tussen beide? Zimmo klaart de kwestie uit.
Wat is een compromis?
De term compromis is, in simpele woorden, de schriftelijke overeenkomst waarin koper en verkoper officieel de verkoop van een woning vastleggen. Zodra er een handtekening onder dat document staat, is de verkoop definitief bindend. Met andere woorden: de woning wisselt van eigenaar.
Dat betekent dat er in principe geen weg terug is, tenzij er duidelijke opschortende voorwaarden zijn opgenomen in het compromis. Dat is tegenwoordig eigenlijk de standaard geworden. Heel wat mensen die een lening nodig hebben om het huis te kopen, vermelden die lening als opschortende voorwaarde. Krijgen ze hem niet, dan gaat de verkoop dus niet door.
Kortom, het compromis legt alle afspraken vast en vormt de basis waarop de notaris later de authentieke akte opstelt.
Wat is een voorlopige koopovereenkomst?
De term voorlopige koopovereenkomst wordt in de volksmond vaak gebruikt als synoniem van compromis. Het is dus net hetzelfde. Alleen klinkt zo’n voorlopige koopovereenkomst misschien minder officieel.
Let op, vergis je niet. “Voorlopig” doet vermoeden dat partijen zich nog kunnen terugtrekken zonder gevolgen, maar dat is helemaal niet het geval. Zodra er een akkoord is over de prijs en over het verkochte goed, bestaat er een geldige verkoopovereenkomst die beide partijen bindt. De overeenkomst is definitief, zelfs al is de notariële akte nog niet verleden.
Kortom, of je het nu een compromis of een voorlopige koopovereenkomst noemt, het document heeft dezelfde juridische waarde. Het is voor écht, zeker niet voorlopig.
Een goed opgesteld compromis
Omdat het compromis bindend is, is het van groot belang dat alle afspraken zo volledig en helder mogelijk worden neergeschreven. Een slordig document waarin belangrijke informatie ontbreekt kan later leiden tot discussies. Of erger zelfs, rechtszaken. Het is met andere woorden opletten geblazen.
Enkele belangrijke aandachtspunten die zeker in een compromis aan bod moeten komen:
- Eerst en vooral, natuurlijk om welk pand het gaat. Een duidelijke plaatsbeschrijving is essentieel.
- Wie de koper en de verkoper zijn
- De prijs van het pand, uiteraard, en wanneer het verkocht wordt
- Opschortende voorwaarden (zoals het verkrijgen van een lening)
- De staat van het pand: wordt het huis verhuurd of op een andere manier gebruikt door een derde partij? Of geldt er een erfdienstbaarheid of rusten er misschien andere lasten op het pand?
- De attesten van het huis (denk aan het EPC, stedenbouwkundige attesten, een asbestattest indien nodig, een bodemattest, etc.)
De rol van de notaris
Veel mensen denken dat de notaris pas in beeld komt bij de notariële akte, maar dat is een misvatting. Een compromis opstellen lijkt misschien een simpele formaliteit, maar er komt echt heel wat bij kijken. Je mag die compromis in principe zelf opstellen, maar eigenlijk is de expertise van de notaris onmisbaar. Hij of zij ziet erop toe dat alle juridische en administratieve puzzelstukjes kloppen zodat er later geen onaangename verrassingen opduiken.
Alles is zo piekfijn geregeld. Een notaris zal nagaan of er geen schulden op het pand rusten, of niemand recht heeft op vruchtgebruik, of er geen sprake is van achterstallige belastingen, en ook niet onbelangrijk, of het huis wel voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften. De notaris zal ook duidelijke afspraken vastleggen over het voorschot en de opschortende voorwaarden duidelijk en juridisch waterdicht formuleren. Dat kan je vele duizenden euro’s besparen.
En het beste van allemaal: zo’n compromis opstellen, dat zit doorgaans gewoon inbegrepen in de notariskosten die bij de aankoop van een woning komen kijken. Geen enkele reden dus om zelf aan het krabbelen te slaan.
Na het compromis komt de akte
En wat na het compromis? Dan volgt de notariële akte. Dat is het officiële document dat door de notaris wordt opgesteld en ondertekend moeten worden binnen een wettelijke termijn van maximaal vier maanden. De akte bevestigt alle afspraken die eerder in het compromis zijn vastgelegd en maakt die ook écht officieel. Dan pas vindt de officiële eigendomsoverdracht plaats en wordt de koper ingeschreven in de registers. Het is ook het moment waarop de koper het huis betaalt, samen met de registratierechten en notariskosten.
Conclusie: compromis of voorlopige verkoopovereenkomst?
Een verschil tussen een compromis en een voorlopige koopovereenkomst is er dus niet in de praktijk. Beide termen duiden hetzelfde document aan. Alleen mag je het woordje “voorlopig” gerust vergeten, want juridisch gezien is de overeenkomst onomkeerbaar zodra er een akkoord is over de prijs en het goed. Je mag een compromis in principe zelf opstellen, al schakel je beter een notaris is. Zo vermijd je kopzorgen en kan je met een gerust hart uitkijken naar dat nieuwe stekje!
Bronnen: notaris.be; hypotheekwinkel.be
Lees ook: