Je hebt een huis gevonden dat perfect bij je past. De ligging klopt, de prijs zit goed en na wat onderhandelen aanvaardt de verkoper je bod. Alles lijkt rond. Maar dan plots blijkt dat iemand anders de woning heeft gekocht aan de voorwaarden die jij gesteld hebt. Hoe kan dat?
De schuldige: het zogenaamde recht van voorkoop. Dat is een regel die bepaalde personen of instanties voorrang geeft wanneer een woning of stuk grond op de vastgoedmarkt verschijnt. Een onaangename verrassing die je natuurlijk liever vermijdt. Zimmo legt uit hoe je dat aanpakt.
Wat is dat: het recht van voorkoop op een woning?
Een recht van voorkoop betekent dat iemand anders het recht heeft om een woning te kopen tegen exact dezelfde prijs en voorwaarden als diegene die een bod heeft uitgebracht. Met andere woorden: die persoon of instantie kan jouw aankoop overnemen.
Hoe kan dat? Zo’n recht van voorkoop is een recht dat aan een bepaalde persoon of een bepaalde instantie is toegekend. Dat kan bijvoorbeeld in huurcontracten met particulieren, maar het is ook een instrument dat de overheid gebruikt. Verkoop je een huis waarop een recht van voorkoop geldt? Dan moet je het compromis eerst voorleggen aan de persoon of de instantie die dat recht heeft gekregen. Die kan dan beslissen om de verkoop gewoon te laten plaatsvinden met de originele koper óf zijn eigen naam onder het compromis te zetten en de verkoop af te snoepen.
Een concreet voorbeeldje:
Stel, je doet een bod op je droomwoning en de verkoper gaat akkoord. Er wordt een compromis opgesteld, maar daarin staat dat er een recht van voorkoop geldt. De notaris zal dan eerst de begunstigde van dat recht contacteren. Die persoon of organisatie krijgt dan de kans om het compromis over te nemen, aan dezelfde prijs en voorwaarden. Als dat gebeurt, gaat de verkoop niet door voor jou, ook al leek alles al in orde.
Opgelet: niet verwarren met een voorkeursrecht
Het wordt even ingewikkeld, want er bestaat ook zoiets als een voorkeursrecht. De twee worden wel eens door elkaar gehaald. Bij een voorkeursrecht verbindt de eigenaar van een pand of stuk bouwgrond zich ertoe om een bepaalde persoon altijd de eerste kans te geven om het stuk onroerend goed te kopen. Dat is bijvoorbeeld gangbaar bij handelspanden. In het huurcontract staat dan een clausule die het voorkeursrecht aan de uitbater van de winkel geeft. Wil de eigenaar ooit verkopen, dan moet hij dus eerst de kans geven aan de winkeluitbater om het pand te kopen. Pas wanneer dat niet lukt, mag het pand aan het brede publiek worden aangeboden.
Kortom, een recht van voorkoop geeft iemand het recht om een bestaand compromis over te nemen, een voorkeursrecht garandeert dat iemand de eerste kans krijgt om een pand te kopen.
Hoe kan je checken of er een recht van voorkoop geldt?
De verkoper zal misschien zelf niet altijd meteen zeggen dat er een recht van voorkoop geldt op een woning of perceel. Gelukkig bestaan er manieren om dat eenvoudig zelf na te gaan:
- De geokaart met de Vlaamse voorkooprechten: die kan je raadplegen via de website van Geopunt. Daar zie je of een bepaald perceel binnen een zone valt waar zo’n recht van toepassing is.
- Contact opnemen met een notaris: die heeft toegang tot het e-voorkooploket en kan daar alle voorkooprechten zien.
De risico’s van een woning kopen waarop een recht van voorkoop rust
Een woning kopen waarop een recht van voorkoop rust, brengt natuurlijk heel wat onzekerheid met zich mee. Zelfs als je bod is aanvaard en je een compromis hebt ondertekend, ben je nog niet zeker dat de woning effectief van jou wordt. Er volgt altijd een periode waarin de begunstigde kan beslissen om zijn recht uit te oefenen.
Die wachttijd is zeker frustrerend, maar het betekent niet dat je geld zal verliezen. In het compromis wordt dat voorkooprecht als een opschortende voorwaarde opgenomen. Die zegt dat de verkoop pas plaatsvindt als niemand gebruik heeft gemaakt van dat recht. Het enige risico? Grijze haren door al die stress. Een financiële kater zal je er niet aan overhouden.
Zo koop je een woning ondanks het voorkooprecht
Stap 1: Geopunt checken
Eerst en vooral is het belangrijk om te controleren of er een recht van voorkoop op het pand rust. Dat kan natuurlijk door er expliciet om te vragen bij de verkoper, maar je kan ook zelf de geokaart van Geopunt checken of aankloppen bij een notaris.
Stap 2: bod uitbrengen
Blijkt er geen probleem, dan kan je met een gerust hart een bod doen en een compromis ondertekenen. Staat er wél een recht van voorkoop op, dan zal dat in het compromis opgenomen worden als opschortende voorwaarde.
Stap 3: dromen, maar niet al te hard
In dat geval is het belangrijk om nog even met beide voeten op de grond te blijven. Zolang de begunstigde van het voorkooprecht zijn beslissing niet heeft genomen, is de aankoop niet definitief. Pas wanneer die termijn verstreken is en niemand zijn recht uitoefent, kan je er echt van uitgaan dat de woning van jou wordt. Proficiat!
Bronnen: Vlaanderen.be; notaris.be