Droom je ervan om je tweede verblijf om te toveren tot een vakantieplek voor anderen én er zelf ook nog iets aan over te houden? Via platforms zoals Airbnb of Booking.com lijkt dat kinderspel, maar achter de schermen komt er toch wel wat bij kijken. Mag je zomaar verhuren? Wat moet je allemaal regelen? En wat met belastingen?
Zimmo beantwoordt 5 veelgestelde vragen over het verhuren van je tweede verblijf. Zo weet jij precies waar je aan begint!
Mag je zomaar een vakantiewoning verhuren?
Bied je overnachtingen aan tegen betaling? Dan ben je verplicht om je accommodatie aan te melden bij Toerisme Vlaanderen. Je verblijf moet bovendien voldoen aan een aantal basisvoorwaarden op vlak van veiligheid, hygiëne en kwaliteit. Denk bijvoorbeeld aan een brandveiligheidsattest, duidelijke informatie voor je gasten en een bepaald minimumniveau wat comfort betreft.
Al die regels zijn opgenomen in het Vlaamse Logiesdecreet, dat van toepassing is op elke vorm van toeristisch verblijf voor korte termijn. Het maakt niet uit of je slechts af en toe verhuurt of het hele jaar door: zodra je mensen tegen betaling laat overnachten, gelden die spelregels. Zo wil Vlaanderen een veilig en kwaliteitsvol verblijf voor elke toerist in Vlaanderen garanderen.
Er zijn twee vormen van logies onder dit decreet:
- Niet-ingedeelde logies: je meldt je logies bij Toerisme Vlaanderen, maar je kiest er niet voor om je verblijf officieel te laten erkennen of classificeren met sterren.
- Ingedeelde logies: je vraagt een officiële erkenning aan. De grootste voordelen? Je krijgt een erkenningsschild om aan je gevel te hangen, je maakt aanspraak op de logiessusbsidie (een premie voor energiebesparende renovatiewerken) en je krijgt eventueel sterren of een comfortklasse toegewezen.
Opgelet: check altijd het gemeentelijk beleid, want elke gemeente mag extra normen en vereisten opleggen.
Wat moet je administratief in orde brengen voor je vakantiewoning?
Wil je alles volgens de regels doen, dan zijn er een aantal stappen die je administratief moet regelen:
Melding bij Toerisme Vlaanderen
Zoals we eerder al vertelden, moet je jouw logies registreren via het online platform van Toerisme Vlaanderen. Dat is verplicht voor elk toeristisch logies (en overigens helemaal gratis). Na de melding krijg je een uniek logiesnummer.
Brandveiligheidsattest
Die registratie krijg je wel niet zomaar. Je vakantiewoning moet aan bepaalde vereisten voldoen. Zo moet er voor elk logies een brandveiligheidsattest aangevraagd worden via de lokale brandweer. Dat attest bevestigt dat je verblijf voldoet aan de minimale brandveiligheidsnormen. Bij kleinere logies volstaat vaak een vereenvoudigde procedure.
Verzekering nakijken (en aanpassen)
Een klassieke brandverzekering voor een tweede verblijf dekt vaak geen schade door toeristische verhuur. Als uitbater heb je daarom een brandverzekering én een verzekering voor burgerlijke aansprakelijkheid nodig die zowel je logies als de uitbating ervan dekt. Dat is verplicht. Verder is ook een rechtsbijstandsverzekering geen slecht idee. Je zal met andere woorden ook een bezoekje aan je verzekeraar in de agenda moeten passen vooraleer je de eerste gasten kan ontvangen.
Inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO)
Als je regelmatig verhuurt of via platforms zoals Airbnb, Booking.com of andere werkt, kan je als economische actor beschouwd worden. In heel wat steden en gemeenten geldt namelijk een beperking op het aantal dagen dat je als particulier mag verhuren. Vaak is dat maximaal 60 dagen per jaar. Wil je vaker verhuren? Dan zal je je mogelijk moeten inschrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) en een boekhouding bijhouden.
Hoe zit het met belastingen op je vakantiewoning?
Het financiële plaatje is niet onbelangrijk. Je tweede verblijf verhuren kan extra inkomsten opleveren, maar brengt ook fiscale gevolgen met zich mee.
1. In de personenbelasting
De inkomsten uit de verhuur van een tweede verblijf moeten worden aangegeven. Die worden opgeteld bij je andere inkomsten. Die huurinkomsten worden belast in de hoogste schijf (maximaal 50%). Afhankelijk van de situatie zijn er drie opties:
- Onroerende inkomsten: als je enkel de woning verhuurt zonder bijkomende diensten, geef je het kadastraal inkomen aan. Je betaalt dan een bepaald percentage daarvan als belasting. Hoeveel dat precies is, verschilt van gemeente tot gemeente.
- Roerende inkomsten: als je meubels meeverhuurt, moet je een gedeelte als roerend inkomen aangeven. Dat deeltje wordt belast tegen 30%.
- Divers of beroepsinkomen: als je extra diensten aanbiedt (zoals een ontbijtje), dan worden die inkomsten als diverse of zelfs beroepsinkomsten belast. Dat kan leiden tot hogere belastingdruk.
2. Btw
Sinds enkele jaren zijn korte verblijven met hoteldiensten btw-plichtig. Je bent dan verplicht om 6% btw aan te rekenen (en een btw-aangifte in te dienen) zodra je een handdoeken- of bedlinnenpakket, een ontbijt, of een fysiek onthaal aanbiedt. Verhuur je zonder die diensten, dan blijf je vrijgesteld van de btw-regeling.
3. Lokale belastingen
In Vlaanderen bestaat er ook zoiets als een toeristenbelasting. Die wordt aangerekend voor elke overnachting, doorgaans via het boekingsplatform. Hoeveel die belasting bedraagt, beslist de gemeente zelf. Informeer dus goed welk tarief van toepassing is.
Kan je zelf nog gebruik maken van je tweede verblijf?
Zeker! Eén van de grote voordelen van kortetermijnverhuur is natuurlijk dat je zelf nog volop kan genieten van je tweede verblijf buiten de verhuurperiodes. Je kiest zelf wanneer je de woning beschikbaar stelt en wanneer je er zelf op vakantie wil gaan.
Op platformen zoals Airbnb of Booking.com kan je makkelijk zelf de beschikbaarheid beheren. Je kiest dus wanneer je de woning openstelt voor verhuur, hoeveel nachten vakantiegangers minimaal moeten blijven en welke dagen je voor jezelf wil blokkeren.
Wat als je op lange termijn wil verhuren?
Wil je je tweede verblijf niet enkel tijdens de vakantieperiodes, maar voor een langere periode verhuren aan een vaste huurder? Dat kan zeker, maar dan gelden er andere regels dan bij korte termijnverhuur.
Bij langetermijnverhuur – dus voor meerdere maanden of jaren – kom je niet terecht in het Vlaamse Logiesdecreet. In plaats daarvan val je onder de huurwetgeving. Die wetgeving biedt huurders heel wat bescherming en legt ook aan de verhuurder duidelijke verplichtingen op. Een heel ander kader dus!
Let wel: als je kiest voor langetermijnverhuur, verlies je natuurlijk het recht om zelf nog gebruik te maken van je tweede verblijf zolang het huurcontract loopt.
Tot slot: is het de moeite waard?
Een tweede verblijf tijdelijk verhuren kan een mooie bijverdienste opleveren, zeker in drukke vakantieperiodes. Maar onderschat de administratieve kant niet. De Vlaamse regelgeving vraagt een aantal duidelijke stappen en ook fiscale gevolgen zijn reëel.
Wil je succesvol (en legaal) verhuren?
- Informeer bij je gemeente.
- Meld je verblijf bij Toerisme Vlaanderen.
- Denk aan verzekeringen en belastingen.
- Houd rekening met de impact op eigen gebruik.
- Maak een financiële planning vooraleer je begint.
Zo verhuur je die tweede woning zonder zorgen of onaangename verrassingen. Heb je die gedroomde tweede woning nog niet gevonden? Ga dan op huizenjacht op Zimmo!
Bronnen: Wikfin, secondhome-expo.be, toerismevlaanderen.be